大廈管理要做得好，物業管理公司（物管公司）與業主立案法團（法團）之間需要有良好協調。一直以來，兩者之間在處理大廈事件上存在不少爭拗，未成立法團的大廈，所牽涉的利益更加複雜。 作為業主，必先了解清楚物管公司的發牌制度、法定責任，以及監察途徑，才可促進溝通，達致雙贏局面。即看以下千居文章，加深對物管的認識，以及快速瀏覽全港主要物管公司名單。 立即跳往：發牌制度｜ 物管公司職責｜物管公司權力｜監查物管公司｜物管公司名單｜ 常見問題 發牌制度 根據物業管理業監管局，為促進物業管理行業專業化、規管及推動業界發展，本港於 2020 年 8 月引入發牌制度，劃分為兩類，分別為「物業管理公司牌照」及「物業管理人牌照」。 物業管理公司牌照 在香港，為有公契的物業提供多於一個服務類別的物管服務，須持有牌照。 持牌合適人選 物業管理人牌照 細分為「物業管理人（第1級）牌照」及「物業管理人（第2級）牌照」。只有在須持牌的物業管理公司中，就物管服務擔任管理或督導角色的人員，才須持牌。 物管公司職責 物管公司工作是管理大廈環境，包括保安、消防安全、清潔、垃圾處理及回收、水電裝置保養、維修工程、會所運作，以及緊急事故處理等，以保障住戶個人及財產安全；另外亦須管理物業財務、計劃財政預算、紀錄收支帳目；並為住戶提供起居協助，如入伙收樓、召開業主大會、舉辦節日活動，以及處理住戶投訴，促進鄰舍關係。以下歸納物管主要職責： 物管公司權力 如果大廈不設業主立案法團，物管作為該廈唯一有法人身份的管理組織，會有較大職權。 無業主立案法團的大廈業主，須尋找物管公司幫忙，解決法律、財務、維修保養等問題，物管會以公司名義進行工程招標、入稟追討管理費欠款等事宜。 除法團之外，其他的業主組織均僅為諮詢性質，只能向物管表達意見，並無訴訟權力，如對物管存有不滿甚至懷疑，亦只能作出投訴，或以個人身份入稟起訴。 因此，未成立法團的大廈業主，無法借助全體業主力量，對物管的人事、行政及財務進行監察。 如大廈設有法團，物管的角色在於聽取法團意見，改善環境管理，並與法團協力處理維修工作及日常事務。法團有權查詢並取的物管的財務報告，並了解每職級的薪酬。 監察物管公司 過去曾發生業主懷疑物管利益輸送，令大廈維修工程出現圍標及天價等問題。要有效地監查物管公司，業主首先要確保大廈設有業主立案法團。 法團作為代表全體業主的法人，能以業主的角度制衡物管濫權的情況，嚴重者更可代業主與物管對簿公堂。法團亦有權查閱物管公司的收支及財政報告，從而計劃有效的資源分配，並對任何不合理的巨額支出作出質問。 另一方面，大廈維修工程，會以法團名義招標，由物管向法團提供物業設施的檢核報告，再由法團聘請公證行、顧問或參與社會機構提供之輔導計劃，為維修工程進行估值，提供第三方專業意見，最後於業主大會商討是否需要維修，以及招標程序之細節。 業主應積極參與業主大會，踴躍發表意見，細閱核數報告，提出改善建議；必要時，可藉業主大會，議決撤換甚至解散法團管委，確保法團與物管之間的合作公平、公正、公開。另外，若認為物管公司有任何失當或違紀行為 ，亦可向物業管理業監管局作出投訴。 值得留意，業主亦應了解所住大廈公契，確保公契沒有賦予物管司過大的權力。有關投訴物管公司事宜，可向民政事務總署作出申訴。屋苑管理得宜，業主住得放心，亦給予下一手買家好印象。立即上千居放盤。 主要物管公司名單 公司名稱 地址 電話 富城物業管理有限公司 九龍九龍灣宏開道8號其士商業中心16樓 2626-7333 佳定物業管理有限公司 香港太古城英皇道1111號7樓 2508-6777 港基物業管理有限公司 九龍大角咀海帆道11號凱帆薈6樓1號室 2388-7786 仲量聯行物業管理有限公司 鰂魚涌英皇道979號太古坊多盛大廈17樓 2846-5000 第 一太平戴維斯物業管理有限公司 香港太古城英皇道1111號8樓 2534-1688 信和物業管理有限 公司 九龍灣宏光道39號宏天廣場19樓1901B-1902室 2138-1000 信德物業管理有限公司 … Continue reading "買舊樓收租，租金回報有幾高？投資舊樓VS新樓考慮重點"

如果你以為購買物業後，便可在單位內為所欲為，那就大錯特錯！皆因業主的權力、責任和義務均受大廈公契所約束。 大廈公契條款可達一百多頁，買樓前已埋頭苦幹看售樓書，買樓後又要讀一份冗長文件，怎麼辦？等千居為你重點整理大廈公契的注意事項，讓你閱覽時更得心應手。 立即跳往：大廈公契是甚麼｜公契主要內容｜公契常見事項｜違反公契後果｜查閱公契方法｜常見問題 大廈公契是甚麼 簡單而言，大廈公契（Deed of Mutual Covenant，DMC）即居住規則，公契由發展商草擬，是一份具法律效力的文件，當中涵蓋屋苑守則，對物業的管理、居住和使用制定限制，是整個樓宇的 「House Rules」。 買家於簽樓契時，有列明業主須繼續承諾遵守大廈公契。換言之，發展商與首名業主簽署公契後，其後的新業主只能默認同意，即使單位日後轉手，下一手業主亦受大廈公契約束。 公契主要內容 如之前所說，大廈公契有過百多頁，想從中抽絲剝繭，可集中看以下重點： 公契常見事項 公契條文繁多，以下幾項較直接影響住客起居，亦常引起紛論。 分租 分租限制就是其中之一。有業主為爭取更高租金回報，會將單位房間分別租出予不同租客。有些公契會列明禁止分租，以免影響公共範圍的使用權。不過這種條款不易執行，始終大廈管理公司及業主立案法團難以得知個別單位住戶之間的關係，追究前必先取得合理的實際證據，如所涉之分租租約。 飼養寵物 時下現代人多有毛孩或小動物作伴，如果公契內沒有列明飼養寵物事宜，一般都可視為可飼養寵物。但公契或對可飼養動物類別設有限制，以公屋為例，住戶全面可飼養小型家居寵物，包括已閹割的貓，但就全面禁止養狗。 即使公契默許飼養寵物，亦不代表主人有「免死金牌」，可任意放養。如果寵物對鄰居構成嚴重滋擾，住戶仍須就此負上責任，業主立案法團有權向有關住戶客採取法律行動。 大廈公契的約束力凌駕於業主組織草擬的守則和協定，如公契未有禁止動物入住，但業主委員會事後要求立約禁制，亦不足以迫令大廈全面執行。 窗花 新樓公契多寫明不可改變樓宇外觀，普通的更換或添置窗花有可能已違反公契。例子如近年臨海新盤流行採用落地大玻璃及玻璃露台設計，有住戶嫌不夠穩陣，想自行裝置窗花；或住戶想善用工作平台空間，安網晾衫軌曬衫，這等改裝均須先向管理公司申請，由管理公司評估是否違反公契。 如果改裝未得管理公司許可，住戶仍執意進行改動，管理公司或向屋宇署通報，由屋宇署向住戶發信要求清拆或還原。 違反公契後果 如住戶是大廈公契慣犯，屢勸不改，管理公司及業主立案法團有權入稟提告業主，向其追討賠償。例子如業主長期拖欠管理費、私自飼養寵物、對鄰居構成嚴重滋擾、影響他人使用公共範團的權利等等。千萬不要以為買了單位，有權使用物業就可以任意妄為。 查閱公契方法 如想查閱大廈公契，可根據以下步驟： 屋苑可否飼養寵物，有時候是搵樓客所重視的因素之一，放盤時記得要列明，立即上千居放盤。 常見問題

「自置居所貸款計劃」是政府於 1988 年推出的置業資助政策，目的是鼓勵市民自置物業，希望藉此促進社會穩定，並且增加大眾對香港的歸屬感，幫助市民完成上車的願望。雖然政策當時獲得不少市民認可，但是其後亦被其他計劃取代，最後甚至終止計劃。千居以下的文章，整合了自置居所貸款計劃的演變，以及相關的爭議。 立即跳往：自置居所貸款計劃｜資助金額｜合併取代｜終止計劃｜計劃相關爭議｜常見問題 自置居所貸款計劃 房屋委員會在 1988 年推出「自置居所貸款計劃」，一來希望可以協助市民買樓上車，二來也可以促使公屋單位騰空，以便分配給更有需要的人士。 申請資格 符合計劃申請資格的申請人，分為綠表申請人和白表申請人，下列人士獲得房屋署的綠表資格認可後，可透過綠表申請計劃： 符合以上的綠表申請條件後，申請人亦要符合以下要求： 綠表申請人在資產方面沒有審核條件，至於其餘以白表申請的人士，則需要接受資產審查，並符合以下要求： 資助金額 成功申請的綠表家庭最多可獲66萬元的免息貸款，或者可選擇每月領取最多4,200元的按揭補助金，如為個人申請者，貸款金額或補助金則為上述金額的一半。 而成功申請的白表家庭則最多可獲410,000元的免息貸款，或者選擇每月領取最多2,800元的按揭補助金，個人申請者可獲得的貸款金額或補助金亦是上述金額的一半。 合併取代 合併計劃 直至1998年，政府為了將市民的置業比率推高，推出「首次置業貸款計劃」，經資產審查後通過的家庭及個人申請者，分別可獲得最高60萬元及30萬元的低息貸款，用以資助市民的首次置業。 2003年，政府決定將房屋政策重新定位，提出將「自置居所貸款計劃」與「首次置業貸款計劃」合併，成為「置業資助貸款計劃」。 「置業資助貸款計劃」同樣旨在為能力不足人士，提供置業援助，房委會也可以藉此收回公屋單位，用以重新分發給更有需要人士。 資助金額 「置業資助貸款計劃」的資助方式分為一筆過的免息貸款，以及每月按揭還款的補助金，成功申請人只可以選擇其中一項。 獲批申請的兩人或以上家庭可獲53萬元的免息貸款，個人申請人則可獲得26.5萬元的免息貸款，兩者均可分13年每月等額還款。 另外，如果選擇每月領取補助金形式，兩人或以上家庭每月可領取3,800元補助金，個人申請人則可以領取1,900元補助金，補助金發放期為48個月，毋須償還。 終止計劃 雖然「置業資助貸款計劃」與原先的「自置居所貸款計劃」大同小異，最終目的都是為了推動市民置業意欲，但是計劃最終還是在2004年終止。 政府當時表示，該項決定是基於計劃已經干預業內市場運作，而且房委會的整體定位目標，已經不再是協助低收入家庭置業，所以需要撤銷政策，以維持物業市場的和平和穩定發展。房委會終止計劃可以集中有限的資源，投放於出租公屋之上，而非以公帑為置業人士提供貸款，而市民能否成功買樓，應該建基於市場情況，而非政策干預。 計劃相關爭議 「自置居所貸款計劃」及至後來的「置業資助貸款計劃」，都引發不少爭議，在多方考量之後，政府才決定中斷此項資助政策。 干預市場 由於政府當時推出置業貸款後，大大增加了渴望置業的市民的買樓意欲，業界認為這屬於干預市場行為，貸款計劃影響了部分市民置業的決定，扭曲市場正常運作。原本市民的買樓意欲未必那麼大，或者無法在該段時間內成功購入，甚至需要從其他途徑獲得貸款，但業界認為這才是真正的市場需求。 樓市崩盤 自1997年亞洲爆發金融風暴後，香港樓市收到重挫，於2002年樓市崩盤，樓價急跌，及後更受沙士雙重打擊，導致許多物業變成負資產。許多市民受到政府的置業貸款計劃吸引，紛紛買樓成為業主，但是因經濟環境因素，最後手上持有的物業價值大滑，不少市民拖欠政府的貸款還款，甚至成為破產人。 此外，值得關注的爭議點還有一個，根據房屋條例的規定，曾經接受自置居所貸款計劃的市民，日後將無法重新獲編公屋單位，即是受樓市崩盤而破產人士，之後亦無法獲派公屋單位。 重推可能性 政府並非無計劃過重推置業貸款，只是考慮到置業貸款會推高樓市，而且日後如果樓價下跌，因置業貸款幫助而衝動入市、未曾衡量清楚風險的市民，可能會變成負資產。就好像當年受沙士及金融風暴影響的業主，最後怪責政府推出的首次置業貸款計劃，是促成樓市崩盤的原因之一。因此，每當有聲音提出重推置業貸款計劃，不同持份者都會提出反對，政府亦暫時無公布任何相關計劃。 買樓上車固然是香港人的心願，但是準買家應該要衡量清楚自己的能力，不能衝動魯莽。如果有興趣查詢更多樓盤資訊，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題