近年開始，愈來愈多人開始討論「2047地契」問題，大限逼近，社會各界都躁動不安，究竟什麼是「2047地契」？「2047地契」問題會帶來什麼影響？政府又會採取什麼行動去回應社會期望？為了解答大家的疑問，千居將會在這篇文章，逐一解答「2047地契」的問題，讓大家更清楚香港土地地契的資訊。 立即跳往：2047地契 | 到期影響 | 續期討論 | 橫跨2047契約續期例子 | 常見問題 2047地契 土地業權其實可以分為「永久業權」和「土地租借權」兩類，而香港的土地，除了中環聖約翰教堂以外，都屬於「土地租借權」，即是政府只是把土地租給承租人，承租人可以以租用者身份，發展土地。 所以每塊土地契約都有一個年期，界定了承租人租用土地的年期。一般政府批租的年期分為3種，包括75年、99年及999年，少部分港島及九龍舊地契的租期為999年地契，其餘港島及九龍半島的土地則劃一為75年，而新九龍及新界的地契租期則為99年。 1997年前，有大部分新界的土地將於1997年屆滿，但是《中英聯合聲明》為這批期滿的土地制定了續期的權利，所有於1997年6月30日前期滿的新界土地契約，均可以續期50年，直至2047年6月30日。 因此，現時全港有超過3萬份新界的土地契約，將於2047年到期，業界對於契約期滿，政府會採取什麼行動一無所知，於是被稱為「2047大限」，成為一個熱議話題。 到期影響 銀行按揭 由於銀行承造按揭的最長年期為30年，即是已經跨越2047年的期限，屆時土地的使用權限已經到期。對於銀行而言，承造30年按揭的風險可能增加，因為屆時土地契約並不是百分之百確定，依然由現時租借人無條件續約。 不過政府一早已經向銀行派定心丸，透過金管局向銀行發出指示，讓銀行無需因「2047」年限調整現時按揭政策，表示政府自然有權批出續期的地契，但是銀行實際上的操作，就不得而知了。 續期討論 雖然還有一段時間才到2047年，但是社會上的聲音早已沸沸揚揚，大家都在猜測政府的續期行動，以下三個便是大眾認為最有可能發生的情況： 收回土地 理論上，土地契約期滿，政府是有權收回土地，不接受業主續期，業主將被迫遷及需要放棄土地。但是。一旦政府採取此行動，必然掀起一大波反對聲音，面對巨大的輿論壓力，屬於發生機會比較低的情況。 自動續期 自動續約表示業主依然可以繼續承租土地，無需額外繳交款項，但是一旦打開先例，日後政府想轉改變政策，收取續約費用，便可能難上加難。 補地價或繳交租金 業界普遍認為最大機會發生的情況，便是業主向政府補一大筆地價，或者期滿後每年繳交一筆租金，才能繼續承租土地，但是屆時會收取的金額是多少，卻很難說得準。 橫跨2047年契約續期例子 雖然大眾人心惶惶，不知道政府會採取哪一種行動，對付土地續約事宜，但是其實過往也有不少土地成功續約的例子： 薄扶林花園 以薄扶林花園為例，該土地契約於1931年批出，直至2006年期滿。業主早於1995年去信政府求助，於是政府在回歸後，透過行政會議通過規定，住宅契約期滿後可免補地價，續租50年。 薄扶林花園於是獲地政署續期50年，直至2056年，橫跨了2047年大限日子。地政署並無收取補地價，但是在續期的地契條約中，新增了延續地契的租金，金額為物業差餉估值的3%。 沙田馬場 沙田馬場過往的地契本屬為期十五年的「私人遊樂場契約」，其後以短期租約形式續約，直至2016年，政府向馬場批出為期50年的特殊用途土地契約，馬場的契約期限延長至2066年，已經超越2047年，並且政府要求沙田會所需要繳付相當市值的地價。 就以上例子而言，相信大眾也不必太擔心，政府定會考慮市民利益，不會貿貿然奪取土地持有者的土地，否則，可能會引起龐大的反對聲音。 2047大限是社會熱議話題，雖然還有一段時間，但的確要提早提醒政府，盡快公佈續期的協議，如果想了解更多樓盤咨詢，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題

早前南華早報用了千居數據預測各區的租金走勢 2018年，香港各區當中哪一區租樓需求最大？哪一區升值潛力比較強？不論是買家還是賣家，相信大家都十分好奇。有見及此，千居透過這一篇文章，集中分析香港不同地區的搜尋數據，讓大家對各區的未來樓市走勢一目了然。 千居網站有接近3萬個樓盤的資料，於2016年紀錄了78萬次搜索，於2017年更上升至110萬次搜索。過往的搜索提供了充足的數據，讓千居得以分析2018年不同地區的樓市走勢，了解各區的市場需求將會有什麼變化。 港島區 搜尋量最大升幅的地區是壽臣山（16%），其後分別有鴨脷洲（12%），深水灣（10%），以及上環、大坑（8%）。 相反，搜尋量跌幅最大的地區是寶馬山（11%），之後是數碼港和鰂魚涌（9%），然後是北角和大潭（5%）。 九龍區 搜尋量最大升幅的地區是何文田（18%），接著有旺角（13%），其後分別是佐敦（9%），尖沙嘴（7%）和紅磡（6%）。 搜尋量跌幅最大的地區是深水埗（17%），緊接著太子（14%），之後是西九龍（8%），大角嘴（7%）以及油麻地（6%）。 千居推介 隨著南港島線的開通，南區的住宅需求提升了不少。除了交通因素之外，南區也因為國際學校選擇多、接近大自然等原因深受買家歡迎。其中黃竹坑地鐵站上蓋正計劃興建住宅，這些單位的升值潛力十分巨大。 除了南區以外，九龍區亦將受惠於逐步完善的交通網絡。廣深港高鐵開通以後，尖沙嘴的樓盤將會升值不少。同樣道理，沙中線開通以後，啟德樓盤的需求也預計會有巨大的升幅。 買賣交易講求早著先機，快上Spacious千居網頁，追蹤最更新樓市走勢，在你心儀的社區尋找最理想的新屋吧！

丁權合法，套丁違法。套丁早已是老生常談的丁屋爭議，大家都知道套丁問題的存在，也知道行為違法，卻無可奈何。新界原居民擁有丁權，本來是一項額外的特惠權利，但是套丁的情況頻頻發生，使得原本丁權設立的意義變質。究竟什麼是套丁？套丁的問題如何影響全港市民的利益？千居將會在以下文章，帶你一探套丁問題的嚴重性。 立即跳往： 何謂套丁 | 套丁如何違法？ | 套丁如何剝奪市民利益 | 建議解決方案 | 常見問題 近期更新 何謂套丁 「套丁」是指，許多擁有建屋「丁權」、但無地可建的新界原居民男丁，將自己的建屋丁權出售予有地、但無建屋權的地產發展商。表面上，地產商以低價將地賣給這些原居民，然後男丁便可以申請興建丁屋。但實際上，該丁屋是由地產商持有，並由地產商出售牟利，被地產商收買的男丁，可以收取大約十多萬到數十萬港元不等的「套丁費」。 地產商私下向原居民購買丁權，導致新界大量鄉村式發展用地，被囤積為建丁屋，然後被轉售牟利。 套丁如何違法？ 申請興建丁屋的條例，本身就要求丁權擁有人需要作出法定聲明，證明自己的申請並沒有與他人達成出售丁權的協議，或具有該意圖。因此，套丁的行為已違反聲明。 套丁如何剝奪市民利益 飛丁霸地 由於可以用作興建丁屋的許可鄉村範圍有限，所以擁有丁權的新界原居民，並不一定能夠在自己鄉村的範圍內得到興建丁屋的土地。但是，新界的鄉村多年來也沒有劃定的村界，於是有許多原居民都會向地政署申請，在鄰村、甚至其他鄉村式發展地帶的土地興建丁屋，亦即是「飛丁」。 飛丁導致丁屋的興建範圍不斷擴張，阻礙原有的土地發展。丁屋佔用的土地越多，可用作興建其他住宅的土地便越少，剝削了其他市民的權益。 丁權牟利 丁權本來已經是一項對新界原居民的特惠政策，目的是希望改善原居民的居住環境，為他們提供基本的住屋需求。套丁的行為已經超出了基本的住屋需求，丁權淪為了原居民牟利的工具，對其他沒有丁權的市民造成不公。 套丁實例 2021年，廉政公署拘捕有「村屋大王」之稱的律師王光榮，連同其餘涉事人等二十四人，因為涉嫌套丁，而被懷疑涉及貪污詐騙。當中發展商負責人、丁屋申請人及中間人，全數都被拘捕，他們以數萬至數十萬向原居民收購丁權，用以發展水蕉新村，建成逾百棟丁屋作私人屋苑，並以九百萬至一千三百萬元市價出售，賺取超過十億元。 由於律師王光榮被捲入套丁案件，其創辦的王潘律師行亦受到波及，被大型銀行暫停採用，據悉包括匯豐、中銀、渣打、東亞、花旗及工銀亞洲。 發展局之後回應指，事件中私人地段的買賣和分割屬於私人協議，當局不能干預，即是對於套丁行為，政府沒權干預。由於政府一直站在一個沒有資格干預的立場，套丁問題便多年未得解決。 2024年，亦有一名原居民因涉嫌在西貢套丁而被廉署起訴，此案例中擁有丁權的男丁原定於項目落成後可獲得頂層單位業權，以此將丁權出售予發展商，牟取暴利。 建議解決方案 本土研究社是一個非牟利組織，主要是一班關注香港發展的朋友成立的實驗平台。該社曾於2020年就套丁問題進行一份研究報告，並提出了以下建議措施： 除了本土研究社的調查建議，許多人也提出，要杜絕套丁問題，最直接的方法就是將買賣丁權的罪行刑事化，面對隨時被刑事檢控的責任，才能達到顯著的阻嚇效果，杜絕濫用丁屋的情況繼續頻頻發生。 作為香港市民，我們都有責任關心香港的土地用途規劃，所以對於套丁問題，必需多加了解。如過想知道更多樓盤資訊，即上千居搜尋各區樓盤。 常見問題