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【炮台山租買攻略】炮台山社區配套、居民入息、重建升值力|細說炮台山歷史

  • By
  • 千居 Spacious
  • November 19, 2020

位於港島東的炮台山,是一個低調舊區。比起鄰近五光十色、大型商場林立的銅鑼灣,炮台山更多的是年事已高的唐樓和洋樓、街坊街里的小商舖,以及歷史悠久的歷史建築和學校。區外人搬入港島,首要考慮的地區,多數是東西匯聚的中西區、象徵中產階產的太古、杏花邨,甚至新舊並蓄的北角,而錯過了炮台山這個小社區。但炮台山的街坊,對此區總是有讚無彈。究竟炮台山好不好住、在炮台山租屋買樓是怎樣的景象?千居從炮台山的人口數據、社區配套、未來發展等各方面分析。


立即跳往:細說炮台山與北角歷史炮台山著名屋苑炮台山居民入息數據分析炮台山社區配套炮台山惡性設施/重建發展總結:炮台山到底好不好住?


炮台山北角大不同?細說炮台山歷史

炮台山天后、以至北角一帶的社區,對區外人而言,分界也許相當模糊;但於區內人眼中,炮台山是個獨特的小社區,甚或與鄰接的北角、天后有著不一樣的風情和韻味。

在區內人來看,炮台山的範圍,大概就是英皇道由炮台山道至蜆殼街的一段,甚或包括北角西南邊及天后東面北部地區。

至於「炮台山」和「北角」如何劃分、而前者又是否屬於後者的其中一部分,於近月成為了網民熱烈爭論的話題。「炮台山」一名的源頭說法眾多:有人認為早於 1879 年,英軍在港島北岸最北的岬角、銅鑼灣與北角之間的邊陲地帶,舊稱「East Hill」,現址為「皇都戲院」的地方,設立炮台堡壘「North Point Battery」(北角炮台),以守護維多利亞城時,附近一帶的社區便成為了今時今日的「炮台山」之雛型,「炮台山」一名也因此而得;也有人認為,興建「炮台」雖是不爭的事實,但真真正正計「炮台山」(Fortress Hill)名字的歷史,最早僅於 1980 年代,因應地鐵「炮台山站」的規劃,而出現在官方地圖,故「炮台山」社區是只是近幾十年的產物,並且由「北角」衍生而來,不能追溯到開埠時期。

對於後者的說法,也有人據理力爭,找來書局早於 1940 年代,即地鐵炮台山站構思之前已編制的香港地圖,指出「七姊妹砲台山」一名於當年已見於炮台遺址之上,表示「炮台山」三字雖未曾為官方正統命名,但已在居民之間廣泛流傳,並獲得一定認受性。

香港地圖-七姊妹砲台山
1940 年代北角地圖,來源:香港討論區(網民 almok 提供)

炮台山與北角的發展難分難解,兩個社區的形成是否迥然不同,這個話題有待民間討論。無容置疑的是,炮台山站的落成,加速了附近一帶的發展,也成為了現今大部分香港人劃分這個社區的一把尺。

較為區內人接受的界線,是按兩個地鐵站的中間點劃界,銅鑼灣街市以南納入天后,而皇都戲院以東則屬北角,炮台山便佔據了銅鑼灣街市和皇都戲院兩個大彎位之間,並延伸至英皇道往海旁及半山一帶。

炮台山著名屋苑

炮台山昔日由經營轉口貿易生意的福建富商聚居,自古以來高尚私樓林立,現時最為人知悉的例子有城市花園和富中心康澤花園海峰園等等。


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炮台山人特別有錢?查證入息數據

19 世紀中期,香港以轉口貿易為主,而銅鑼灣(古稱「鹽船灣」)就是最重要的轉運碼頭。

當年銅鑼灣的轉口生意由福建人掌舵,這些閩籍富商相繼在天后大坑、炮台山一帶置業,為居於炮台山的閩僑後代人,累積了香港最珍貴的財富——「磚頭」(即地產物業)。

富貴的閩籍人口,成為了銅鑼灣、天后大坑跑馬地北角炮台山一帶的代表,也塑造了炮台山「中產」的形象。

租買炮台山的,是否的確多數是有錢人?我們來看看政府 2016 年人口普查中,炮台山和幾個相鄰地區的每月主要職業收入中位數(不包括外籍家庭傭工):

東區選區-炮台山入息數據
灣仔區、東區一帶區議會選區分佈
選區每人每月主要職業收入中位數(不包括外籍家庭傭工)
B04 維園$19,500
B05 天后$16,000
B06 銅鑼灣$15,500
C16 炮台山$25,000
C17 城市花園$21,000
C18 和富$15,000
C19 堡壘$18,000
全香港$15,500

撇除超級富豪聚居之地,位處半山的「寶馬山」(入息中位數為 $45,000)不說,將炮台山周邊一帶比較,位於炮台山最核心的社區 C16「炮台山」選區,居民每月主要職業收入中位數是鄰近地區之中最高,比香港中位數足足多出近一萬元,可見在炮台山租屋買樓的居民多是中產之說,並非子虛烏有。


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炮台山無公屋?分析炮台山社區配套

炮台山有一個非常罕見的住宅供應特徵,就是完全沒有任何公營房屋,全數皆為私樓。最接近炮台山的兩個公屋,分別是位於北角的模範邨健康村,兩個都歷史悠久,在 1950 年代至 60 年代間相繼落成。

兩個公屋距離炮台山社區均有一段路程,由皇都戲院出發,步行至模範邨或健康村,需時約 20 分鐘。由於該區發展已達飽和,相信未來規劃只會「晉級」改建成高尚住宅、商廈,而不會「降級」改建成公營房屋。

以物業投資的角度,「屋邨景」是拉低樓價的因素之一,炮台山過去、目前、未來料均缺乏公屋,對於有意在炮台山租屋買樓的人而言,絕對是一大誘因。

炮台山作為舊區,又是港島東的心臟地帶,社區發展成熟,生活機能完善,飲食、娛樂、購物觸手可及。除了一般的商舖,炮台山更擁不少懷舊建築,如油街實現、森記圖書,以及近日聲名大噪的皇都戲院等等,吸引區外人士慕名前來參觀。

炮台山屬 14 校網,是港島區數一數二的名校網,網內名校林立,如香港嘉諾撒學校北角循道學校北角衛理小學等,皆是區內名氣十足的名牌學府。


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炮台山惡性設施/未來發展(炮台山重建項目)

在炮台山租屋買樓,必須考慮該區的惡性設施和未來發展潛力。對於租買炮台山的居民而言,相信區內最影響市容的惡性設施,便是建於鬧市中、港鐵站旁的「油街垃圾收集站」。

位處油街 3 號的「油街垃圾收集站」並不隱身於社區的角落,而是座落於大街之上,鄰近有食肆、便利店、超市和民居,令部分居民有感食環署應移走油街垃圾收集站,並將原址改建為「袖珍公園」綠化休憩空間。

炮台山發展已達飽和,但由於地點優越,區內舊樓眾多,近年掀起一股重建潮,較為矚目的重建項目包括:

1. 炮台山電氣道 218 號(前香港麗東酒店)

炮台山重建項目-電氣道218號-前香港麗東酒店
炮台山重建項目:電氣道218號前後對比圖

前身為「香港麗東酒店」的炮台山電氣道 218 號,於 2019 年重建成為 22 層高、總樓面面積達 12 萬呎的商廈「港匯東」,為恒基地產旗下商廈,現已啟用。

該集團的其他代表作包括:銅鑼灣 Fashion Walk、山頂廣場鰂魚涌 康怡廣場旺角 雅蘭中心、家樂坊,以及九龍灣淘大商場等。

2. 炮台山電氣道 226 至 240 號(舊樓群)

炮台山重建項目-電氣道226-240號
炮台山重建項目:電氣道 226 – 240 號前後對比圖

鄰近「港匯東」的電氣道 226 至 240 號,本為 8 幢相連的舊樓群,位於福蔭道行人天橋旁邊。

2019 年 4 月,恒隆地產宣佈,將斥資 25.6 億元,將舊樓群重建為寫字樓及商舖,地盤面積 7,000 呎,總樓面面積約 10.5 萬呎,預計 2022 年落成。集團在短短一小節的電氣道,便擁有兩幢經重建而成的全新商廈。

3. 炮台山英皇道 101 號及 111 號

2020 年 10 月,旭輝控股及宏安地產聯合宣佈,以總代價 18.8 億元收購位於炮台山英皇道 101號及 111 號,以發展商住項目,預計於 2022 年落成。

兩物業現分別成報大廈及停車場,地盤面積分別約達 11,461 呎及 9,336 呎。

4. 炮台山英皇道 271 至 291 號(皇都戲院)

講到最具話題性的炮台山重建項目,必定是現身為「皇都戲院」的英皇道 271 至 291 號。皇都戲院前身為璇宮戲院,是本港現存歷史最悠久的戰後戲院,於 2017 年獲古物諮詢委員會評為一級歷史建築,是炮台山社區的標誌。

2020 年 10 月,發展商新世界宣布用 47.76 億元投得「皇都戲院」,成為歷來最大宗强拍個案,也是首個獲批強拍令的一級歷史建築。

該地皮地盤面積超過 3.62 萬呎,發展商表示,初步構思會盡力保留戲院部分的整個建築,並已聘請三個保育顧問團隊,為皇都戲院籌劃保育及發展方案,目的是復修及重塑皇都戲院的歷史面貌,當中包括天台俗稱「飛拱」拋物線型的桁架,以建構一個文化藝術表演場所,而住宅大廈部分則會進行重建。

皇都戲院-炮台山-真體字
皇都中心「京華招牌」,以獨門「真體字」成為炮台山社區標誌(圖:Chapman Chow / Unsplash)

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炮台山到底好不好住?最後總結

以社區配套、地利優勢、人口架構而言,炮台山是一個不折不扣的中產區。比起中西區,炮台山更多的是街坊小店,為居民提供一眾親民的消費選擇。如果你喜愛微型社區的鄰舍關係,也愛發掘特色小店,炮台山會是你的茶;如果你喜歡有冷氣連接的鐵路盤和大型商場,那麼炮台山也許不是最適合你的社區。

隨著區內一個接一個的重建項目,炮台山逐漸走向仕紳化,多了商廈、大型商場,為當地注入活力,也帶來了更多的就業機會。單以未來發展潛力而言,於炮台山買樓,是一個不俗的投資選擇。

但如果你是租客,有意在短期內搬入港島區,就要考慮到此帶的居住環境,或受多個重建項目的噪音和污染影響,炮台山的租盤,未必能夠提供港島東區其他地段的幽靜。


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