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買樓考慮因素多，投資人士會考慮物業升值能力，首置客更關注樓價，上班族比較重視通勤時間。置業前該思考哪些細節，才萬無一失? 立即閱讀千居整合的 7 大買樓考慮因素及 3 大準備事項。 立即跳往：7大買樓考慮因素｜3大準備事項｜常見問題 近期更新 7 大買樓考慮因素 香港多次成為全球樓價最難負擔城市，做業主一點也不輕鬆。入市不入市，要考慮的事情太多，以下事項更要了解清楚： 1. 自住 VS 投資 每個人買樓原因都不同，置業前，不妨先了解自己的置業目的，以作更好準備。買入自住物業或放租物業，在首期、按揭成數以至繳付印花稅等多方面，均有明顯差異。 注意，金管局已於2024年2月28日暫停壓力測試要求，現時買樓入市，均不用進行壓測。 對不同的買家來說，買樓可能要考慮的方面如下：投資客較重視物業的升值或放租潛力；對於自住用家，實用面積及間隔、居住質素等因素則為重要。一些實用度高的樓盤，即使未必有較高的抗跌能力，亦值得考慮。 2. 樓市走勢 買樓前，要留意心儀屋苑的樓價升跌，最好先參考近三個月至一年間，同屋苑以至同類型屋苑的成交價。擬定心目中價位。然而，若放售物業質素高，例如室內裝修華麗，或室外景觀優美，業主開價有可能遠高於屋苑平均成交價。 如果市場利好因素多，預料樓價穩升，不妨看準機會入市。另外，如果樓市受環球經濟拖累，出現連番下跌，買家亦要考慮當經濟低迷，會否同時影響個人收入及日後的供款能力。 3. 預算資金 在香港買樓，除了綠表申請人可以低至5%首期買居屋外，一般最少要預留10％為首期，如果物業是用作投資，首期會是樓價三成或更多 。要留意，金管局規定私人貸款不可用作首期，準買家最好預留多於10％的資金，以防銀行估價不足時填補首期。 除了首期，買家亦須繳付其他買樓開支，例如代理佣金、律師費、印花稅等。以購入$600萬樓為例，借9成按揭，除了1成首期即60萬元，其他的置業開支可多達數十萬元。如果打算裝修，開支會更多。其實入住後亦涉及開支，包括按揭供款、差餉、管理費等。 4. 負擔能力 支付首期及買樓雜費只是買樓的開始，若申請按揭，供樓會是更長遠的負擔，以年計的按揭貸款，每月須依時供款。因此，要計算好長期負擔能力。買家不妨使用千居的按揭計算機，計算每月按揭供款開支。供款亦會受市場息率影響，如果外圍經濟轉差，利率可能會上升，令供款額增加。 由於銀行借錢給買家，亦要承受壞帳風險，所以在買樓時，銀行會先計算申請人的供款與入息比率（DTI），上限為50%。 在壓測暫停前，銀行會在DTI上再加息 2-3 厘，作為壓力測試。其中一個比率超過上限，銀行可拒絕批出按揭貸款。但若申請人為首置買家，並申請了按保，即使超出模擬加息後的壓測上限，銀行仍可批出按揭，但要額外加徵10%保費。 最新消息：金管局於 2024 年 2 月 28 日宣佈暫停實施按揭壓力測試要求。 5. 住宅類型與大小 住宅物業有多種類型，除了常見的分層單位，還有洋房、獨立屋、特色戶、村屋等等，哪種比較好，很視乎買家喜好與購買目的，投資者會比較鍾情特色單位，例如相連單位、複式單位，退休人士則可能喜好村屋。 如果是打算生育的夫婦，在買樓時，不妨購買較大面積的單位，或留意房間可否靈活改動，例如小孩出生後，可打通部分空間放置嬰兒床，長大後，可改為睡房。 6. 地區與環境 買樓要考慮物業所在地區及周遭環境，有些家長會考慮名校校網，上班族偏好交通完善的地區，退休人士會比較喜歡清靜和低密度的地方，而一些買家則較重視單位景觀與座向。 揾樓時，不妨因應個人喜好，鎖定一至兩個心儀地區，更能讓你對該區屋苑及呎價瞭如指掌，在與買家議價時，更得心應手。 7. 配套設施 屋苑及社區配套設施亦是重要考慮因素之一，睇樓前不妨先了解一下心儀樓盤附近的配套設施。你可以該屋苑為中心，親身視察500米內 (即5分鐘內的步程) 的設施，如鐵路站、巴士站、商場、超市、銀行等。 屋苑會所也是不少買家所關注，但當然會所越大越豪華，設施越多元化，所需徵收的管理費亦相應增加，業主須考慮會所設施是否合適，以至使用頻密程度。 … Continue reading "【999年地契名單】土地業權與年期、續期、千年地契"

過去搵樓網未流行時，租客要走入代理舖，方可查詢該區現有的租盤。搵樓網愈趨普及，租客安坐家中，上網即能查看全港 18 區盤源，更可不經代理，租住業主自讓盤。作為租客的你，必須了解租業主盤的優缺，再作考量。 業主盤優點：免佣｜少假盤｜上網即可搜尋比較 業主盤缺點：約睇樓麻煩｜要自行查冊、打釐印｜商討租約細節、免租期 近期更新 業主盤優點 1. 免佣 業主盤的最大好處，就是免除了代理的佣金。經代理租樓要付代理佣金，通常為月租一半。月租一萬的話，佣金就承惠 $5,000，連同按金，租屋首月的開支更大。業主盤免佣，對手頭較緊的租客可謂是一大福音。 2. 少假盤 在過往，代理之間有一種不良推銷手法，就是放「假盤」。假盤即是一些不真實的盤源，以超筍價格和條件作招徠，吸引客戶查詢。代理成功取得客戶注意和聯絡方式後，會以「剛租出」等藉口搪塞，繼而推銷租金較高的真盤。如經代理租樓，你須選用監管謹慎的搵樓網，搵樓網會將假盤下架。 業主自費放盤，逐個盤計算收費，自然更少假盤。 3. 上網即可搜尋比較 代理行實舖和網站顯示的盤源或有出入，租客想了解心水屋苑大廈的租盤，或需親身到該區的代理舖走一趟，費時失事。 相反，業主盤通通能於網上搜尋，只要上搵樓網即可查看單位圖片和資料。 業主盤缺點 1 . 約睇樓麻煩 代理盤大部分為「匙盤」，即是代理已有租盤門匙，工時內可隨時帶客上門睇樓，而業主一般要工時前後才有空見租客，與代理夾時間一定比與業主夾更易。 2. 要自行查冊、打釐印 不少租業主盤的租客都會遺忘 2 個關鍵程序，就是為物業查冊和為租約打釐印。 查冊文件會顯示物業業主和是否有僭建等問題，如不查冊，租客有機會被真業主拒諸門外，甚至被屋宇署封屋清拆單位。而租約要打過釐印，其法律效力才受認可，假若日後對簿公堂，起碼有據可依。 經代理租屋，代理必定會幫忙查冊和打釐印，核對業主身份，並向業主和租客雙方提供印花證明書。 3. 自行商討租約細節、免租期 沒有代理，租客就要自行與業主商議拉鋸，租金、租約範本、條款、免租期等細節均須逐一談洽，沒有內行的知識和經驗，租客或對上述完全沒有概念。代理一般能就業主租客雙方所想，提出合理建議，如免租期長短、業主可否適度添置傢俱等，租客或能透過代理爭取到更多優惠。

發展商為增加新盤銷情，及應對一手空置稅，紛紛推出先住後付計劃，讓買家先付小量金額入住，數年後才供樓。這種計劃貌似不錯，但會否涉及風險及額外收費？等千居為你詳細說明。 立即跳往：甚麼是先住後付｜先住後付好處｜先住後付風險｜潛藏費用｜常見問題 近期更新 甚麼是先住後付 先住後付是購買現樓的一種付款方法，發展商把成交期延長，讓買家只需在簽署臨約後，支付小部分訂金，便可入住單位，至於餘下大部分金額，會於指定年期過後繳付，好處是買家於初期不用準備大筆資金，已可入住新樓。 以 1,100 日的先住後付計劃為例，發展商要求買家簽署臨約後，先支付樓價 5%，再於指定天數後另付 5%，餘下 90% 則在臨約後 1,100 日內支付。如果購買一個 $1,000 萬單位，只需在簽約初期繳付 $500,000，便可入住。 先住後付的出現，除了讓發展商加快貨尾銷售，亦可避開政府曾建議落實的一手空置稅，惟一手樓空置稅法案最終已被撤回。 先住後付好處 籌集資金 先住後付讓置業人士只須先繳付少量首期，並享有較長的成交期，方便預算不足、但有置業需求的買家，能有充裕時間準備餘款。 即時入住 由於先住後付針對現樓，換樓客簽約新單位後，可搬入已落成的新樓，即使賣掉原有物業，換樓期亦可無縫交接，毋須額外租地方暫住。 先住後付風險 估價不足 先住後付計劃下，買家可逐步繳付樓價，但業主在支付餘額時，已住了數年或以上，若入住期間樓市轉差，申請按揭時或會面臨估價不足，出現拾錢上會情況。 支付辣稅（現已撤銷） 繳納印花稅是按簽署臨約日期而定。在辣招稅生效期間，換樓客以先住後付方式買入新樓，若買入時尚未出售原有物業，仍需繳付 7.5 %新住宅從價印花稅；但如果在 1 年內出售原有物業，則可申請退已付辣稅減去首置印花稅的差額。 然而，財政司司長陳茂波在《2024-25年財政預算案》宣布撒銷新住宅從價印花稅 (New Residential Stamp Duty, NRSD) ，意味著撒辣後，任何買家包括換樓客，只需按第 2 標準稅率為每個住宅物業，繳付從價印花稅，而7.5%的辣招也不復存在。 潛藏費用 許可佔用費 很多發展商會要求先住後付買家簽署許可協議，並須繳付許可佔用費，此費用可理解為佔用單位的按金，一般為樓價的 10% 內。以荃灣西逸璟‧龍灣於2020年推出的先住後付計劃為例，許可佔用費由樓價 2.4% 到 7.2% 不等（視乎付款計劃）。在完成交易後，發展商按照合約退還該筆費用，或用作扣減樓價餘額。 佔用物業金 部份發展商會同時徵收佔用物業金，類似月租。發展商會訂明租期及租金金額，業主則須定期繳付。以2020年入伙的西半山半山捌號為例，業主每月須支付樓價 0.25% 的佔用物業金。與許可佔用費一樣，佔用物業金會根據協議，在交易完成後，用作扣減樓價餘額。 雜項開支 入住後，買家或須自行支付管理費、差餉地租、水電煤及其它開支等。與上述兩項費用不同，這些費用不會退還，買家須考慮自身財政能力。 … Continue reading "【999年地契名單】土地業權與年期、續期、千年地契"

新都城位處寶琳站上蓋，既是東九龍最大型購物商場，亦是將軍澳區的指標屋苑，樓盤叫價和成交及估價，均反映本地樓市變化。新都城的交通、景觀、配套和單位間隔，有甚麼過人之處？即讀千居整合的新都城上車懶人包，比較不同期數，細看單位間隔，了解優劣。 立即跳往：新都城簡介｜配套｜各期特色｜ 平面圖 + 間隔 ｜ 附近樓盤比較 | 常見問題 近期更新 新都城：鐵路上蓋上車盤 新都城（Metro City）位處將軍澳寶林，於 1996 年至 2000 年間分 3 期落成，共提供 21 座大廈，涉 6,768 伙，面積介乎 363 至 735 方呎，間隔包括 2 至 3 房。屋苑第 3 期命名為「都會豪庭」（The Metropolis），單位面積比另外兩期稍大。 新都城為鐵路上蓋物業，基座為大型購物商場，加上近千禧年才落成，縱然座落於九龍市區邊緣，樓價亦穩如泰山，呎價甚至超越藍田麗港城。 然而，相對其他九龍市區鐵路盤，新都城樓價屬低水，適合有一定預算，卻負擔不起市區樓的新婚人士或家庭客。匯景花園為藍田站上蓋屋苑，呎價與新都城相若，但商場配套卻比不上新都城。 新都城資料 發展商 恆基兆業 入伙年份 1996 至 2000 年 地址 寶林 座數 3 期 21 座 伙數 6,768 層數 第 … Continue reading "【999年地契名單】土地業權與年期、續期、千年地契"

建築面積實用面積分別是什麼？為什麼要分成兩個計算概念？置業新手必需要分清楚，不要被混淆，最後失了預算，入手了看似面積寬裕、但實際原來沒多少可用面積的單位。今日，千居就為你打破這個迷思，帶你探討不同面積的定義，與實際空間的差距。 立即跳往：建築面積 | 實用面積 | 實際可用空間-內籠面積 | 舊樓vs新樓實用性 | 常見問題 近期更新 建築面積 「建築面積」其實並無統一標準，每個樓盤都有各自不同計算「建築面積」的方法，並沒有條例規管「建築面積」的計算。因此，以往發展商都會把公共走廊、停車場、垃圾房、電梯大堂等公用面積也計算在「建築面積」內，於是出現實用率極低的單位，建築面積逾千呎，但是實際上的空間可能只有一半。 發水樓 發水樓指地產發展商為了賺取更多利益，出售的建築面積比實際可建面積多。發展商使用建築面積，或許造成對業主不公的問題。 香港賣地有對於地積比率的規限，但是建築事務監督有權豁免部分，不需要計入總樓面面積。發展商可以申請豁免此部分，但仍然銷售豁免面積。 實用面積 由於針對發展商透過「建築面積」，將非單位獨立空間納入單位面積，誇大單位的空間，政府於2013年落實了《一手住宅物業銷售條例》，規定新盤必需劃一採用「實用面積」。而政府對於「實用面積」的定義則是，從圍封單位的圍封牆的外部開始計算，即是連單位內的間隔牆、主力牆、柱的面積也需要計算，面積也包括單位的露台和工作平台的空間。 實際可用空間：內籠面積 「內籠面積」指除去單位的牆身厚度後的面積。通常低層單位的的牆身會比高層單位較厚，因為低層結構需要更強承重力。因此，同一實用面積，低層單位的「內籠面積」會較高層單位小，即是實際可用空間也相對較小。此外，室內樓底也會影響單位實際可用空間，高樓底單位增加單位垂直空間，甚至可以用作加建閣樓。 簡單而言，內籠面積便是我們真正的可用空間，買樓時需要特別留心。如果睇樓時，不妨詢問經紀，是否有不同樓層的單位可供參觀，比較一下低層與高層單位的空間感會否相差太遠。 舊樓VS新樓實用性 雖然很多舊盤現在也用「實用面積」標示單位面積，但是它們通常都只以樓盤過往聲稱的實用率計算約數，所以新樓和舊樓標示的「實用面積」，與實際可用空間的出入也不一樣。 另外，許多人都認為舊樓比新樓更實用，即使是相同的「實用面積」，舊樓看上去也比新樓更寬敞。這是因為大部分舊樓都較少露台、工作平台等配備，所以看上去，室內空間便會更寬敞。更多關於實用面積的詳情，可以參考以下文章—【買樓必讀】實用面積的7個必備知識。 買樓最怕買到面積不實用的單位，花費一大筆金錢，當然希望買到一個最心儀的單位，所以建築面積和實用面積絕對是重要的概念，必需要搞清搞楚。 許多新手買家在置業前都有許多疑問，記住千萬不要著急，做好功課才簽合約。如果想尋找更多心水樓盤，不妨上千居搜尋各區筍盤。 常見問題

物業投資不一定只有買樓放租，有聽過舊樓收購的話，都知道回報也可以很可觀，這一類投資者專注物色舊區物業，然後等發展商或市建局提出收購。那麼為何有些人會選擇投資舊樓？回報真比一般放租放售樂觀嗎？等千居為你拆解。 立即跳往：舊樓收購回報｜市建局舊樓收購價｜發展商舊樓收購價｜何謂「強拍」 / 「落釘」｜舊樓收購投資要訣｜常見問題 近期更新 舊樓收購回報 舊樓被收購，賣出的價錢叫「收購價」；既然有人看中這個投資選項，即是認為「收購價」比起一般物業買賣的成交價更為有利，能夠為業主賺取更多回報。 物業成交價之高低，由自由市場根據供求來定奪；那麼「收購價」又是如何決定？這視乎誰是收購者：政府市建局，抑或是私人財團（如發展商）。 1. 市建局舊樓收購價 市建局不定時會推出市區重建項目，收購舊樓再發展。根據法例，市建局收購舊樓，除了須給予業主其物業的市值交吉價（俗稱「現殼價」），視乎單位的佔用情況，另外更會加上一筆津貼賠償，再因應單位狀況（自住或出租），去決定補貼額度。 除此之外，市建局會再提供津貼，以助業主支付搬遷及重置物業等有關開支。換句話說，投資舊樓等市建局收購，回報比起賣樓售價多出兩筆津貼賠償，非常吸引。 2. 發展商舊樓收購價 除市建局外，私人財團發展商亦會物色舊樓，進行併購，拆樓重建新式物業，藉此獲利。近期比較有知名度的例子，就是尖沙咀香檳大廈一址，被地產商成功收購，未來或搖身一變，成為高檔商廈或商場。 私人財團提出的收購價不如市建局般透明，和普遍物業買賣一樣，主要是視乎買賣雙方的議價能力，雙方協議的價錢，便是最終「收購價」，不會有指定的賠償津貼。 根據法例，地產商提出的「收購價」不能低單位的現殼價，為吸引一眾業主放售業權，以盡快完成收購程序，地產商一般都會開出可觀的價錢。亦因如此，投資舊樓等收購，有機會比賣樓更賺。 落釘投機成為職業炒家 市建區收購，明買明賣，白紙黑字，投機的空間，自然比不上由私人財團提出收購要約的情況。 投資私人財團有意收購的舊樓，方法不僅限於純粹的個別單位買賣，有投資人士更會大筆購入多個舊樓單位，以圖進行所謂的「落釘」。 要理解「落釘」的獲利方式，先要清楚私人財團收購舊樓的程序。根據法例，凡高於 50 年樓齡舊樓，任何人只要集齊同一地段 80% 或以上業權（已於2024年12月起調整為70%），並向土地審裁處提出申請，可獲土地審裁處發出「強制售賣令」，行拍賣土地業權（俗稱「強拍」），收購便報捷。 有投資人士會預先買入相關大廈的逾 20% 業權（亦即「落釘」），藉此阻撓地產商的收購計劃，令地產商難以集得 8 成以上的業權申請強拍。如地產商對該地皮的需求非常熱切，或願意提出更可觀的收購價，高價拔釘，以統一業權。 不過，這種「落釘」的投資方法需要動用龐大的資金，亦存在一定的風險，如樓市不景氣，地產商放緩收購的步伐，這班「職業炒家」為落釘所付出的成本便長期積壓，影響資金流通。一般而言，懂得看準時機落釘的，都不是普通平民百姓。 值得留意，特首李家超於 2023 年施政報告建議，針對迫切重建需要的舊區 (油麻地、旺角、馬頭角、長沙灣/深水埗、荃灣、西營盤/上環、灣仔），樓齡達 50 年或以上但少於 60 年的私人樓宇，強拍門檻由 8 成業權降至 7 成，樓齡達 60 年或以上則降至 6 成 5。 有關建議已於2024年在獲立法會三讀通過，由同年12月起實施。 小業主或無辜犧牲 如地產商和落釘炒家談判久持不下，互相角力，一眾小業主基本上是「肉隨砧板上」，難以憑一人之力，開出其心目中所想的收購價，最終還是要視乎兩邊財團最終的洽商結果，單位的價值才得以定奪，可謂是任人魚肉。 舊樓收購投資要訣 市建局對舊樓收購沒有特定的準則，買家或較難預料心儀舊樓單位是否真實具備收購潛力。參考過去的市區重建項目，獲收購的物業一般屬於樓齡逾 50 載、日久失修的唐樓大廈。 … Continue reading "【999年地契名單】土地業權與年期、續期、千年地契"

你是否對租金不滿，認為有減租空間？想了解自己的議價能力，與業主商討減租之前，你必須先認清現時是否減租的好時機，而你是否已準備好合理的減租原因解釋，說之以理，動之以情？ 立即跳往：減租4大好時機｜4大游說秘技｜減租4個注意位 減租4大好時機 1 . 區內正值新盤入伙潮 如果區內有大量新盤密密入伙，代表著短期內租盤數量會急速上升，或會拉低整區的租金水平。一手新盤通常較受歡迎， 未必有太大議價空間，二手樓減租的機會較大。 新盤供應最多的地區多為新界，如屯門、大埔、元朗等。 2. 按揭減息 不少業主都正在為放租或自住單位供按揭，並會以供樓成本計算理想租金回報。按揭減息，業主供樓開支減少，如租客提出減租要求，或會酌情考慮。 按揭利率經常波動，一兩個月的低息未必足以游說業主減息，你可留意美國減息、美國債息跌等新聞，觀望樓市是否即將進入減息期。 3. 跌市 整體樓市受挫，樓價固然受到影響，減租的可能性更大。樓市銷售市場和租賃市場的表現未必一致，有時售價跌，但租金企穩，有時則正正相反。租客可留意區內最近期的租務成交，以附近租盤最近成交價（即月租）作為指標，如果相比過去幾個月有下滑趨勢，或同條件租盤每實呎租金遠低於所租單位，你要提出減租就更有牙力。 4. 大業主減租 跌市的另一個指標，就是大業主減租。大業主即是地產發展商，如發展商旗下商場統一大幅度減租，通常意味著本港經濟下行，零售業受到打擊。如整體經濟環境不景，樓市可能隨之受挫，增加租客的議價能力。 4大游說秘技　增加成功機會 1. 一次過交租 租客一次過交租，業主放租的風險降低，提前收到租金更可免蝕通脹（參考政府統計處消費物價指數，香港平均每月有大概 0.1% – 0.2% 的通脹）。 如果能力許可，你可承諾業主一次過交半年至一年租，並列明於租約，爭取下調租金。 2. 自動轉帳 如未能一次過交租，退而求其次的做法是設立自動轉帳，表示你會按時定期交租，向業主派定心丸，有機會爭取減租。 3. 準時交租紀錄 假使已租樓一段時間，一直以來都有準時交租，但財政狀況突變，你可憑此為據，加上動之以情，請求業主通情達理， 下調租金以助你應急。 4. 講價時要「揸價」 平時買樓，地產代理一般都會代業主「揸價」，即是抬高叫價，不露底牌，拉闊叫價與底價之間的議價空間，希望盡量以高價成交，賺取更多佣金。作為租客的你，也可以反向操作，如果業主問你心目中的租金水平，不要一下子便吐出自己的預算上限，反而應該盡量拉低叫價，等業主還價，增加自己的防守空間。 當然，香港人講求效率，租務市場去貨速度快，鋤價可以，但不要滋滋油油，最緊要快狠準。如果你正處物色階段，鋤價再狠都無問題，最多拉倒再搜尋過第二個單位。現已租住單位的話，就要謹慎一點，始終業主有你的入息證明，知道你的應付能力，比你有更多把握。想大幅度減租，要有搬屋的心理準備。 減租前後4個注意位 1 . 留意租約條款 提出減租前，先要細心查清租約對租金調整有否訂明條款限制，譬如寫明租約首年不準加租減租、 租金調整須早一個月書面通知等等。 2. 減租後更新租約 業主承諾減租後，記謹要更新租約內容，於租約寫上新租金，再為新租約打釐印，保障雙方利益。 3. 退回按金差額 按金應隨減租下調，業主須向租客退還已收取按金與減租後按金之間的差額。 4. 考慮加入不可抗力條款 部分工商舖租賃合約列有「不可抗力」（Force majeure）條款，說明如發生不受雙方控制的特殊情況， … Continue reading "【999年地契名單】土地業權與年期、續期、千年地契"

網上有不少文章講述如何在田土廳查冊，卻甚少提供土地查冊教學，教大家如何理解土地登記冊上的內容。 事實上，為物業查冊，是持牌地產代理工作之一，通常交由地產經紀代勞。但作為準買家或租客，總希望了解更多心儀單位的背景；有見及此，千居綜合了查冊 5 大常用資訊，無論買樓也好，租樓也好，都值得花些時間看看。 立即跳往：租契年期 | 物業持有人及業權形式 | 買賣記錄 | 按揭記錄 | 違例建築物命令 | 常見問題 每一個物業的土地登記冊，可從土地註冊處取得，主要有 4 個部分，分別為「物業資料」、「業主資料」、「物業涉及的轇轕」及「等待註冊的契約」，下文將會深入淺出，講解如何從土地查冊上掌握 5 大常用資訊。 近期更新 1. 租契年期 香港所有土地 (中環聖約翰教堂所屬地除外) 均由政府擁有，但不同地區的住宅物業，也有不同的批租年期，想知單位需不需要面對「2047大限」，可從土地登記冊上的「物業資料」部分看出來。 該部分顯示物業的地契資料，找尋「批約 HELD UNDER」、「年期 LEASE TERM」及「開始日期 COMMENCEMENT OF LEASE TERM」等字眼。 從下方查冊樣本可見，年期是 999 年，開始日期是 1892年，假設查冊當日是 2021年，從批約開始日到查冊日，過了 129 年（2021 減去 1892），但批出的年期有 999 年，由查冊當日計尚餘 870 年，因此即使到了 2047年，租契仍然有效，只要如期繳交地稅便可。 值得留意，在 1997 年 6 月 30 … Continue reading "【999年地契名單】土地業權與年期、續期、千年地契"

村屋買賣的程序不外乎是揀地段、位置、面積、座向，然後簽約、申請按揭、收樓和供樓，交易流程明明與私樓相似，為何這麼多人怕買村屋會中伏？有甚麼需要注意? 事實上，村屋的建築管制與市區樓宇不同，交易過程常會涉及丁權及批地文件，加上業權、路權欠清晰，僭建問題多，成交量參差，種種因素令銀行經常對村屋估價不足。連銀行也怕承擔風險，何況是沒有買賣村屋經驗的買家？ 為此，千居整合了買賣村屋常見的5大陷阱，助讀者購買前做足準備，同時建議買家入市前先諮詢律師測量師及代理的意見，保障自己的權益。 立即跳往：陷阱１：村屋涉及僭建  | 陷阱２：村屋的花園或天台未入契  |  陷阱３：銀行不為丁屋樓花提供按揭  |  陷阱４：村屋涉及道路使用權  |  陷阱 5：轉售或須補地價   | 常見問題 陷阱１：村屋涉及僭建 村屋僭建問題一向嚴重，最常見的僭建物有天台建玻璃屋和密封露台，但其實門外築鐵網、有蓋車位，甚至室內樓梯，也有可能是違例建築。 若村屋涉及僭建命令 (釘契的一種)，則要先處理好清拆事宜，例如在指定期限內還原建築物，為物業解除釘契，才可繼續交易。 自保方法： 為避免買入釘契樓，可透過田土廳查冊查看村屋是否有建築物頒令，及是否已被解除。受委託的地產代理及律師，亦有責任查證並告知準買家，物業是否有任何產權負擔。 如村屋涉及僭建令，但雙方仍想進行交易，便要在臨時買賣合約中列明誰來處理清拆及復原工程及承擔費用。 陷阱２：村屋的花園或天台未入契 村屋主要分為舊屋地及新屋地，舊屋地樓齡高，沒有特定建築標準；新屋地統稱丁屋，是受歡迎的村屋類別，有指定的建築標準，如限定三層高，每層面積700方呎等，購買時可選地下層、中層或頂樓層。 然而，連地下層出售的花園，或連頂樓出售的天台，不一定納入地契範圍，沒入契會衍生業權問題，買了未必能使用，甚至有可能變成非法佔用政府土地，被追收地租或被收回土地使用權。 自保方法： 建議由專業人土例如由律師及認可土地測量師查核批地文件，評定花園或天台是否入契，可否連同物業一起出售。由於同一土地或有多份註冊文件，單憑查冊未必足夠釐清業權，所以最好委託專業人土處理。 【最新樓盤】搜尋所有村屋盤 → 陷阱３：銀行不為丁屋樓花提供按揭 丁屋樓花即興建中的丁屋，因未取得滿意紙 (亦稱完工證)，所以未能透過補地價轉讓。未補地價的丁屋沒有業權，買了也不受法律保障，遇上工程爛尾或貨不對辦投拆無門。從銀行角度，丁屋樓花存在風險，因此不提供按揭，亦不能申請按保。 自保方法： 除非你不用申請按揭並願意承擔買樓花風險，否則最好是購買現成村屋，例如已取得滿意紙及已補地價的丁屋，可從查冊看到有關的註冊摘要紀錄。 買現成丁屋，另一好處是可申請村屋按揭，銀行對村屋的按揭審批標準與私樓相近，買家亦可申請按揭保險，$1,000 萬元以下樓價的按揭成數上限為 85%，較私樓的 9 成按揭上限低一些。一般而言，較新、管理較完善 (例如屋苑式) 的丁屋現樓項目，可取得較貼近私樓的高按揭成數。 陷阱４：村屋涉及道路使用權 買村屋除了要了解村屋本身，還要兼顧周邊道路的使用權，道路由私人或官方擁有並不罕見。如屬官地，有可能被限制使用；如屬私人道路，則有可能需要付過路費。  自保方法： 因涉及批地文件及樓契內容，建議委託律師及認可土地測量師查核。 陷阱 5：轉售或須補地價 有別於舊屋地並無限制買賣條款，丁屋在轉售時或須補回地價。在政府認可官地興建的丁屋，無論任何時候轉售均須補地價；在私人農地上興建的丁屋，落成5年內轉售須補地價，5年後可自由轉讓而毋須補地價。 自保方法： 認清所屬的村屋類型，丁屋有既定的建築標準 (3層高、每層700方呎、高度不超過 8.23米等)，轉售時要申請滿意紙，需要補地價，但不等於不可取。相對於舊屋地，丁屋樓齡新，規劃完善，銀行估價較高，因此較多人選擇。 丁屋類別 新批地 (NEW GRANT … Continue reading "【999年地契名單】土地業權與年期、續期、千年地契"