客戶特約內容：本文由勝道集團 The Central 撰寫 美國已進入熊市，自年初以來，主要金融指數下跌了20％以上。投資者對最近的市場信息普遍存有不確定性或認為全球正處於不明朗局面，包括新型冠狀病毒COVID-19在全球每天的傳播數據，全球旅行禁令以及對各國央行的經濟舉措。 與此同時，The Wall Street Journal提供的新聞報導和早期數據表明，中國房地產交易量雖然幾乎停滯，但對房地產價格的影響尚不明顯。債券持有人對市場前景反而絲毫沒有動搖。 這一事件說明了一種特別強烈的「等待觀望」模式，類似於SARS爆發期間發生的情況，買家迴避及避免了與其他人不必要的互動，而一直等到疫情結束後才進行交易。 另一方面，隨著世界經濟與中國的融合程度大大提高，疫情爆發也無一例外地破壞了全球供應鏈，並對其他行業產生了連鎖反應。短期內，COVID-19將對各國經濟活動造成壓力，並對經濟前景構成風險。以應對疫情所引發的流動性恐慌等混亂局面，各國關注的美國聯邦儲備委員會在三月多次公佈刺激經濟舉措。 而最近一次更在3月23日宣布： 不限量按需買入美債和機構住房抵押貸款支持證券（MBS），每天將購買750億美元的國債和500億美元的機構住房抵押貸款支持證券； 每日和定期回購利率報價利率更將重設為0%。 同時，3月以來多個大國央行繼美國聯儲行動後也紛紛掀起降息潮，包括英國央行、澳大利亞央行、沙特央行、阿聯酋央行、巴林央行、中國香港金管局、中國澳門金管局、加拿大央行、阿根廷央行、冰島央行、塞爾維亞央行、挪威央行。東南亞新興經濟市場也不例外，包括緬甸央行，決定把存款利率和貸款利息率年息均下調0.5%。 在此降息潮 環境下，加上各國貨幣供應量及增長率超過其GDP增長率及通貨膨脹率總和，長期持有現金等價物及定期存款作為投資產品將使其資產價值貶值。 以美國為參考，其貨幣供應M2從2010年約85,000億美元水平上升至2020年2月的155,357億美元，上升接近一倍多，同時年同比增長達7.4%。美國預測2020年GDP增​​長會放緩至2.0%，而2020年2月CPI年同比達2.3%，證明其經濟環境正處於通貨膨脹期間當中。 這說明「等待觀望」模式未必是最理想的投資方向。在此環境下適當地分配投資產品以確保資產價值，經過SARS一疫，房地產可能被投資者視為最佳的現金「避風港」。 案例一 新加坡上個月的新房銷售年同比猛增近114％以上，此私人住宅項目開發商錄得八年來第二高的2月銷售業績，共售出975套私人住宅- 比上月售出的620套房屋增長57.3％。 至於公私合營房屋類別，上個月的銷售量，比一月份的640個銷售量增長了105.3％，並大幅度超過了去年2月售出的457單位，增長了187.5％。 高力國際新加坡研究主管表示：就目前而言，持續低利率正在幫助支撐住房需求。美國聯儲已將利率下調至接近零，並重啟量化寬鬆政策計劃為刺激市場的部分原因。 Orange Tee＆Tie 的研究和諮詢主管認為，銷售強勁歸因於最近股市大跌之後更多的投資者分散了他們的投資組合。 由於房地產被視為避險資產，金融市場動盪不斷，可能繼續將投資者推向房地產。 案例二 香港的購房者儘管持續的冠狀病毒爆發繼續壓低商業和零售氣氛下，但在折扣和低利率預期的吸引下，本月搶購了一個新房項目。首批單位只有208個，但註冊買家超過3800名，超額認購 18倍。 會德豐地產表示，開售第一天截至晚上9點，共售出208套公寓中的187套，佔將軍澳Ocean Marini項目首批的90％，銷售額為15.9億港幣（2.04億美元）。同一天內，開發商也分別在區其他兩個項目內售出了11套和13套公寓。 會德豐地產董事總經理黃瑞基說：「下一批公寓將會以更高的價格出售。」 在售樓處內只透露姓氏的黃先生，戴著口罩說：「房地產市場突然升溫了嗎？有什麼利好消息嗎？」 2月份爆發時，儘管COVID-19持續壓低商業和零售氣氛下，交易量達到三個月高點。 2003年，SARS從3月到7月的平均價格均往下調整，但在10月之前恢復到SARS之前的水平。現在的房價已經是SARS時的五倍以上。 總結 一般而言，經濟衰退是由於人們購買的商品和服務減少而導致。隨著全球各地暫時性的業務關閉，對衰退的擔憂日益浮出水面，並且投資者正在為他們的血汗錢尋找最安全的地方。 由於房地產被視為避險資產，金融市場動盪不斷，可能繼續將投資者推向房地產。因此必須選擇具有表現出韌性的地產項目。 在亞洲地區，東南亞前沿市場表現一支獨秀，外資相較關切的投資城市，包括印尼雅加達、馬來西亞吉隆坡、菲律賓馬尼拉、泰國曼谷等，以及越南胡志明市、緬甸仰光也是目前外資投資的重點城市。 賓夕法尼亞州立大學傳染病動態中心的主任麥格勞說：「在特定條件下，病毒可經由液滴擴散，我們知道的是，它們在空氣乾燥或寒冷時能更好地保持漂浮。當空氣潮濕而溫暖時，液滴會更快地掉落到地面上，從而使傳輸更加困難。」 東南亞坐擁得天獨厚的濕熱氣候，其中東盟經濟增長速度最快的國家 – 緬甸，政府部門對環球局勢的迅速應變，帶領緬甸截至3月23日為止依然只錄得零星個案。 其中最發達城市 – 仰光，現時人口持續增加，房屋需求殷切，且單位入場門檻低，已建成住宅平均每年租金回報率由6厘起，冠絕整個亞太區。穩健的實體資產和較高的入住率證明，已經進入潛在經濟放緩的有利位置。 仰光綜合發展項目The Central 的開發商勝道集團(Marga Group) 表示，近月市道較差，不少行業傾向收縮業務，但優質房地產項目卻依然受本地及外地投資者支持，集團本年度會伺機擴充，積極增聘人手，在仰光籌劃新項目以滿足需求。 市場普遍預期美聯儲將再次大幅下調利率，或許一直回落至0％，房地產投資產生的租金收入將對吸引到避險天堂的國際投資者更加誘人。 在過去最嚴重的金融危機中，具遠見的實力投資者繼續在不利的經濟條件下尋找投資機會。上文提及的多個案例引證此事實，再加上謹慎的管理，一缐地段房地產在經濟衰退期間的表現要優於市場。 … Continue reading "【英國移民懶人包】移民簽證、申請程序、入籍步驟、技術/創業移民"

美國地大脈博，經濟發達，教育優良，不少港人都想取得當地永居身份（即「綠卡」）。港人移民美國移民主要可從 4 大途徑，分別為技術移民（EB-1，EB-2，EB-3）、投資移民（EB-5）、親屬移民，及綠卡抽籤移民。 立即跳往：美國技術移民條件（EB3, EB2, EB1）｜美國投資移民條件（EB5）｜美國親屬移民條件｜美國抽籤移民條件｜永久居民VS美國公民｜有條件綠卡VS無條件綠卡｜常見問題 移民美國方法一：技術移民 【第 3 優先】僱主擔保工作移民條件（EB-3） 符合EB-3資格的人士可以分為三類，分別是技術工人、專業人士以及其他工人／非技術工人），三者的主要分別如下： 其他條件： 【第 2 優先】僱主擔保工作移民條件（EB-2） 符合EB-3資格的人士有2大類： 其他條件： 【第 1 優先】傑出人才移民條件（EB-1） EB-1可分為EB-1A、EB-1B及EB-1C三大類傑出人才，資格如下： 其他條件： 【美國移民】搜尋最新美國物業 → 移民美國方法二：投資移民簽證（EB-5） 年齡要求：18 歲以上 語言要求：無 學歷要求：無 工作經驗：無 家屬綠卡：可為配偶及子女申請 投資要求：視乎地點，一般為180萬美元，若在「目標就業地區」（Targeted Employment Area，TEA）則為90萬美元；於 2 年內為美國勞工創造 10 個全職就業職業 可留意官方最新消息 【美國移民】搜尋最新美國物業 → 移民美國方法三：親屬移民 配偶綠卡條件（CR1／IR1） 如配偶是美國公民，就能申請親屬移民簽證。結婚未滿 2 年只能申請 CR1 簽證，即有條件限制的綠卡；結婚滿 2 年則可申請 IR1 簽證，取得10年的綠卡。 而申請人的子女，21歲以下且未婚者，則需要另外再申請IR2或CR1簽證。另一方面，若是美國公民的未婚配偶，需另外申請未婚夫/妻簽證。 直系親屬綠卡 美國公民或可為其直系親屬（配偶、子女、父母）申請直系親屬移民簽證，政府每年不限配額發出此類簽證。 … Continue reading "【英國移民懶人包】移民簽證、申請程序、入籍步驟、技術/創業移民"

無論是移民，還是到海外留學，必須申請良民證香港，即是「無犯罪紀錄證明書」，以證明自己是良好公民，其他國家才會接受你入境。「良民證」是移民條件中最基本的要求，但是你又知道如何申請嗎？或者需要什麼文件才能成功申請？整個申請過程有什麼須知？千居以下文章整合了申請良民證的程序，為你詳盡介紹申請的步驟。 立即跳往：申請方法｜所需文件｜申請須知｜常見問題 申請方法 現時警務處只接受，用於申請各類入境簽證，包括旅遊、升學、領養小孩或居住簽證的申請，申請人可以透過以下方式申請良民證： 在港申請人 如果申請人身處香港，可以直接在網上預約（須使用智方便或智方便＋帳號登入），親身到辦事處申請良民證。預約流程如下： 無犯罪紀錄證明書由2024年12月起推出網上申請，市民可透過香港警務處網上服務申請平台填寫申請表，需時約15分鐘，可直接於網上申請提交所須的文件及費用。 海外申請人 如果申請人身在海外，未能親身前往辦理，可以用郵寄、或委派代表方式，遞交所需申請文件。 所需文件 申請良民證需要準備及攜帶以下文件： 請注意由認可部門發出的信件，必須符合最近一年內發出，而且信件需要列明申請人姓名、以及部門需要申請人的無犯罪紀錄證明書作審批用途，直接列明部門的郵寄地址以便接收結果。 另外，只有海外申請人才需要繳交全套指模，並且要由認可機構證實，亦要列明替申請人取指模的人員姓名和職級，指明該執法機構的名稱和蓋上印章，以及指模印取日期地點。 申請須知 清楚明白如何申請良民證後，亦要留意以下各項須知，預留時間辦理申請。 有效期 由香港警務處發出的良民證結果，只會顯示發出日期，並無有效期限。但是要求你提交良民證證明的相關機構，包括各地的領事館、移民局或任何其他政府部門，會訂明良民證結果的有效期，所以申請人必須查詢清楚各單位的期限，才決定申請的時機。 申請費用 良民證的申請費用為 $283 ，申請人可以親身申請時，以現金、八達通、易辦事或支票現場支付。如果申請人身處海外，可以遞交銀行匯票或個人支票，以港幣繳付申請費。或者海外申請人，可以委託香港代表人在網上預約，親身繳付費用。 申請需時 在收集申請所需文件後，警務處一般需要約四星期處理，申請完成後，結果會直接寄到相關部門地址，申請人不會收到良民證的正本或副本。由於良民證並無急件處理服務，申請人必須預留足夠時間辦理申請。 海外移民需要良民證，證明良好公民身分，如果對海外物業有興趣，不妨上千居搜尋海外物業筍盤。 常見問題