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【印花稅解構】從價印花稅的適用對象 + 稅率 + 計算實例 + 常見問題
租買攻略 | 2026 年 5 月 26 日
樓宇買賣需要支付印花稅，目前最主要的稅項為從價印花稅 (Ad Valorem Stamp Duty, AVD) 。也許你也曾聽過買家印花稅 (Buyer Stamp Duty, BSD)、額外印花稅 (Special Stamp Duty, SSD)，這些都是為調控樓市而增設的辣稅，並皆已於2024年2月《財政預算案》出台後撤銷。
至於從價印花稅，又可以分為數種，當中自然也包含曾經的辣稅。為了 2013 年推出的雙倍印花稅 (Double Stamp Duty,DSD) ，以至 2016 年的新住宅從價印花稅 (New Residential Stamp Duty, NRSD)，即雙倍印花稅的加辣版，均是針對非本港居民首置買家而設。千居為你拆解從價印花稅的作用、適用對象、稅率、計算實例，以及常見問題。
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近期更新
- 2026年《財政預算案》宣佈調整印花税收費，由2026年2月26日起，價值1億元以上住宅物業的從價印花税税率，由4.25%上調至6.5%。（2026年2月）
- 2025年《財政預算案》宣佈調整印花稅稅階，由2025年2月26日起，購買價值400萬元或以下的物業，只須繳付100元印花稅。（2025年2月）
- 財政司司長陳茂波在2024年《財政預算案》中宣布，買家印花稅 (Buyer Stamp Duty, BSD)、額外印花稅 (Special Stamp Duty, SSD)、新住宅從價印花稅 (New Residential Stamp Duty, NRSD) ，即日起全面撤銷。（2024年2月28日）
- 新住宅從價印花稅(NRSD) 稅率，將由 15% 減半至 7.5%。(2023年10月)
- 合資格外來專才在港置業印花稅安排，由「先徵後退」改為「先免後徵」。(2023年10月)
從價印花稅的作用
進行樓宇買賣，涉及書面文件，要確保文件的法律效力，須要獲得官方確認，印花稅就是政府為這個程序而徵收的管理費。打釐印後，有關文件可獲法律保障，例如作呈堂證供。
香港的印花稅制度，由 1866 年英國殖民時代保留至今，但近廿年間，隨著樓市急速升溫，買樓印花稅也在演變。例如政府於 2013 年 2 月，透過把從價印花稅提高至雙倍，大幅增加某類買家 (例如炒家) 的置業成本；又在 2023 年 10 月「減辣」，將加辣版的新住宅從價印花稅稅率減半，藉此調控樓市需求。及後至2024年2月，政府宣佈全面撤辣，「新住宅從價印花稅」的使命亦於此終止。
首置印花稅適用對象（撤辣前及撤辣後）
所有人購買物業都要付從價印花稅。撤辣後的現在，無論首置、非首置、投資客或公司客，買樓時都只須按第2標準稅繳付從價印花稅。
在樓市辣招仍實施時，買樓要付多少從價印花稅 ，其中一個關鍵因素是有沒有首置身份。政府本意是協助市民上車，加辣從價印花稅，是針對非首置人士，即在購買物業前已持有物業。至於首置人士，則不用支付雙倍印花稅及新住宅從價印花稅，可沿用從價印花稅 (第 2 標準稅率)，為免混淆，一般稱之為首置印花稅。
辣招稅時期，以下人士可直接按首置印花稅納稅：
- 使用個人名義的香港永久性居民；及
- 買家在買入住宅物業時並無擁有任何其他香港住宅物業。
從價印花稅稅率的轉變
從價印花稅在辣招稅生效至撤銷期間，大致上經歷過以下的變化：
由於有首置與非首置兩類買家，從價印花稅分為 2 種標準稅率，首置人士可獲豁免新住宅從價印花稅，只需繳付為首置印花稅 (第2標準稅率)。
非首置人士買住宅物業，稅率較首置人士高，原先要繳付雙倍印花稅（第 1 標準第 2 部稅率)。然而， 雙倍印花稅已於 2016 年 11 月 4 日進一步加辣，劃一提高至 15% （第 1 標準第 1 部稅率），亦即新住宅從價印花稅。
後來，特首李家超於 2022 年任內首份施政報告宣布，合資格外來人才居港滿 7 年，成為香港永久性居民後，就其首次購買的住宅物業，可申請退回已繳付的買家印花稅及新住宅印花稅，但仍需支付從價印花稅（按第二標準稅率計算）。有關措施適用於 2022 年 10 月 19日及以後簽署的買賣協議。
到 2023 年發表的《施政報告》，政府就從價印花稅作出兩個調整，首先是新住宅從價印花稅(NRSD) 稅率，將由 15% 減半至 7.5%；第二是合資格外來專才在港置業印花稅安排，由「先徵後退」改為「先免後徵」，換句話說，這類買家的印花税負擔，與首次置業的香港永久性居民看齊。
直到 《2024 -25 年財政預算案》，政府宣布撤銷新住宅從價印花稅(NRSD) ，即任何買家，只需按第 2 標準稅率繳付從價印花稅。
事實上，從價印花稅亦適用於非住宅物業，例如買車位， 政府曾於 2013 年提高至徵收雙倍印花稅，及至2020年《施政報告》，宣布同年 11 月 26 日起撤銷非住宅雙倍印花稅。現時任何人士購買非住宅物業，沿用首置印花稅稅率 (第 2 標準稅率)。
對於本地首置買家，《2023-24 年財政預算案》 傳來了一個好消息，因應 2022 年購買住宅物業人士中，逾 9 成為首置買家，政府決定調整從價印花稅稅階（第二標準稅階），以減輕一般家庭的首置負擔，由公佈當日（2023-03-22）起生效。
針對香港永久性居民首置買家、非首置買家及非住宅物業買家。2025年最新從價印花稅稅率如下：
香港永久性居民首置買家 – 第2標準稅率
| 物業價值超過 | 不超過 | 首置印花稅稅率（樓價之百分比） |
|---|---|---|
| – | HK4,000,000 | HK$100 |
| HK$4,000,000 | HK$4,323,780 | HK$100＋超出HK$4,000,000款額的20% |
| HK$4,323,780 | HK$4,500,000 | 1.5% |
| HK$4,500,000 | HK$4,935,480 | HK$67,500 + 超出HK$4,500,000款額的10% |
| HK$4,935,480 | HK$6,000,000 | 2.25% |
| HK$6,000,000 | HK$6,642,860 | HK$135,000＋超出HK$6,000,000的款額的10% |
| HK$6,642,860 | HK$9,000,000 | 3% |
| HK$9,000,000 | HK$10,080,000 | HK$270,000＋超出HK$9,000,000的款額的10% |
| HK$10,080,000 | HK$20,000,000 | 3.75% |
| HK$20,000,000 | HK$21,739,120 | HK$750,000＋超出HK$20,000,000的款額的10% |
| HK$21,739,120 | – | 4.25% |
新住宅從價印花稅 – 第1標準第1部稅率 (已於 2024 年 2 月 28 日撤銷有關稅項)
| 物業價值 | 非首置印花稅稅率（樓價之百分比） |
|---|---|
| 任何價值 | 劃一 7.5% |
非住宅物業買家 – 第2標準稅率
| 物業價值超過 | 不超過 | 首置印花稅稅率（樓價之百分比） |
|---|---|---|
| – | HK4,000,000 | HK$100 |
| HK$4,000,000 | HK$4,323,780 | HK$100＋超出HK$4,000,000款額的20% |
| HK$4,323,780 | HK$4,500,000 | 1.5% |
| HK$4,500,000 | HK$4,935,480 | HK$67,500 + 超出HK$4,500,000款額的10% |
| HK$4,935,480 | HK$6,000,000 | 2.25% |
| HK$6,000,000 | HK$6,642,860 | HK$135,000＋超出HK$6,000,000的款額的10% |
| HK$6,642,860 | HK$9,000,000 | 3% |
| HK$9,000,000 | HK$10,080,000 | HK$270,000＋超出HK$9,000,000的款額的10% |
| HK$10,080,000 | HK$20,000,000 | 3.75% |
| HK$20,000,000 | HK$21,739,120 | HK$750,000＋超出HK$20,000,000的款額的10% |
| HK$21,739,120 | – | 4.25% |
計算實例
例子 1
一名香港永久性居民首置買家，以 620 萬購入一個住宅單位，需付的從價印花稅如下：
採用第2 標準稅率
$135,000 + ($6,200,000 – $6,000,000) X 10%= $155,000
例子 2
一名非香港永久性居民，以 700 萬購入一個住宅單位，需付的從價印花稅如下：
採用第2 標準稅率
$7,000,000 x 3% = $210,000
例子 3
一名買家以 300 萬購入一個車位， 需付的從價印花稅如下：
採用第2 標準稅率
= $100
印花稅要付多少，除了視乎有沒有首置身份，樓價亦是關鍵因素，即上千居搜羅全港最抵買的上車盤。
常見問題
「先買後賣」的換樓人士，是否需要支付新住宅從價印花稅?
不需要。新住宅從價印花稅已於 2024 年 2 月 28 日撤銷。
購買１個住宅連１個車位，從價印花稅該如何計算？
假設以同一契約買入住宅連車位，則以買入價對應第2標準稅率計算。例如總買入價是665萬，從價印花稅為665萬 x 3% = 19.95萬
