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租樓買樓，有沒有聽過單位被形容為「五門歸心」或「五鬼拍門」？五門歸心究竟有甚麼意思？何以遭受部分買家租客的抗拒？為何有設計師見到「五鬼拍門」直呼救命？等千居逐一解答。 立即跳往：「五門歸心」意思｜五門歸心優點｜五門歸心VS眼鏡房｜五門歸心好定壞｜五門歸心拆解法｜常見問題 近期更新 「五門歸心」意思 「五門歸心」是兩房單位常見的一種格局，意指兩間房的房門、廚房門、廁所門和大門一共五扇門，通通面向大廳的間隔。 有人認為五門歸心的格局風水欠佳，故這類單位又被冠上「五鬼拍門」的通稱。有說法指，五鬼拍門的間隔，容易引鬼魂和厄運入屋，令屋主被惡運纏身，周身病痛。 五門歸心風水好壞，筆者非玄學專家，不敢妄下判斷。不過，夫妻上車族通常都想買兩房戶，希望將來小朋友有自己的獨立空間，而五門歸心是舊式兩房單位常見的佈局，揀樓睇樓時，難免遇上幾個五鬼拍門盤。 ▴圖片來源：HK01 五門歸心優點 大型屋苑和新樓開則，喜歡加入走廊和入門玄關的設計，令本身呎數已經夠細的單位，更顯地方淺窄。五門歸心格局的好處，是省卻了走廊和玄關位置，將階磚通通間作廳房，間格更加平整四正，在有限的空間下，劃出廳大房大的格局，實用率大增。 「五門歸心」 VS 「眼鏡房」 兩房單位亦有另一常見格局，稱之為「眼鏡房」。「眼鏡房」指的是兩房房門並排，同樣面向廳，驟看就似一副眼鏡。五門歸心單位中，不少同樣是眼鏡房。 五門歸心好定壞 五門歸心和眼鏡房一樣，在家居設計上有著無形的限制，是室內設計師經常遇上的挑戰。加上坊間有說法指五門歸心格局風水不好，令部分買家卻步。 辦法總比難題多，五門歸心或五鬼拍門的設計問題不無對策，下文再述。風水方面，有自住用家表示，兩房單位當然是五扇門，「五鬼拍門」只是風水師唬弄住客的銷售手法，用以遊說客戶抱著破財擋災的心態，付錢給玄學家風水師幫忙改局。 五門歸心是好是壞，判決因人而異，但網民提到一點非常中肯，就是有門總比無門好，意思是有錢買兩房單位，總好過無錢要買開放式戶，空間有限，更要犧牲個人私隱。 五門歸心拆解法 五門歸心的細單位，最大的設計問題，是房門和廚房門已佔用了大部分牆身位置，剩餘牆位淺窄零碎，難以擺放一般需要靠牆的大型傢俱，如梳化、電視櫃、飯桌等等。 要破解五門歸心的限制，以拆門最為直接。新世代年輕上車一族和投資人士，喜歡將兩房打通成一房，或將房間改間成廳，夫妻二人自住更加舒適，也容易放租予有穩定職務的情侶和單物人士。 想保留兩房格局亦無不可，住戶可巧妙運用趟門、摺門等方式，減輕門在視覺上的佔重，隱身於牆身之中，更可用高身櫃、玻璃幕門和屏風，創造出更多牆身空間，傢俬擺法更靈活。 不同的開則，會衍生不同的家居設計，建議搵樓時多留意不同屋苑的戶型變化，即上千居物色各區放盤。 常見問題

準買家因各種樓宇問題而「踢契」，時有所聞，到底踢契有甚麼意思、踢契原因為何，業主如何避免？踢契與「屋仔」有甚麼關係？文末加映：千居教你地產術語「掛臘鴨」、「麵粉價」兩詞點解！ 立即跳往：「踢契」意思｜踢契後果｜常見踢契原因｜屋仔業權問題｜常見問題 近期更新 「踢契」意思 「踢契」正式為「業權質詢」，意思指買賣雙方在簽妥臨時買賣合約或正式協議後，賣方必須提交樓契等文件，證明物業業權良好，並為市場所接納（Good and Marketable）。 賣方提交文件後，買方可在合理期間內（一般為收到樓契文件後 7 個工作天），就樓契內容或物業之狀況，藉律師行向賣方提出合理的業權質詢（即踢契）。 如賣方律師未能在合理期限前（一般為成交前最少一個工作天），就業權提問作出完滿解答，以及提供令人信納的證據，即或被視作違反了簽訂協議，買方「踢契」成功。 踢契後果 如買方踢契成功，則有權終止買賣，向賣方取回訂金，並向稅務局申請退回印花稅。買方更有權根據合約條款，向賣方提出進一步法律訴訟。 亦因如此，有買方會借用「踢契」的手段，設法在不用撻訂的情況下終止交易。 常見踢契原因 以下情況，賣方或被視作未能證明「業權良好」，即不能證明擁有出售該物業的權力： 以上情況，常見於舊樓和村屋，亦即「屋仔」。 屋仔業權問題 丁屋、村屋等屋仔的地權、業權追溯年份久遠，不免有業權文件遺失、沒有紀錄的問題，而遺產物業又常有業權糾紛的問題，令「屋仔」和「踢契」劃上關係。 要避免踢契，買賣雙方最好找熟悉驗契的律師，及早揭發業權問題，修補漏洞，訂立與情況相乎的合約，避免交易落入訴訟程序。 買樓除了要學會避開陷阱，更要掌握樓盤資訊，才可買得心頭好，即上千居物色各區放盤。 常見問題

新婚夫婦喜歡租買兩房戶，讓小朋友將來可以擁有自己的小房間，私隱度較高之餘，亦方便訓練子女的獨立能力。研究家居裝修設計時，常有聽聞舊樓兩房單位喜歡用「眼鏡房」間隔，到底甚麼是「眼鏡房」？何以有人鍾情於眼鏡房，又有人對眼鏡房劣評不斷？等千居為你拆解。 立即跳往：「眼鏡房」意思｜眼鏡房優點｜眼鏡房缺點｜眼鏡房拆解法｜常見問題 近期更新 「眼鏡房」意思 眼鏡房兩房單位中，如兩扇房門並排，向著同一方向，彷如一副眼鏡般的格局，就是俗稱的「眼鏡房」。眼鏡房多見於舊樓 300 至 400 餘呎的細單位，以及公屋和居屋，屬典型兩房間隔，不過一般新樓單位已不流行雙門並排的單位設計。 眼鏡房優點 90 年代起落成的新樓兩房單位，不少都採用了玄關和走廊的設計，入門要經過窄長的玄關，而睡房廁所門口則隱身於走廊兩側，走廊的盡頭便是主人房。 舊樓兩房戶則沒有走廊玄關，打開大門，兩房一廳便完完整整地映入眼簾，一目了然。摒棄窄長的走廊，換來是更平整四正的廳房間隔。眼鏡房在有限的空間下，劃出廳大房大的格局，比起新樓的房半至兩房單位更顯實用性，頗受三人核心家庭和分支家庭的歡迎。 眼鏡房缺點 開講有話「一屋四面牆」，眼鏡房便是範例。眼鏡房單位的廳無玄關走廊，除了令大廳和房間「一目了然」、可能影響私隱度外，廳室只得四面牆，要容納兩房、廚廁和大門等共 5 扇門和窗戶，餘下的牆身空間變得零碎。亦因如此，眼鏡房受到部分時髦的新世代唾棄。 有設計師表示，傢俬家具大多靠牆擺放，例如梳化、鞋櫃、食飯枱、電視枱等，通常會依牆而置，而眼鏡房單位中，門佔用了大部分牆身空間，這些大型傢俬便要另外設法擺放，令一眾設計師倍感頭痛。 眼鏡房拆解法 要解決眼鏡房「一眼睇晒」，欠缺牆身空間的問題，主要需從門壁二處著手。眼鏡房門佔比大，驟眼看，整個單位都被房門吞噬，如果新構思的設計格局許可，拆門、拆房「除眼鏡」是最直接能夠增加單位空間感的方法。其中一間房可改裝成為客飯廳，住戶就有更多空間放置長身梳化和大型家電。 拆牆後，眼鏡房迎來新一重挑戰，就是單位分區不明顯，睡房和廳融為一體，整個單位變成了一個大廳。住戶可妥善運用地台、顏色和儲物櫃，隔開不同功能的單位空間，如於睡房位置架高地台，用書櫃稍稍遮掩睡床，不至於入門即見床，私密度更高，分區更明確。 業主想保留兩房間隔亦無不可，或者可以考慮採用趟門、摺門、玻璃幕門等方式間房。趟門的一體感較高，不似兩扇門並排般突兀；摺門慳位；玻璃幕門透視感強，能為單位引入光線，解釋眼鏡房普遍採光不良的問題，從而提升空間感。 除了減低門視覺上的佔重，業主亦可借用高身櫃、入牆櫃、高身屏風等家具，間出玄關、走廊位置，製造牆位，同時增加收納空間。用櫃取代牆，可維持單位間隔分明。 不同的開則，會衍生不同的家居設計，建議搵樓時多留意不同屋苑的戶型變化，即上千居尋找各區放盤。 常見問題

「黑廁」是新樓和劏房獨有的問題。新冠肺炎來襲，黑廁被揭暗存播毒風險！千居與你分析黑廁的由來，講解如何解決黑廁的衛生問題，比較明廁是否一定比黑廁好。 立即跳往：黑廁由來｜黑廁缺點｜黑廁是病毒溫床？｜解救黑廁衛生問題｜黑廁 VS 明廁｜常見問題 近期更新 黑廁的由來 「黑廁」即是指沒有窗戶的衛浴，由於無窗，缺失自然光線和通風，就被稱為「黑廁」。1997 年前，住宅黑廁設計其實是違反《建築物條例》的。不過，1997 年起，在前特首董建華的帶領下，屋宇署放寬了有關條例，容許新落成住宅單位的洗手間不設窗戶，只要抽風量達每小時 5 次或以上換氣便可。 自此，發展商為了遷就景觀開則，有景觀的單邊位置，自然留給作廳房之用，而與其他單位相連的位置，就成為了無窗的「黑廁」。有傳 2004 年落成的薄扶林豪宅貝沙灣，是全港首個率先引入黑廁設計的樓盤，其後不少新盤也爭相仿效，至今已成為主流設計。 黑廁缺點 黑廁最令人擔心的是通風問題。洗手間是水氣聚集的地點，沒有陽光照射，又不能開窗吹自然風，就只可以靠機械式抽風系統幫手抽走濕氣。 不少住戶會為黑廁加裝「浴室寶」，即是集暖氣、換氣、空氣循環、乾衣、除臭等功能於一身的浴室用電器。黑廁可用天花式或掛牆式的浴室寶，但萬一浴室寶運作失常或不夠力，廁所抽濕就成為超級麻煩的家居問題。除了濕，更是臭，如廁時臭味攻出廳房，叫人難以忍受。 有市民表示，外國的洋房、townhouse，十居其九都是無窗黑廁，外國人一樣住得開心舒適，故不介意港樓採用黑廁設計。但亦有市民認為，香港氣候不如外地般乾爽，而且同一屋簷下住戶較多，洗手間多人用，沒有時間晾乾，步入潮濕雨季，黑廁就更易造成廁所門和門外地腳線發霉問題。 黑廁是病毒溫床？ 2003 年，香港經歷了沙士一疫，牛頭角淘大花園出現大規模爆發，所有居民均須遷往隔離營隔離。世衛進行調查後指出，個別單位浴室的排水口乾涸，排水口與排污渠變得毫無阻隔，當強力的抽氣扇啟動時，便造成倒流的現象，鄰居帶有病毒的濕氣會倒流入廁，又被抽至天井，隨空氣傳播至其他單位。 淘大花園「天井窗」一疫當年引來全城哄動，2020 年新冠肺炎來襲，有市民認為，黑廁沒有窗戶，不擔心病毒從窗傳入，理應可以杜絕淘大事件再次發生。 不過，有專家就指，黑廁沒有窗戶，關上廁所門，打開抽氣時，有機會造成負壓，將帶有病毒的污氣倒流入洗手間，形成淘大花園當年的情況，成為傳播病毒的幫兇。 解救黑廁衛生問題 要阻止污氣倒流，第一步應確保廁所門有百頁狀的抽氣位，而百頁要常打理，避免積塵，或門邊要有罅位，令洗手間的空氣流通，不會密封，開浴室寶或抽氣系統時，就不會形成負壓，引致倒流。 第二步，住戶亦應確保廁所（乃至廚房）的 U 形隔氣管經常有水，而非真空狀態，假使有倒流問題，隔氣管內水份亦能夠阻隔污氣倒流，杜絕病毒經氣霧傳播。 另外，如住戶有感廁所潮濕問題嚴重，怕積聚細菌，可考慮參考酒店的做法。酒店的衛浴多數無窗，但就會長開抽風系統，確保廁所空氣流通。只要廁所不是密封狀況，長開抽氣並無不可，只是電費會比較貴。 黑廁 V.S. 明廁 「黑廁」一名似乎帶有貶義，時有新聞驗樓驗出黑廁問題，但新樓大部分都已經用上了黑廁設計，令有意入手新盤上車的買家擔憂。黑廁是否一定比有窗的「明廁」差？其實不然，說到底都是樓宇質素的問題。明廁有窗但窗細，面向濕漉漉的喉管，而喉管保養不當，有漏水漏氣的問題，低層又經常有老鼠爬水管入屋，窗口抽氣扇不夠力的話，開窗不如關窗，有窗不如無窗。 相反，新盤黑廁抽風系統通常保養得宜，抽濕能力比開窗更強，相比之下，可能黑廁好過明廁。不過，劏房黑廁普遍情況惡劣，違規改建不合乎建築標準，去水渠管亂駁，通風不足，此處的黑廁絕對是難以忍受。 不同的室內格局，會衍生不同的裝修設計，建議搵樓時多留意不同屋苑的戶型變化，即上千居尋找各區放盤。 常見問題

各行各業都俱備自己行內的一套術語，地產界當然不乏活靈活現的用詞。云云地產術語當中，你又知多少？化妝樓、積木樓、摸底、居二價這 4 個字眼，你又是否了解其意思？即跟千居補習一下地產術語，與代理溝通更同聲同氣！ 立即跳往：「化妝樓」意思 + 自保方法｜「積木樓」意思｜「摸底」意思｜「居二價」意思 近期更新 「化妝樓」意思 + 自保方法 「化妝樓」一名改得非常繪聲繪影，指的是二手物業買賣中，業主放售物業前，花一筆小資金裝修單位，只美化單位的外觀，譬如重新髹油、換上靚燈飾等，以圖掩飾單位內部結構性問題，如漏水、天花剝落、發霉等。 準買家一看化妝樓四正企理，以為執到筍貨，豈料入伙後被單位問題纏身！因為二手樓通常是以「現狀」方式買入，新業主入伙後追討無門。要避免遇上化妝樓，準買家最好自學一下如何驗樓，於睇樓時應用，或請相熟裝修師傅和驗樓師幫幫眼。 「積木樓」意思 積木樓是一個建築方法，正名為「組裝合成建築法」，Modular Integrated Construction（MIC）。有別於傳統起樓方法，積木樓不用先造地基，再逐層逐層營造，反而可將前期工序，例如外牆、樓面及結構等部分，預先於地盤以外的地方製成，再運到地盤完成組裝，就好似砌積木般搭建成一座高樓，故又稱之為「積木樓」。 積木樓的好處是效率較高，不受「釘板、紮鐵、落石屎」工序的時間限制，施工時間比傳統快約 3 個月，亦省略搭棚的功夫，工程引起的塵埃和噪音都會因此而大大減少。政府近年力推的過渡性房屋，就有一部分屬此類組合屋 / 積木屋。 ▴ 圖片：HK01 「摸底」意思 「摸底」本來是一個談判的用詞，意思是了解對方的想法和底細。但用於地產行業，摸底又可能有另一番意思。有經驗的投資人士經常討論如何「摸底入市」，即是趁樓市回落，樓價徘徊低位時，趁低吸納，買入物業。 摸底聽似簡單，但現實是十居其九都不能做到真正的摸底入市。始終樓市波動，起伏有時又非常「離地」，難以捉摸。即使失業率創新高，樓價仍可企穩好一段時間，與現實的經濟不景氣有落差，準買家要準確預計樓價幾時到「底」，可謂是不可能的任務。 「居二價」意思 來到此文的最後一門課，以簡單的「居二價」作結最好不過。居二價指的，就是白表於居屋第二市場購入二手居屋的樓價。白表人士在居屋第二市場買二手居屋不用補地價，故樓價會比公開市場的市價為低，舉例部分 400 餘呎的兩房單位有機會 300 多萬元就有交易。

揀樓除了要睇價錢，更加要睇圖則，單以廳為例，香港的主流格局已有分鑽石廳、呂字廳、日字廳、長方廳和曲尺廳等五款選擇，當中以鑽石廳評價最差，令設計師大感頭痛。鑽石廳實質有幾差，是否一無是處？業主又可以運用哪些設計大法，巧妙善用空間？即睇下文。 立即跳往：鑽石廳特徵｜鑽石廳由來｜鑽石廳優點｜鑽石廳拆解法｜常見問題 近期更新 鑽石廳特徵：三尖八角　鬼祟位多 要數到香港業主又愛又恨的廳則，鑽石廳當之無愧。顧名思義，鑽石廳猶如鑽石，呈五角形，至少有一幅牆被間成斜角，三尖八角的格局經常受到劣評。 鑽石廳不規則的結構，可謂是本地奇則的鼻祖。除了觀感上的不對稱，令間隔變得模糊，亦增加了單位內的鬼祟位，容易令角位空間被閒置。 比起其他主流格局，鑽石廳的實用性近乎是最低。如同一屋苑中，有提供鑽石廳和曲尺廳等間隔，鑽石廳的叫價能力有機會比其他廳形差。 ▴ 圖片：YAHOO 鑽石廳由來 鑽石廳在八九十年代曾經風靡一時，當年落成的大型屋苑，尤以由長實、和黃發展的項目，絕大部分都有提供鑽石廳單位，更甚者全數皆為鑽石廳設計，當中不乏著名藍籌屋苑。 香港獨有鑽石廳間隔，由本地首富李嘉誠帶頭開則，故又被評為「超人」的代表作。 買家想在有限的預算內，買到適合自己的心頭好，便要在地點、面積、樓齡三項條件中取捨兩項。近年單位愈起愈細，要揀鄰近港鐵站的中型兩三房單位，難免要考慮八九十年代落成的鑽石廳戶。鑽石廳普遍面積大，地段好，即使實用性欠佳，依然不乏買家問津。 鑽石廳優點 每個廳形都有其優缺，鑽石廳也不例外。缺點多多的鑽石廳，其實都有不容忽視的過人之處，第一是私隱度高，第二是能增加家居設計的自由度。 鑽石廳開則形狀奇奇怪怪，主要是因為發展商想每個單位都享有開揚景觀，於是只好將單邊位間成斜角，大廳窗戶望出去不會見到鄰居的單位，大大提升隱閉性。 相反，大型屋苑常用的曲尺廳和呂字廳，往往與鄰居大廳成直角，往窗外一望，隔離單位的一舉一動一覽無遺，毫無私隱度可言。 另外，五角形的鑽石廳有五面牆，有多一幅牆，通常要靠牆擺放的傢俬就有更多擺位方法，增加家居設計的自由度。 傳統兩房（例如眼鏡房）格局雖然四正，但因為牆身空間零碎，落手設計時，或發現鞋櫃、電視櫃、梳化等大型傢俬不能靠牆而立，成為家居設計的一大困局。 鑽石廳拆解法 (1) 善用 L 形梳化 辦法總比難題多，多年的磨煉下，設計師補救鑽石廳不足遊刃有餘，只要在網絡上搜尋「鑽石廳設計圖」，就會見到形形式式的作品範例，是新業主們的救星。 鑽石廳通常向窗台位置收窄，形成住客一入門，目光就自然收窄，落在感覺最「busy」的窗台角落，大廳明明寬敞，卻因鑽石廳不規則的結構，形成凌亂、狹小的觀感。 有業主會選擇訂造牆櫃，拉直鑽石廳其中一面牆，視覺上更加平整，避免大廳左輕右重，左闊右窄。 ▴ 用牆櫃拉直鑽石廳，圖片：Henry Lee Design 如果不想大費周章訂造傢俬，可以嘗試巧妙運用 L 形梳化，有腳枕的一方朝向空間較大的走廊擺，拉勻大廳的比例，明確劃出客廳的範圍，避免焦點往單位最窄的角落遊走。 ▴ L形梳化令大廳更勻稱，圖片：DesignIDK (2) 善用顏色對比　刻畫單位線條 要調整單位視覺上的重心，除了可以用大型傢俬拉勻比例，亦可巧妙運用顏色對比，令其中一面牆成為大廳的焦點，向房間延伸開去。顏色對比也有助刻畫單位線條，隱藏鑽石廳線條模糊的先天缺點。 不同的開則，會衍生不同的家居設計，建議搵樓時多留意不同屋苑的戶型變化，即上千居尋找各區放盤。 常見問題

看新聞，或代理帶睇樓，有時會出現「鳳凰樓」一詞。鳳凰樓指的是甚麼？何以得代理大力推薦？又為何新聞常見鳳凰樓以破頂價售出？等千居馬上話你知。 立即跳往：「鳳凰樓」意思｜鳳凰樓VS頂樓｜住防火層樓下優點｜常見問題 「鳳凰樓」意思 鳳凰樓是指位於建築物頂層下方一層的住宅單位。此名稱源於中國文化中鳳凰的地位僅次於龍，因此這一層被認為是「次頂」的理想選擇。許多房地產代理商將其視為「黃金樓層」，因為它結合了高層單位的開揚視野和良好通風，同時避免了頂樓的潛在缺點，如陽光直射和漏水問題。購買鳳凰樓的買家通常會享有更高的保值潛力，因為這類單位的需求穩定，且提供舒適宜居的生活環境。 近期更新 鳳凰樓 VS 頂樓 鳳凰樓擁有一般大廈高層單位的賣點，視野開揚廣闊，不受低層噪音滋擾，遠離蚊患問題，夏天時更加涼快。 但這些都不是鳳凰樓的最大特色。鳳凰樓的賣點，在於價錢或比頂層特式戶低，卻擁有頂層單位所欠的優點。頂層連天台特色戶樓底高，通常是整幢樓宇定價最貴的單位，可是長遠住落，住客或發現打理天台並不容易，打理不善更會影響居住質素，天台戶的常見問題包括： 相比之下，鳳凰樓既擁有頂層單位的過人之處，又不必擔心天台戶的問題，對於部分代理和買家而言，鳳凰樓單位吸引力非凡，有價有市，是相當保值的物業投資。 防火層對落一層優點 比起鳳凰樓，有買家更鍾情於防火層對落的單位。防火層沒有人住，樓下單位就不必擔心受樓上鄰居的噪音滋擾，而且不怕樓上單位長年歷月積成的結構問題，造成漏水、滲水的情況。假使不幸防火層因暴雨導致水浸，令樓下單位受影響，樓下單位也可獲大廈的第三者保險賠償。 買樓除了要比較不同屋苑，同一屋苑的單位質素，例如樓層、座向、景觀、室內狀況等等，亦要仔細看清，才可買得心頭好，即上千居物色各區放盤。 常見問題