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「一約多伙」是指買家以一份合約購買多個單位，這類交易曾盛行一時，是什麼原因促使這種成交？為何政府要把它杜絕呢？當局採取了甚麼方法呢？現在還可以一約多伙嗎？千居在下文逐一解說。 立即跳往：漏洞由來｜稅項節省｜加徵辣稅｜單一住宅定義｜常見問題 近期更新 漏洞由來 「一約多伙」是指以一份文書購買多個單位。「一約多伙」的出現，源於政府於 2016 年 11 月 5日修訂《印花稅條例》，所有住宅物業交易的從價印花稅稅率，劃一調高至 15% ( 後於 2023 年 10 月修訂為 7.5%），合資格首置人士則可獲豁免。 然而，首置人士即使以一份文書購入多伙單位，只需支付較低的首置稅率（最高4.25%)，毋須繳納 7.5%。這個稅率差異，促使首置人士或回復首置身份的買家，藉由「一約多伙」掃貨，避開重稅。 稅項節省 現時，政府已撤銷全部樓市辣招，但在過往樓市旺時，炒賣風氣亦盛行。當其時，政府調高從價印花稅至 7.5%，是為了抑壓投機活動；首置買家獲豁免，是為了協助他們上車。然而，首置人士很少以「一約多伙」方式置業，更多情況卻被投資者視作慳稅手段，4.25% 與 7.5% 的稅率分別，套用於多伙樓價高的住宅物業上，應繳稅款有天淵之別。 2017年，曾有首置客利用「一約多伙」，以約 $7.6億元購入西半山尚璟 6 個單位。當時需繳納的從價印花稅為 $3,230萬 ($7.6億 x 4.25%)。 若沒有這個首置豁免，這宗交易需繳納的印花稅高達 $5,700萬 ($7.6億 x 7.5%)，兩者稅差達 $2,470萬。 加徵辣稅 由於「一約多伙」能節省投資成本，這類交易宗數越來越多，單是 2017 年 3 月，「一約多伙」宗數佔一手成交量約四分之一。 為遏制炒風，政府決定透過修例堵塞漏洞。自 2017 年 4 月 12 日起，「一約多伙」買家須就一份文書內每個額外單位繳付 7.5% 辣稅，換句話說，與非首置買家看齊。 … Continue reading "【新樓須知】預售樓花同意書｜3 分鐘看懂"

隨着海外中產階級數量逐漸增加，越來越多的買家和投資者希望在自身國家以外的地區置業，當中，香港因爲地理位置和文化上得天獨厚的優勢，成爲最受外國買家歡迎的理想置業地區之一。

在「樓市辣招」生效時期，買家手上若已擁有一層樓，再買第二個物業，就會被徵收高額辣稅。因此，當其時有不少人在買入物業後，會透過轉換業權，等下一次再買樓時，能節省印花稅開支，或增加按揭額，「近親轉讓」就是其中一個常見的做法。近親轉讓如何操作、對印花稅和按揭有甚麼影響？即讀千居為你整理的近親轉讓攻略！ 立即跳往：近親定義｜近親轉讓2大法｜近親轉讓慳印花稅｜近親轉讓增按揭額｜常見問題 近期更新 近親定義 在物業買賣層面，近親的定義包括父母、兄弟、姊妹、配偶及子女。 近親轉讓 2 大法 近親或內部轉讓的做法普遍為： 1. 轉讓名下物業 近親之間，其中一人將名下物業轉讓至另一方，以回復並未持有物業的身份 2. 轉讓名下業權 物業如由近親聯名持有，其中一人可將名下業權轉讓至另一方，以回復並未持有物業的身份 近親轉讓慳印花稅 慳「從價印花稅」 於樓市需求管理措施生效期間 (2010 年 11 月 至 2024 年 2 月 )、即政府撤辣前，如果你本身擁有一個住宅物業，想再買入多一個，作投資或收租之用，你就要繳付「從價印花稅」當中較高的稅率，為樓價的 7.5%。 但透過以下方法，可避免支付 7.5% 的從價印花稅： 雖然以上做法會衍生 2 次印花稅收費，但都只是收取較低稅率（即首置印花稅率）。若物業價值未達稅率上限的4.25%，那麼一買、一賣，兩次須付的稅額相加，亦比 7.5% 的新住宅印花稅（辣稅）便宜。 豁免「額外印花稅」 如買入物業後 24 個月內放售，原本需要付「額外印花稅」，但因為政府不把近親轉讓當成買賣，故可豁免額外印花稅（最高可達樓價 20%）。 值得留意，財政司司長陳茂波在《2024-25年財政預算案》宣布，新住宅從價印花稅 (NRSD) 及額外印花稅 (SSD) 即日起全面撤銷，意味著任何買家，只需按第 2 標準稅率繳付從價印花稅，亦可隨時在買入物業後放售，而毋須支付額外稅款。換言之，現時轉名慳稅的意義不大，業主大可在持有物業的情況下如常購買新的物業，而毋須繳付額外的辣稅。 近親轉讓增按揭額 在 2023 年按揭保險計劃新例下，9 成按揭樓價上限增至 $1,000萬　8 … Continue reading "【新樓須知】預售樓花同意書｜3 分鐘看懂"

除了準備首期，各位準買家還要注意其他買樓開支，尤其是新手買家，儲首期只是第一步，簽約後還要應付更多費用，萬一失預算，隨時令交易告吹。現在讓千居為你解構各項買樓開支。 立即跳往：首期資金｜按揭保費｜按揭供款｜印花稅｜律師費｜代理佣金｜其他雜費｜常見問題 近期更新 首期資金 計清按揭成數 影響首期預算的主要因素是可敘造的按揭成數，這又與準買家身份、收入及樓價有關。自 2023 年 7 月 7 日起，按揭保險門檻進一步放寬，首置買家買 $1000 萬樓，最多可做 9成按揭，$1,500 萬以下，不論首置或非首置，最多可批 8成按揭。 若申請人符合首置身份及固定受薪，買 $1000 萬的樓，基本上可批足 9 成，亦即準備 1 成首期；反之，非首置買家最多獲批 8 成，即至少要 2 成首期。另要注意，住宅類型亦影響按揭成數，例如買村屋，最高可批 85 %。 首期可借回來嗎？ 很多人及早儲一筆錢，以作首期資金，亦有人嘗試借私人貸款，加快置業步伐。但要留意，金管局列明，私人貸款是不可以用作首期。 在申請銀行按揭時，銀行會要求置業人士，填寫首期來源聲明。聲明會列明數個資金來源途徑，例如儲蓄存款、出售資產、由第三者送贈、或借貸。若果由家人出錢支付，亦可能要向銀行提供相關證明文件。 想一文看清各類住宅的首期預算，即讀【買樓首期計算攻略】；想了解自己能敘造多少按揭成數，可參考【按揭成數懶人包】。 按揭保費 銀行敍造按揭貸款時，須遵守金管局的按揭成數規定，當申請人超出成數上限，要購買按揭保險（購買資助房屋除外），以降低銀行壞帳風險。按揭保費是申請高成數按揭的保險費，收費則視乎不同公司，清還方式分為一次過繳清或每年繳付，而按揭成數及年期亦影響收費。 在現行按保計劃下，置業人士買 $1000 萬或以上的樓，可借更多按揭成數，但須繳交更高保費，視乎按揭成數及年期，按揭保費介乎貸款額 0.15% 至超過 3% 不等。  金管局已於2024年2月28日暫停壓力測試要求，因此現時任何買家申請按揭，都毋須進行壓測，惟申請人的供款佔入息比率仍不可超過50%。而在此之前，如果沒有通過壓力測試，銀行批出的按揭成數或會下調。 在壓測仍實施的時期，雖然申請按保的首置買家可免通過壓力測試，但銀行亦會計算申請人的供款與入息比率。另一方面，如果在「加 2 厘壓測」後，供款與入息比率超出上限的 60%，保費要再額外加徵 10%。 認清「按揭保險計劃」來龍去脈，以及申請注意事項，即讀【按揭保險計劃懶人包】。 按揭供款 準業主在支付首期後，如果已向銀行申請按揭，就需每月繳付供款。而供款金額，視乎當時與銀行的協議，例如選用定息或浮息計劃、H按或P按、成數、 還款期、利率等等 。如果想未雨綢繆，準業主可參考千居的按揭計算機，計算每月按揭供款開支。 樓宇按揭種類繁多，哪一種最適合自己？想清楚市面上不同計劃，要熟讀【樓宇按揭懶人包】。 … Continue reading "【新樓須知】預售樓花同意書｜3 分鐘看懂"

不管樓價有多離地，身邊仍不斷有人儲夠首期買樓。他們的收入或者與你不相上下，只要「計啱數」，上車就可以更加輕鬆；到底要多少首期，才可踏上業主之路？即看看首期如何計算，或者你會發現實際情況，並不是這般遙不可及！ 立即跳往：私樓首期計算｜居屋首期計算｜公屋首期計算｜常見問題 私樓首期幾錢？ 現行按揭保險計劃下，首置人士買 1,000 萬元或以下的現樓，最高可造 9 成按揭；樓價 1,200 萬元以上，則最高可造 8 成。 樓價 ($) 須付首期 (首置固定收入人士) $1,000 萬或以下 樓價 10%（9 成按揭） $1,000 萬以上 – $1,125 萬 樓價 10% – 20%(8 – 9 成按揭；貸款上限 $900萬） $1,125 萬以上 – $1,500 萬 樓價 20%（8 成按揭） $1,500 萬以上 – $1,715 萬 樓價 20% – 30%(7 – 8 成按揭；貸款上限 $1,200萬） … Continue reading "【新樓須知】預售樓花同意書｜3 分鐘看懂"

建築面積實用面積分別是什麼？為什麼要分成兩個計算概念？置業新手必需要分清楚，不要被混淆，最後失了預算，入手了看似面積寬裕、但實際原來沒多少可用面積的單位。今日，千居就為你打破這個迷思，帶你探討不同面積的定義，與實際空間的差距。 立即跳往：建築面積 | 實用面積 | 實際可用空間-內籠面積 | 舊樓vs新樓實用性 | 常見問題 近期更新 建築面積 「建築面積」其實並無統一標準，每個樓盤都有各自不同計算「建築面積」的方法，並沒有條例規管「建築面積」的計算。因此，以往發展商都會把公共走廊、停車場、垃圾房、電梯大堂等公用面積也計算在「建築面積」內，於是出現實用率極低的單位，建築面積逾千呎，但是實際上的空間可能只有一半。 發水樓 發水樓指地產發展商為了賺取更多利益，出售的建築面積比實際可建面積多。發展商使用建築面積，或許造成對業主不公的問題。 香港賣地有對於地積比率的規限，但是建築事務監督有權豁免部分，不需要計入總樓面面積。發展商可以申請豁免此部分，但仍然銷售豁免面積。 實用面積 由於針對發展商透過「建築面積」，將非單位獨立空間納入單位面積，誇大單位的空間，政府於2013年落實了《一手住宅物業銷售條例》，規定新盤必需劃一採用「實用面積」。而政府對於「實用面積」的定義則是，從圍封單位的圍封牆的外部開始計算，即是連單位內的間隔牆、主力牆、柱的面積也需要計算，面積也包括單位的露台和工作平台的空間。 實際可用空間：內籠面積 「內籠面積」指除去單位的牆身厚度後的面積。通常低層單位的的牆身會比高層單位較厚，因為低層結構需要更強承重力。因此，同一實用面積，低層單位的「內籠面積」會較高層單位小，即是實際可用空間也相對較小。此外，室內樓底也會影響單位實際可用空間，高樓底單位增加單位垂直空間，甚至可以用作加建閣樓。 簡單而言，內籠面積便是我們真正的可用空間，買樓時需要特別留心。如果睇樓時，不妨詢問經紀，是否有不同樓層的單位可供參觀，比較一下低層與高層單位的空間感會否相差太遠。 舊樓VS新樓實用性 雖然很多舊盤現在也用「實用面積」標示單位面積，但是它們通常都只以樓盤過往聲稱的實用率計算約數，所以新樓和舊樓標示的「實用面積」，與實際可用空間的出入也不一樣。 另外，許多人都認為舊樓比新樓更實用，即使是相同的「實用面積」，舊樓看上去也比新樓更寬敞。這是因為大部分舊樓都較少露台、工作平台等配備，所以看上去，室內空間便會更寬敞。更多關於實用面積的詳情，可以參考以下文章—【買樓必讀】實用面積的7個必備知識。 買樓最怕買到面積不實用的單位，花費一大筆金錢，當然希望買到一個最心儀的單位，所以建築面積和實用面積絕對是重要的概念，必需要搞清搞楚。 許多新手買家在置業前都有許多疑問，記住千萬不要著急，做好功課才簽合約。如果想尋找更多心水樓盤，不妨上千居搜尋各區筍盤。 常見問題

物業投資不一定只有買樓放租，有聽過舊樓收購的話，都知道回報也可以很可觀，這一類投資者專注物色舊區物業，然後等發展商或市建局提出收購。那麼為何有些人會選擇投資舊樓？回報真比一般放租放售樂觀嗎？等千居為你拆解。 立即跳往：舊樓收購回報｜市建局舊樓收購價｜發展商舊樓收購價｜何謂「強拍」 / 「落釘」｜舊樓收購投資要訣｜常見問題 近期更新 舊樓收購回報 舊樓被收購，賣出的價錢叫「收購價」；既然有人看中這個投資選項，即是認為「收購價」比起一般物業買賣的成交價更為有利，能夠為業主賺取更多回報。 物業成交價之高低，由自由市場根據供求來定奪；那麼「收購價」又是如何決定？這視乎誰是收購者：政府市建局，抑或是私人財團（如發展商）。 1. 市建局舊樓收購價 市建局不定時會推出市區重建項目，收購舊樓再發展。根據法例，市建局收購舊樓，除了須給予業主其物業的市值交吉價（俗稱「現殼價」），視乎單位的佔用情況，另外更會加上一筆津貼賠償，再因應單位狀況（自住或出租），去決定補貼額度。 除此之外，市建局會再提供津貼，以助業主支付搬遷及重置物業等有關開支。換句話說，投資舊樓等市建局收購，回報比起賣樓售價多出兩筆津貼賠償，非常吸引。 2. 發展商舊樓收購價 除市建局外，私人財團發展商亦會物色舊樓，進行併購，拆樓重建新式物業，藉此獲利。近期比較有知名度的例子，就是尖沙咀香檳大廈一址，被地產商成功收購，未來或搖身一變，成為高檔商廈或商場。 私人財團提出的收購價不如市建局般透明，和普遍物業買賣一樣，主要是視乎買賣雙方的議價能力，雙方協議的價錢，便是最終「收購價」，不會有指定的賠償津貼。 根據法例，地產商提出的「收購價」不能低單位的現殼價，為吸引一眾業主放售業權，以盡快完成收購程序，地產商一般都會開出可觀的價錢。亦因如此，投資舊樓等收購，有機會比賣樓更賺。 落釘投機成為職業炒家 市建區收購，明買明賣，白紙黑字，投機的空間，自然比不上由私人財團提出收購要約的情況。 投資私人財團有意收購的舊樓，方法不僅限於純粹的個別單位買賣，有投資人士更會大筆購入多個舊樓單位，以圖進行所謂的「落釘」。 要理解「落釘」的獲利方式，先要清楚私人財團收購舊樓的程序。根據法例，凡高於 50 年樓齡舊樓，任何人只要集齊同一地段 80% 或以上業權（已於2024年12月起調整為70%），並向土地審裁處提出申請，可獲土地審裁處發出「強制售賣令」，行拍賣土地業權（俗稱「強拍」），收購便報捷。 有投資人士會預先買入相關大廈的逾 20% 業權（亦即「落釘」），藉此阻撓地產商的收購計劃，令地產商難以集得 8 成以上的業權申請強拍。如地產商對該地皮的需求非常熱切，或願意提出更可觀的收購價，高價拔釘，以統一業權。 不過，這種「落釘」的投資方法需要動用龐大的資金，亦存在一定的風險，如樓市不景氣，地產商放緩收購的步伐，這班「職業炒家」為落釘所付出的成本便長期積壓，影響資金流通。一般而言，懂得看準時機落釘的，都不是普通平民百姓。 值得留意，特首李家超於 2023 年施政報告建議，針對迫切重建需要的舊區 (油麻地、旺角、馬頭角、長沙灣/深水埗、荃灣、西營盤/上環、灣仔），樓齡達 50 年或以上但少於 60 年的私人樓宇，強拍門檻由 8 成業權降至 7 成，樓齡達 60 年或以上則降至 6 成 5。 有關建議已於2024年在獲立法會三讀通過，由同年12月起實施。 小業主或無辜犧牲 如地產商和落釘炒家談判久持不下，互相角力，一眾小業主基本上是「肉隨砧板上」，難以憑一人之力，開出其心目中所想的收購價，最終還是要視乎兩邊財團最終的洽商結果，單位的價值才得以定奪，可謂是任人魚肉。 舊樓收購投資要訣 市建局對舊樓收購沒有特定的準則，買家或較難預料心儀舊樓單位是否真實具備收購潛力。參考過去的市區重建項目，獲收購的物業一般屬於樓齡逾 50 載、日久失修的唐樓大廈。 … Continue reading "【新樓須知】預售樓花同意書｜3 分鐘看懂"

無論是租樓還是放租物業，都容易發生租務糾紛問題。即使有租約的協定，仍然可能發生許多爭拗，有可能是租客拖租欠租，有可能是業主違法協議約定，種種情況都有機會導致租務糾紛。身為租客或者業主，當然希望能夠保持良好的租賃關係，而不是最後互相指控對方。究竟最常見的糾紛情況是什麼？如果遇上這些情況，又應該如何處理呢？千居將會在下文，教你循正確途徑解決問題。 立即跳往：常見糾紛｜專責部門｜常見問題 常見糾紛 租樓時常會發生糾紛，業主和租客之間鬧上法庭的新聞也不是新鮮事，以下千居就列出幾款最常見的糾紛類別，教你如何避免或處理相關事件。 1. 租客拖欠租金 業主最害怕的事就是遇上租霸，交租日子到期仍然遲遲未肯交租，三催四請還是無回應，業主收不到租金自然感到不滿。 處理方法 業主若果想追討欠租，或者直接收回物業，可以循以下幾個途徑追討： 財物扣押令是單方面進行的申請，租客並不知情，且無法作出抗辯，以防租客知道後立即撤走其財物。 例子 有些極端例子，就例如啟德天寰曾有一名業主，被租客拖租兩個月，獲頒土地審裁署的「收樓令」後，入屋才發現租客早已悄悄搬走，並遺留下一片廢墟，所有家具牆身遭到嚴重損毀，最後連租客都聯絡不了，承受巨大損失。 2. 違反物業用途 有時業主未摸熟租客的背景，就將物業出租，最後發現租客可能違反了物業本身用途，因而引發糾紛。例如單位本來是住宅單位，業主在不知情情況下，租給打算在單位經營生意的租戶，業主有可能要為此承擔法律責任。 如果租客違反政府租契，政府有權收回業主對該物業的擁有權，但這種情況較罕見。比較常見的是，租客被鄰居發現經營商業活動，然後被投訴甚至採取法律行動，業主需要為此而負上責任。 更嚴重的情況，例如住戶在單位內從事非法活動，例如經營非法賭場或色情場所，業主更可能要面對刑事檢控。 處理方法 如果業主發現租戶未經批准，擅自利用單位作協議用途以外的活動，應立即與租戶溝通，並要求租戶停止該行為。如果租戶不聽從，業主可以取得租戶違約的證據，再提出申索。 假如得知租戶進行的活動屬於非法行為，業主應該儘快報警處理。 例子 過往曾經有案例，警方打擊非法外圍賭博集團，警方表示通常這種情況都會拘捕業主，業主需要證明自己不知情，過程亦非常麻煩。所以業主租出單位時，應該先瞭解清楚單位有何用途。 3. 擅自分租 另一種常見租務糾紛，就是租客擅自將單位分租出去。通常租約都會列明，租客不可以將物業分租予第三者。對於業主而言，租客私下將物業分租，收取租金，損害了作為物業擁有人的權益。 處理方法 由於租戶違反租約協定，業主可以對租客採取法律追討，索取賠償。 例子 租客未經業主同意，私下將單位「租上租」，出租予第三者，可能會面對業主的賠償申索。如果租約清楚列明，租約不能擅自分租，租客很大機會違約，並需要負上法律責任。 4. 推卸維修保養責任 另外，關於維修單位的責任爭拗，經常發生在住宅單位的租務上。雖然租約通常已經訂明，維修保養的責任屬於誰，但是到實際上發生時，仍然會有很多爭論位。一般而言，業主應負責一切外部及結構性的維修，因為結構性維修可能牽涉到會否觸犯大廈公契，或者大廈整體的維修責任。而內部及非結構性部分則應由租客處理，例如單位內部油漆剝落。 處理方法 根據雙方簽訂的租約條款，界定了哪一方需要負責承擔維修單位的責任。如果雙方無簽署相關條款，可以將案件交由法庭裁定，判斷責任應落在誰身上。 例子 曾經有新手業主租出單位數個月後，發現單位被嚴重損壞，但由於租約列明業主需要負責維修，律師指出如果租客合理使用單位而損壞，業主仍要負上維修責任。 專責部門 總括而言，如果遇上租務問題，可以按個人情況向以下部門求助。 政府部門 功能 差餉物業估價署 負責執行《業主與租客（綜合）條例》，並提供有關租賃事宜的服務。 土地審裁處 負責處理租務糾紛，例如涉及收回物業的申請。 小額錢債審裁處 如果你的問題只涉及金錢追討，且金額不多於 $75,000，就可以向小額錢債審裁處申請索償。 租賃事務繁複，過程必然發生不少糾紛，要記得保障自己的權益，免受對方壓榨。如果你正在考慮租樓，或者放盤，不妨上千居搜尋更多資訊。 常見問題

新聞常以「十大屋苑」作指標，顯示近月香港樓價升趺。十大屋苑的成交和呎價數據，對整個香港樓市走勢具指標性，那麼到底十大屋苑是哪十大？藍籌屋苑意思是甚麼？千居盤點香港十大屋苑名單，與你解釋藍籌屋苑的由來。 立即跳往：十大屋苑定義｜海怡半島｜康怡花園｜太古城｜黃埔花園｜美孚新邨｜麗港城｜嘉湖山莊｜第一城｜新都城｜映灣園｜常見問題 近期更新 十大屋苑的定義 「十大屋苑」，又作「藍籌屋苑」，是借用了股票市場「藍籌股」的概念。「藍籌股」一詞源於英文「Blue Chip」，即是賭場中，金額最大的藍色籌碼。在股票市場中，「藍籌股」用以形容市值高、有信譽，業績穩定的優質股。同樣道理，「藍籌屋苑」也就是於樓市佔一席位，交投和呎價穩定的屋苑。業界揀選了 10 個此等優質屋苑，遍佈港九新界，故又作「十大屋苑」。 新聞經常按周按月地報道十大私人屋苑的成交量，作為樓市交投氣氛的指標。十大屋苑名單如下： 1. 港島｜鴨脷洲｜海怡半島 海怡半島（South Horizons）位於南區鴨脷洲，由和記黃埔、嘉宏國際、長江實業及香港電燈聯營的財團發展，於 1992 年至 1995 年分期落成，共設 34 座，提供 9,812 個單位，面積介乎 632 至 1,121 方呎。 ▴ 左圖：頭條日報　右圖：家居藍圖 十大屋苑「海怡半島」特色： 即讀海怡半島揀樓懶人包 【最新放盤】立即搜尋海怡半島筍盤→ 2. 港島｜鰂魚涌｜康怡花園 康怡花園（Kornhill）位於東區，由恒隆、新世界發展、凱聯酒店、怡華置業、益新置業、香港淘化大同、萬邦投資、廖創興企業，以及港鐵公司合作發展，首批單位於 1986 年落成，共設 32 幢住宅大廈，提供 6,648 個單位，面積介乎 461 至 1,142 方呎。 康怡花園發展計劃的第 2 期為居屋康山花園，由於康怡和康山的外型和單位間隔接近一模一樣，兩者又共用同一個住客會所，令不少用家誤以為康怡花園同為居屋。 ▴ 圖：頭條日報 十大屋苑「康怡花園」特色： 即讀康怡花園揀樓懶人包 【最新放盤】立即搜尋康怡花園筍盤→ 3. 港島｜鰂魚涌｜太古城 太古城（Taikoo Shing）位於鰂魚涌，由太古地產發展，第一期於 … Continue reading "【新樓須知】預售樓花同意書｜3 分鐘看懂"