香港物業投資門檻高，想買地收租，不一定要買樓，也可考慮投資車位，向銀行申請車位按揭，其後每年攤還。車位按揭如何申請？首置和非首置是否有分別？申請車位按揭是否有特別技巧？即讀【車位按揭懶人包】了解一下。 立即跳往：車位類別｜車位按揭最高成數｜扣減成數情況｜還款年期｜車位按揭壓力測試：獨立車位 VS 合契車位｜扣減供款與入息比率｜借「合契」上會 獨立 / 合契 / 分契車位 要搞清楚車位按揭，第一步應先了解買入車位是屬於「獨立車位」、「合契車位」，或是「分契車位」。 「獨立車位」有自己一份轉讓契，能夠獨立買賣。 相反，「合契車位」即住宅連車位合契，不能分割買賣。 業主也可選擇進行「分契」，將本身合併的住宅連車位拆開出售，稱之為「分契車位」。分契後，車位便可如「獨立車位」般進行交易和按揭。 車位類別 定義 獨立車位 能夠獨立買賣的車位 合契車位 住宅連車位合併買賣 分契車位 將合契住宅連車位分拆出售，如「獨立車位」般交易 車位按揭最高成數 「獨立車位」（包括分契車位）屬於非住宅物業，不論車位價格，按揭成數最高均為 7 成，因車位不能申請按保，所以按揭上限比起住宅最高可造的 8 – 9 成為低。 「合契車位」因連同住宅物業買賣，可當如住宅般，一筆過經按揭保險計劃（按保）承造高成數按揭，上限如下： 住宅連車位價值 首置最高按揭成數 非首置最高按揭成數 1,000 萬元或以下 90% 80% 1,000 萬元以上至 1,125 萬元以下 80% – 90%（貸款上限為 900 萬元） 80% 1,125 萬元或以上至 1,500 萬元 80% 80% 扣減成數情況 在過往，按揭申請在不同情況下有機會被扣減按揭成數上限，但在2024年《施政報告》放寬按揭後，無論申請人有沒有按揭在身、是否為另一份按揭的擔保人，購物任何物業時，都可以向銀行借足最高7成，以其他名義買入或用以放租亦同樣適用；惟申請人仍須符合供款店入息比率（DTI）不可超出5成的要求。 … Continue reading "【車位按揭懶人包】最高成數+壓測一眼睇｜借足9成靠「合契」？"

相信好多人未去過炮台山，通常過完個銅羅灣地鐵站後，好少人會繼續去柴灣方向探索香港島區嘅另一面。炮台山喺天后同北角中間，雖然地方比較細，但依個地區都有好多野做架！如果你唔想再喺銅羅灣體驗人踩人嘅感覺，今個週末一於去炮台山一日遊啦！

新盤管理費年年通漲，看看元朗區同系樓盤尚悅與尚悅．方，兩盤入伙年份相差 5 年，相距僅 2 分鐘步程，每呎管理費相差多達 $2 – $3。正所謂「小數怕長計」，買樓前，必先閱讀這篇管理費文章。 立即跳往：管理費點計｜管理費貴原因｜如何得知新盤管理費｜管理費按金｜拖欠管理費後果 ｜常見問題 近期更新 管理費點計 交管理費已習以為常，但你知不知管理費如何計算出來？管理公司會根據大廈公共空間的整體開支，向業主收取管理費，並按照單位的「管理份數」攤分，所以戶戶不同。 管理份數界定各業主在大廈日常管理支出上應支付的責任，而大廈公契會詳細列明每個單位的管理份數。一般來說，單位面積越大（如特色戶），所佔的份數越多，管理費便越貴。 管理公司會為業主計好每個月須繳之管理費，業主不用操心。 管理費貴原因 每個屋苑大廈所收取的管理費均不同，部分大廈管理費較鄰近屋苑貴，普遍有三大原因。 1 . 會所服務設施多 新盤多以屋苑設施作招徠，例如多元化的物管服務、逾十萬呎的巨無霸會所，甚或至智能家居系統等等，但發展商沒有告訴業主的是，這種酒店級享受是有代價的，一切會所設施，乃至公共空間的維修、保養及與管理，統統都是開支，業主要負責攤分。 曾有新盤項目入伙一段時間後，因會所設施洗費大，只好取消開放，以減低營運成本，如恆溫池由全天候改為僅於冬天開放，酒吧變成裝飾用酒櫃等等。 2. 大廈伙數少 有上車一族誤以為大型屋苑佔地大、服務多，管理費一定較貴。其實單幢樓因為戶數少，亦即 少了業主攤分日常管理、保安、清潔及維修等公共空間開支，即使設施欠奉，每戶管理費偏高，隨時比同區較高質素的新盤更貴。 3. 綠化元素 近年政府鼓勵環保綠化，不少新盤齊齊響應，在項目中加入綠化元素，營造自然空間。但園林花圃、天台綠化、牆身綠化等元素均需專業保養，所費不菲，成本最終還是轉嫁業主身上，令管理費急增。 如何得知新盤管理費 由於一手條例沒有就管理費作出規定，新盤樓花的售樓說明書未必有列明費用，若發展商沒有公布，準買家是不得而知，如買入單位後方感費用太高，亦只能硬食。 不過，一手住宅物業銷售監管局多次鼓勵發展商在樓書以外的刊物或宣傳物品，向準買家提供管理費款額或預計款額範圍，以供參考。 如有需要，準買家宜主動向地產代理或發展商查詢。一般來說，發展商會為項目準備一本介紹會所的宣傳小冊子，當中或有提及管理費的估算。 管理費按金 不論買新盤或二手樓，買家都很大可能要預繳管理費按金，一般為 2 至 3 個月。但個別新盤為增加吸引力，或提供優惠，入伙首 2 年有折。管理費非每年不變，有機會隨後調整加價。 如成為業主後感管理費太高，懷疑物業管理公司支出存疑，可透過召開法團業主大會，由業主立案法團要求查數。必要時，法團有權解僱管理公司。 拖欠管理費後果 業主欠交管理費，管理公司會先發出第一封欠款通知，約 3 周後再發出第二封，直至第三封仍未獲業主回覆，管理公司會嘗試以各種方式聯絡業主，了解欠款原因，從而提供協助，如與業主立案法團商討後允許業主分期攤還。 如果長期未能成功聯絡業主，管理公司及業主立案法團或透過法律訴訟追收欠款，業主會被釘契，甚至被收回單位。 一般而言，雖然管理公司及業主立案法團有權隨時就欠款採取法律行動，但始終望與業主保持友好關係，通常是有感業主無心還款，無可奈何下才作出提告。 買新樓一般有較多屋苑設施，但卻只能估算管理費，買二手樓就不同，部分大型屋苑更有不錯的設施，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題

樓市波動，由選購物業到買賣交易，物業的價值可能已有變動，而原業主及準買家的取態亦或有轉變，導致地產新聞時有報道的「撻訂」情況。撻訂指的是甚麼、有著怎樣的成本代價、而準買家可以如何避免這樣的損失？千居為你逐一解答。 立即跳往：何謂撻訂｜撻訂賠雙倍佣｜撻訂3大常見原因｜如何避免撻訂｜常見問題 近期更新 何謂撻訂 物業買賣過程中，買賣雙方要簽署「臨時買賣合約」，而買家亦要支付「細訂」臨時訂金（一般為樓價 3-5%），初步落實交易。簽了臨約後，如買家決定悔約，不完成買賣，就要放棄已付的臨時訂金，俗稱「撻訂」或「撻細訂」。 在某些情況，買家簽了臨約，付了細訂，繼而再簽「正式買賣合約」，再付了「大訂」加付訂金（與細訂合共為樓價 10%），才忽然決定放棄交易。這個情況就是「撻大訂」，買家除了損失已付訂金，亦有機會被發展商追差價，或被業主追討損失，包括物業再行售予他人之買賣差額，撻訂的代價更大。 落訂後，如悔約的不是買家，而是放售單位的業主，賣家亦需賠償訂金（賠訂）。 如寫明必買必賣　買家「不能」撻訂 「必買必賣」是經過買賣雙方同意下，在臨約內協定作出的附加條款，以強制規範雙方在簽署臨約後，必須履行買賣合約，但若雙方無法達成共識，最終決定權可交由法庭裁決，解決方法之一是以足夠賠償作結。 【上車之選】搜尋 600 萬內最新樓盤 → 撻訂賠雙倍佣 如果是透過地產代理進行交易，完成交易後，買家本應支付樓價 1% 的佣金。撻訂的話，買家除了要支付這 1%，亦要代賣家支付佣金，總共為 2%。另外，買家亦損失已付的律師費用。 撻訂 3 大常見原因 如果摸貨無人接手，而投資買家亦欠資金自己完成交易，就要撻訂退出買賣。 【最新樓盤】搜尋所有放售樓盤 → 如何避免撻訂 辛苦儲下來的首期，誰都不想因撻訂而化為烏有，選擇單位時一定要花時間多做比較，才不致做了錯誤決定。即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題

買樓除了付首期，還有一堆雜費需要支付，如買樓律師費、代理佣金等。假如你有上車打算，就要計好所需資金，以訂立清晰明確的儲蓄計劃。 立即跳往：買樓主要費用一覽｜買樓律師費｜小心隱藏收費｜常見問題 買樓主要費用一覽 買樓律師費 買賣物業涉及許多文件，包括樓契、轉讓契等重要查冊文件，如買家同時申請按揭，律師亦會代為處理銀行的按揭文件。 通常買家會選擇委託律師處理買賣合約、樓契及按揭契等樓宇買賣文件，再將文件送交土地註冊處註冊，並為物業查冊及審查業權、代付印花稅等。 律師費要付多少，一般視乎單位本身的樓齡和面積，再計算「全包」價格。一些樓齡高的單位，或者是村屋，業權／地權不清或無契等問題較常見，律師費相對較高。 律師費「全包」，意思是以一個費用包含了律師本身收費、按揭契及查冊費等因物業買賣而衍生的文件雜費。視乎購入物業的樓價，買家的律師費開支大約由數千至超過1萬元不等，要注意，費用並不包含由律師代付的印花稅。 小心隱藏收費 「全包」聽似物有所值，但如果買家遇上不良律師樓，就要小心有隱藏收費，如高昂的文件影印費、車馬費等，故必須委託信譽良好的律師。 另外，如以公司名義購買物業、購買連租約物業、轉按等，因涉及更多文件，有機會要支付額外費用。 註：以上價格只供參考，實際律師費請向個別律師行查詢。 計算置業開支固然重要，但也不要忽略樓盤質素，建議多花時間進行比較，即上千居搵屋，樓盤資料一目了然！ 常見問題

許多新手買家在入市時並不會留意地契年期，甚至連什麼是地契年期也沒有概念。其實土地契約的期限，無論對投資或是自住物業的買家而言，都有一定程度的影響。今日，千居就為你準備了地契年期的資訊，教你如何自行查詢年期，並且列出全港十大屋苑的契約年期，更會概括至今的土地續期情況。 立即跳往：地契年期背景 | 地契年期查詢方法 | 十大屋苑到期年份 | 契約續期 | 買家角度建議 | 常見問題 近期更新 地契年期背景 由於香港的土地，除了中環聖約翰教堂以外，都屬於「土地租借權」形式，即是政府擁有土地，並把土地租給承租人，所以每份地契都有一個租用者租用土地的期限，這是由港英政府年代已經訂立下來的政策。 主要年期 在殖民地年代，政府主要批出的契約年期共分為以下三種： 1997年，香港回歸中國之後，中央政府提出於1997年7月1日回歸後，直至2047年6月30日期間租約期滿的土地，可以免補地價、只需繳付相關土地應課差餉租值的百分之三，作為年租繼續租用。於是，特區政府為在此期間屆滿的土地，批出一般為期50年的地契，於是也出現了不少50年期契約。 其他年期 當然除了以上最常聽見的年期，還有許多特別的土地年期例子： 地契年期查詢方法 你可以到土地註冊處網站，查閱物業的土地登記冊。一般公眾如果想查閱土地登記冊資料，可以「非經常用戶」登入，如果想查閱一般住宅，可以選擇「分層土地登記冊」，輸入物業名稱及資料，便可以得出該物業的土地登記冊。若果找不到，可以到「所有登記冊」尋找物業的土地登記冊。 土地年期的資料記載在「物業資料」的部分，當中便記載了批約日期、年期、及開始日期的資料。 買家在選擇樓盤時，不妨先上網做一些準備功課，看清楚物業的契約到期日子，以避免受到2047地契到期影響。 十大屋苑到期年份 以上種種介紹了地契年期的背景，不知道你是否對本港最受歡迎十大屋苑的土地年期有興趣呢？千居為你整合了十大屋苑的契約到期年份，方便你詳細參考： 地區 屋苑名稱 到期年份 鴨脷洲 海怡半島 2040年 鰂魚涌 康怡花園 2134年 鰂魚涌 太古城 2899年 紅磡 黃埔花園 2134年 美孚 美孚新邨 2047年 藍田 麗港城 2047年 天水圍 嘉湖山莊 2047年 沙田 第一城 2047年 將軍澳 新都城 … Continue reading "【車位按揭懶人包】最高成數+壓測一眼睇｜借足9成靠「合契」？"

預算有限又想買樓出租？不妨考慮開價吸引、折讓較大的半契樓。半契樓有何利弊？與碎契樓有何分別？可於甚麼途徑購入？等千居為你逐一講解。 立即跳往：甚麼是半契樓 | 甚麼是碎契樓 | 半契樓利弊 | 買賣途徑 | 常見問題 甚麼是半契樓 半契樓，可理解為一個二人聯名物業中，佔有其中一半樓契業權，每名業主各佔樓契權一半，各人共享該物業的使用權。 聯名物業可分為「聯權共有」及「分權共有」，但當中只有後者，容許其中一位業主，自行出售或轉售其業權，毋須另一方同意，亦因此衍生半契樓買賣。但亦有部份半契樓，是由銀行或財務公司拍賣。 甚麼是碎契樓  不論是半契樓或碎契樓，聯名業主以「分權共有」方式共同持有物業，各人業權份額互不重疊，可自由轉讓自己佔有的部分。 然而，相比起半契樓，碎契樓業權更加分散，業權份額不限於二分之一，可多於兩名以上業主共同持有。例如一個聯名物業，擁有人可以涉及三名業主，各持有45%、30%及25%業權，任何一人可獨立轉讓自己佔有的部分，故市場上會出現四分之一業權等碎契樓放售。 半契樓利弊 優點 投資成本低 由於半契樓業權不完整，叫價偏向保守，一般較市價低四至五成。購入前，買家應先查詢整個物業的購入價及現時估值，了解叫價會否有下調空間。 租金回報 半契樓的新買家，可聯同持有該物業的另一名業主，商議把單位出租，攤分租金收益，藉以低投資成本賺取回報。 缺點 難上會或轉讓 由於賣家無法提供完整樓契，銀行一般不接受半契樓的按揭申請，增加日後轉售困難。市面上部份財務公司會提供按揭，但息率一般顯著高於較銀行按揭，建議買家準備充足資金，一筆過支付樓價。 須達成共識 新買家購入半契樓後，不能全權處置物業，須與另一位業主協調，如果雙方未能達成共識，最終或要經法律途徑處理。曾有買家購入半契樓後，想放租整個單位，但舊業權人不同意，結果告上高院，舊業權人最終獲判該單位的永久居住權。 買賣途徑 半契樓較少在樓盤廣告出現，一般會透過拍賣行出售，或經由相熟地產經紀介紹，亦曾有賣家透過報章刊登廣告等方式，出售其一半業權。若有意購買，須多加留意。 雖然半契樓售價較低，惟市場供應不多，銀行亦較大機會不批出按揭。如果手上資金有限，不妨以細單位為目標，即到千居搜尋樓盤。  常見問題

網上搵樓，找到心水單位，下一步是安排睇樓，經由地產代理帶上單位，都要簽署一份俗稱「睇樓紙」的文件。睇樓紙的作用是甚麼？睇樓前，你必須搞清楚這些睇樓紙的條款細則！ 立即跳往：睇樓紙作用｜睇樓紙範本｜睇樓紙幾時簽｜睇樓紙有效期｜直系親屬亦受此限｜睇樓紙走盞位｜睇樓紙不擔保追佣成功 租買都要簽　睇樓紙免代理失佣金 根據《地產代理常規（一般責任及香港住宅物業）規例》，不論是租是買，持牌代理帶客睇樓前，必須與有睇樓客戶簽署「地產代理協議」，亦即「睇樓紙」。雙方簽過睇樓紙後，睇樓客不得事後經由另一代理或直接向業主租買該視察單位，否則須向原代理賠償佣金。 睇樓紙的作用，主要是保障帶睇樓的該位代理以及其所屬代理公司，免得睇樓客向代理探口風，嘗試找出業主的聯絡方式，過橋抽板，飛起代理，直接與業主商洽，又或與其他代理比價，以求壓低佣金。 租屋睇樓紙範本 (PDF)｜買樓睇樓紙範本 (PDF) 臨上樓前簽睇樓紙 至於實際甚麼時候簽睇樓紙，其實沒有硬性規定。有代理會於臨上樓前跟客簽睇樓紙，譬如在屋苑大堂等𨋢期間、等管理處提供單位鎖匙之際等等；亦有代理認為此舉過於唐突，會等到上樓後才慢慢簽，甚至睇完樓至簽。 對代理最有保障的做法，當然是上樓前用 5 – 10 分鐘的時間，雙方坐低詳細讀過協議內容才簽，確保客戶入屋前已了解睇樓的代價，避免睇完樓才有爭執。 有效期 3 個月內 地產代理監管局建議，睇樓紙的有效期（或委託期）為3個月，但非硬性規定。一般而言，睇樓紙的期限不超過 3 個月，即是客戶不得於睇樓日起計 3 個月內經由其他代理租買有關單位。實際有效期或有出入，租買人士必須與地產代理談洽，不過代理個人未必可擅自更改條款，或須先得所屬代理公司同意。 如果於委託期一欄見有「直至另行通知」等字眼，客戶應要求代理列明確實之年月日，以保障自己。 倘若該地產代理公司並不同意縮短委託期，你應該徵詢律師尋求解決辦法，並不宜在沒有諮詢法律意見的情況下，在委託期屆滿前，經另一家地產代理公司購入原先委託的代理所介紹的單位，因為你可能因此需要向兩家地產代理公司繳付佣金。 直系親屬亦受此限 除了睇樓本人外，睇樓客的直系親屬，包括父母、子女、配偶和兄弟姊妹亦受此限。舉例，假使陳先生與其兄長均正在尋找放租單位，兩人互不知情，陳先生由代理 A 帶睇樓，兄長則由代理 B 帶睇樓，最終陳先生成功租入單位，由於二人為親屬，兄長就要向代理 B 賠佣。這個例子下，即使睇樓客無意跳過代理，亦因疏忽而破財。 睇樓紙走盞位：搵朋友代簽 睇樓紙主要保障代理的利益，避免客戶睇完樓再找另一個代理，造成代理之間的不良競爭。有搵樓客為了找到有能力幫手爭取更平售價或租金的代理，不惜用各種手法避簽睇樓紙，譬如拜託友人、男女朋友幫忙簽署等等。 這種方法不一定奏效，假使睇樓前的溝通一直由客戶自己親身親為，到簽睇樓紙時，卻忽爾換上身邊的友人上陣，代理看透破綻，有機會要求客戶自己、甚至同行的所有友人簽署。 簽過睇樓紙　不擔保成功追佣 簽過睇樓紙，睇樓客卻向其他代理租買同一單位，代理要追討佣金，就要入稟進行訴訟。雖有白紙黑字寫明，但法庭考慮的因素並非如此「一刀切」，假設代理表現強差人意，遲遲不回客戶查詢，客戶又非常有意購入單位，不想錯失良機，不得已委託其他代理完成交易，那麼原代理追佣成功的機會或受影響。

你知道樓契也可以分為許多形式嗎？長命契、半契樓、分契樓……每一種都有不同界定單位業權的方式，並沒有一種樓契分權方式是最好、或最差的，每款各有利弊。 假如你是準備分契的業主，或者你是有興趣入手分契樓的買家，那你千萬不能錯過以下文章，千居將為你介紹分契樓的辦理程序，還有需注意的分契風險，教你分辨分契樓和普通劏房。 立即跳往：分契樓定義 ｜ 常見分契物業例子 ｜ 申請程序 ｜分契風險 ｜常見問題 分契樓定義 分契樓指將一個物業分拆成為兩個或以上較小的單位，每個分拆單位都擁有獨立的業權，可以作單獨買賣或按揭申請。 常見分契物業例子 自從2024年《施政報告》宣佈所有物業類型及樓價的按揭上限調至7成按揭，準業主要申請按揭，交付首期就較以往輕鬆。但在按揭規定未放寬前，超過一定價值的物業，按揭成數上限較低，只有5至6成。有部份業主為了借取更高成數貸款，可能會用物業分契的方式。 以住宅和車位分契為例，如果業主購入的單位連車位價值超過$1,000萬，按揭最高只能批出5成，但業主又想推高按揭成數，可以有以下做法： 第一，如果樓契本身沒有註明單位和車位是「合契」形式，業主可以將兩個項目當成獨立交易，分開申請按揭，當兩個項目分部低於$1,000萬，就能夠申請高於5成的按揭（新按保計劃）。 第二，業主可以嘗試要求賣家在交易成交前進行「分契」，拆開兩個項目，然後分部由不同業主購入，例如夫妻各購入一個項目，就可以分開申請按揭。假設住宅單位價值$850萬，車位價值$250萬，丈夫購入單位，妻子購入車位，丈夫的住宅單位可以申請八成的高成數按揭，即是$680萬，而妻子則可以申請四成按揭，即是$100萬，總共借貸$780萬，等於整個項目的七成按揭，比起原本合併一起能申請的五成按揭高出兩成。 因此在過去，不少買家在遇上需要提高按揭成數的情況時，往往會選擇分契的形式買入物業。 申請程序 分契風險 銀行拒絕按揭 不少分契樓屬於舊區住宅，甚至為分契唐樓，當中涉及的業權分割可能較為複雜。因此，銀行日後未必願意接受任何分契樓的按揭申請。買家可能要做好一筆過付款之心理準備，或者投靠其他利率較高昂的財務機構作按揭申請。 難以符合分契規格 一般物業需要面積夠大，才可以在間隔改動後依然符合走火通道要求，另外所有改動均不能影響樓宇結構、排水及通風系統。整體而言，成為合法分契樓的程序非常嚴謹，因此並不是所有物業都能成功分契。 費用高昂 分契的程序需花費不少律師樓費用之餘，也要另外聘請合資格的測量師規劃圖則，再委派合資格的工程公司負責執行圖則，加上工程的費用，整筆支出相當不菲。 分契樓VS劏房 分契樓與劏房確實有其共通之處，尤其兩者都集中在舊區舊樓，並且在間隔改動上，均可能作出分割的變動。但是，除此之外，兩者的意思絕對不能互相取代。 劏房，又成為分間單位，指一個單位在原先經批准的圖則上，再分割成為兩個或以上的獨立房間，當中涉及的改動一般都是不影響單位結構牆的工程。 雖然分契樓同樣包含分割工程，但是涵蓋的層面主要針對分割後，各分拆單位擁有獨立的業權，而非單單是間隔上的改變。 對於有需要分契的業主，建議分契前還是多作資料搜集，以免失敗時得不償失，損耗更多金錢心力，如果對於各類型樓盤有興趣，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題

買細價樓，一般以開放式單位為主。譬如出名主打迷你戶的AVA系列，旗下位處長沙灣核心地段的單棟項目 AVA 228，最細的開放式單位「龍床盤」僅得 129 呎，售價 $280 萬。今時今日，$300萬內買到市區近港鐵站盤，有得固然有失，到底買開放式單位要注意甚麼？千居即帶準買家睇睇。 立即跳往：投資VS自住｜地點優勢｜未必可明火煮食｜管理費昂貴｜納米樓熱潮或退 1. 投資VS自住 開放式單位無房，未來如果想生小朋友、請外傭等等就非常委就。居住環境細，會引伸大大小小的問題，譬如小朋友因不能分房睡而欠獨立能力，長大後又感缺乏私隱。另外，現時外傭供不應求，外傭選僱主時都會比較揀擇，很多時會要求僱主提供獨立房間。買樓自住，多數是計劃組織家庭，想有個屬於自己的地方，如果忽視這些問題，日後就可能常有爭執拗叫。 反觀投資開放式單位作出租之用，吸引區內年輕上班族，租金回報或不俗。 2. 是否擁有地點優勢 租住開放式單位納米盤的主要客源是單身專業人士，通常會揀就近公司的地方居住。亦因如此，市區迷你戶一般會比較受租客歡迎。相反，開放式單位呎價高，搬入非市區，一般都會想揀個寬敞一點的地方。同樣預算下，租客可能會先考慮舊樓一房單位，新盤開放式單位便淪為次選。 3. 未必可明火煮食 開放式單位不是個個平等，有些是不許明火煮食的。大廈公契或指明樓宇內之開放式廚房單位不能進行明火煮食，業主租客便要特別注意。 同時，沒有獨立廚房，單位內的傢俬裝潢難逃沾上油煙的厄運。為了避免居住空間充斥油煙味，很多時開放式單位的住戶都會限制烹調的選擇。 4. 管理費貴得交關？ 管理費平貴，除了視乎屋苑會所設施多寡，更看樓宇總共有多少戶。伙數愈少，每名業主需要攤分的管理費便愈貴。絕大部分的市區納米樓新盤都是單棟項目，伙數有限，細碼的開放式單位亦要負擔昂貴的管理費。如果買來作投資之用，便要將這筆開支納入考慮之中。 5. 按保放寬　納米樓熱潮或退 政府於 2023 年 7 月放寬按揭保險下的按揭成數，首置人士買 $1,000 萬樓下的單位，最高可造 9 成按揭， $1,000 萬以上至 $1,500 萬，最高借 8 成，準買家不用再將價就貨，可以負擔更高價位的樓盤，此舉一出，不少地產名人均指未來納米樓熱潮即將減退，迷你戶、開放式單位的銷情可能受打擊。及後，政府再於2024年《財政預算案》宣布暫停壓力測試，並調整所有物業的按揭成數至7成，變相上車客或換樓客等以自用為主的客群，將有更寬裕的條件，或可選擇納米樓以外的樓盤。

港人喜歡買樓，而無論是自住或是投資，新盤都非常受追捧，因此常有新盤超額入票的新聞。現時大部分新盤都是預售「樓花」，但其實亦有部分為「現樓」。千居為你分析買樓花和買現樓的分別。 立即跳往：買樓花｜買現樓 | 常見問題 買樓花 「樓花」即是未落成的新樓，以預售形式發售。一般情況下，發展商傾向發售樓花，以方便資金流轉，管理風險。簡單而言，購買樓花步驟如下： 受政府規管，由公布價單至入伙，樓花期可多達 30 個月，一手市場上，絕大部分新盤以樓花預售，關鍵日期一般定於未來兩至三年內。 買現樓 現樓即是樓盤經已落成，發展商已取得或即將取得「入伙紙」及「滿意紙」，買家毋須等候樓花期，買入後短時間內即可入伙。 第一張價單便以現樓發售的新盤並不多，近年例子有前身為酒店的長沙灣WEST PARK、由宏安地產發展的鴨脷洲Coasto，以及協成行旗下筲箕灣傲華等。 發展商一般會分階段推價單，愈後發售的單位，愈有機會已經建好，能現樓發售。買家購入現樓後，近乎可即買即住，固然比樓花更為吸引。 買現樓的程序大致與買樓花相近。樓花買家可選擇樓花期完結、即入伙前才開始供按揭（建築期付款），或買入後便立即供按揭（即供付款）；而現樓因不存在樓花期，故不存在即供按揭。 政府於 2023 年 7 月，進一步放寬了按揭成數上限，9 成按揭樓價上限增至 $1,000萬、8 成按揭上限增至 $1,500萬元。 除了新盤現樓，所有二手樓都符合新按保申請，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題

已退休的恆地主席李兆基，多年來在地產界吒叱風雲，他的名聲絕不下於另一位地產大亨長實主席李嘉誠。 「四叔」一生馳騁商界，由當初帶著 $1,000 元從順德來港創業，於 2020 年以 $304 億美元身家超越李嘉誠成為香港首富，雖然其後在首富榜中回落至第二位，但可想而知成為首富的過程絕不容易。恆地旗下物業早已遍佈全港各區，想知恆地樓質素如何？千居綜合了一些意見。 立即跳往：從金行到地產 | 從新鴻基到恆地 | 恆地樓盤質素 | 恆地新盤一覽 | 恆地新盤精選 | 新收構市區重建項目 從金行到地產 出生於金舖世家的李兆基，從６歲起已跟隨父親於順德打理金鋪生意，19歲來港闖天下，30歲與郭得勝 (新鴻基地產創辦人) 和馮景禧等商家合資創辦「永業企業公司」經營房地產，再於5年後創立新鴻基地產有限公司 (新鴻基地產的前身) 。 可是創立不久，便出現華資銀行擠提，內地文化大革命，港人移民潮等事件，惟李兆基等人並沒因此停滯不前，反之在數年間建成多項物業，其後經濟好轉，新鴻基旗下地產項目收穫甚豐。 從新鴻基到恆地 1972年，新鴻基地產成功上市，李兆基亦於翌年自立門戶，創立恒基兆業有限公司。憑藉他的目光與經驗，恒基兆業發展一日千里，並於1981年分拆恒基兆業地產上市。 有趣的是，原來李兆基自新鴻基地產上市以來，一直是該集團董事局副主席直至退任，即在任超過48年！ 直至現在，恒基兆業地產附屬及聯營公司包括香港小輪、中華媒氣及美麗華酒店集團，而李兆基亦於2019年退下集團主席兼董事總經理職務，由他的兩名兒子李家誠及李家傑聯席出任。 恆地樓盤質素 供應短缺加上樓價高企，令大量迷你單位湧現，恆基旗下亦有不少面積少於200方呎的新盤，甚至有樓盤最大面積單位少於300方呎。 例如2018年底入伙的北角尚譽，成為2013年一手新例後港島區最細的新盤，實用面積介乎163至288方呎，間隔僅有開放式或1房可選，被坊間戲稱為劏房盤。 另一個於2019年入伙、位於旺角與大角咀之間的單幢樓利奧坊．凱岸，全盤514個單位中，超過8成5的單位面積少於311方呎，其中132伙少於200方呎。 然而，面積細與樓盤質素差不一定有直接關係，利奧坊‧凱岸於2020年獲得香港驗樓專業學會頒發優秀屋苑獎，北角尚譽亦曾獲此獎項，旗下得獎屋苑還包括上水高爾夫‧御苑、筲箕灣柏匯、、長沙灣曉盈、堅尼地城浚峰等。 由恒地與忠達發展合作發展、位於西半山羅便臣道23號的帝匯豪庭，更獲得香港驗樓專業學會評選為2019年最佳質素屋苑，可見恆地樓盤質素持續獲得肯定。 恆地新盤一覽 貴為本港四大發展商之一，恆地擁有全港最多新界農地，住宅項目遍佈全港各地，以下為恆地近年推售的新盤。 項目名稱 地區 座數 伙數 間隔 實用面積（平方呎） 首次發售日期 預計入伙日期 南首 九龍城 313 開放式至兩房 178-358 2025-02 2025-12 利奧坊．首隅 大角咀 … Continue reading "【車位按揭懶人包】最高成數+壓測一眼睇｜借足9成靠「合契」？"

新盤樓花搶購潮近年愈趨熾熱，幾乎每日見到報章報導最新「入票數字」、「購樓意向登記」、「抽籤揀樓」等，對於置業初哥來說，可能看到有點頭花眼亂。這些業界常用術語，實際意思是甚麼？購買一手新樓程序又是如何？等千居為首次上車的你詳盡說明。 立即跳往：計劃預算｜參閱售樓書｜參閱價單及銷售安排｜參觀示範單位、入票與揀樓｜簽訂臨時買賣合約｜申請按揭｜簽訂正式買賣合約｜完成買賣手續｜收樓｜常見問題 近期更新 1. 計劃預算 先計算買樓總支出，再向銀行或貸款機構查詢按揭方法，評估自己的財務狀況，決定哪種價位的樓盤可負擔。一手樓的支出通常比較容易計算，因為有不少雜費會由各大發展商為買家支付，如律師費、經紀佣金，甚至部分的印花稅。 如買家選擇建築期付款，就要謹記收樓前 3 個月自行向銀行申請承辦按揭。 害怕計數的你也可運用千居的按揭計算機，以計算每月供數總支出。 2. 參閱售樓書 於出售日前最少 7 日，發展商會於新盤網頁上載「售樓說明書」，亦即「售樓書」，供公眾隨意下載。 售樓書內載有樓盤詳盡的銷售資料，如鳥瞰圖、付款優惠、供出售單位、圖則、平面圖、間隔、建築面積、實用面積及用料等。 有意購入新盤的你必須詳閱樓書，選出座向、景觀，以及其他條件最「啱心水」的單位。 3. 參閱公布價單及銷售安排 於出售日前最少 3 日，發展商須公布有關價單及銷售安排。 發展商為試水溫，了解樓盤的受歡迎程度，一般會因應市場反應安排銷售，分成幾張價單發售單位，以便修訂價格。 然而，過去有發展商拖長發售時間，以「擠牙膏」方式來操控單位供應，藉此推高樓價。政府其後推出規定，單位數目達 100 伙或以上的新盤，首份價單須列出不少於單位總數的 20%，之後每份價單須列出項目單位總數的最少10%。 銷售安排則會列明認購單位的方式，包括發售方式（如入票、招標）、日期、時間及地點，以及出售單位數目。 4. 參觀示範單位、入票與揀樓 緊隨價單推出，發展商會開放示範單位供公眾參觀，一般會提供經改動示位及未改動示位（俗稱清水房），睇樓人士可即場於展銷廳進行購樓意向登記，亦即入票。 準買家應帶同一張價值 $10 萬元的本票或支票，作訂金之用。訂金會在簽署「臨時買賣合約」時在臨時訂金內扣除。 個別項目會限每人或組合只可入2至3張票，亦有些不設上限。為求增加中籤機會，有準買家會入多張票。直至開售前一至兩日，發展商會以抽籤決定每組買家揀樓次序。 開售當天，售樓處通常會分為登記處、抽籤區、揀樓等候區、揀樓區、簽約等候區及簽約區。售樓處會在當眼位置展示一張「消耗表」 ，顯示可供揀選的單位、已簽立臨時買賣合約的單位，以及已被揀選、但尚未簽臨時買賣合約的單位。 有地產代理為求促成交易，會為準買家墊支入票，以增加中籤機會。準買家要注意，此舉或違反《一手住宅物業銷售條例》，代理本身隨時會被釘牌及判監。 不過，業內常見走法律罅的疑似墊支方法，如準買家先碌卡予代理，保留簽帳額，由代理代為開本票，但實際要中籤後，才會真正過數；或準買家先開支票，換代理開本票，直到中籤後，代理才會兌現支票。換言之，一日未中籤，準買家並不會有實際金錢上的支出。 5. 簽訂臨時買賣合約 能夠揀樓的準買家，須與發展商簽署「臨時買賣合約」，此階段要預備臨時訂金（細訂），訂金一般為樓價 3% – 5%。如簽臨約後改變主意，不完成交易，即「撻訂」放棄已繳訂金。 6. 申請按揭 買家可選擇用「即供付款」或「建築期付款」，並憑臨約向銀行申請按揭。值得留意，現時無論購買新盤現樓或樓花，都可以申請新按揭保險計劃 (新按保)，承造最高9成按揭。 （而在2023年9月的修訂之前，買家如欲購買樓花申請新按保，先決條件是要使用建築期付款；即供付款並不符合申請按保的要求。） 7. 簽訂正式買賣合約 簽署臨時合約後 5 個工作天內，雙方要簽署正式買賣合約，買家須繳付「加付訂金」（即「大訂」，連臨時訂金約為樓價 … Continue reading "【車位按揭懶人包】最高成數+壓測一眼睇｜借足9成靠「合契」？"

購買二手樓盤需要考慮的因素，一般比購買一手盤多很多。下列是在香港購買二手樓盤時，需要注意的地方。

您知道嗎? 香港竟有一個瑞士式豪宅別墅屋苑，坐擁一望無際的特大海景及私人沙灘，樓價卻一反常態，仍然維持在 90 年代水平。屋苑近年的成交個案，包括2020年2月賣出一個單位，實用面積 666 呎，原業主於 1998 年以 88 萬元購入，持貨22年，以「時光倒流價」95 萬元沽出，挑戰全港最平私樓新低，賬面僅賺 7 萬元；2024年，更有一個1,240呎的單位以260萬元開價推拍，呎價險守2,000元。這個屋苑，就是為世人所忘的「澄碧邨」。 近期更新 位置偏僻　無商店固網與世隔絕 澄碧邨樓價之低，其中一個成因可歸咎於屋苑超隔涉的地理位置。澄碧邨位處大嶼山芝麻灣半島南端的二浪灣，沒有車路連接市區，出入只能走水路，乘坐住戶專用的渡輪往返長洲。船程約莫 20 分鐘，班次疏落，一班船要等 1 至 3 小時，第一班於早上 6 時開出，最尾班則於凌晨 12 時開出。島上並無餐廳、士多、超市和街市，甚至連汽水機也欠奉，要買日用品應付起居，就要坐船到長洲採購。 要入市區，島民須先乘船至長洲，再從長洲乘渡輪到中環，需時約 2 小時，來回兩程便耗時 4 小時，島民生活，似乎不太適合工時長的上班族。 即使是自由工作者或者新世代的 slasher，可以隨時隨地工作，澄碧邨的網絡覆蓋亦存問題，未必能配合這種工作模式。屋苑多年沒有光纖寬頻，島民須用手機網絡上網。可幸是 2018 年終於有電訊商肯為屋苑鋪線，提供固網服務，不過光纖位有限，訊號亦有時不穩。 80年代入伙　原為高級渡假別墅 澄碧邨由當年的和記黃埔策劃興建，於 1979 年至 1980 年間分期落成入伙，是發展商的首批地產項目。澄碧邨原為 20 幢 4 層高，共 220 伙的臨海渡假別墅及遊覽區，區內建有私人碼頭、燒烤埸及水陸娛樂設施，更自設 3 層高豪華會所，內設西餐廳、會議廳、酒吧、舞池及桌球室等等，更提供超越酒店級的超貼心服務，譬如建有托兒室，聘用註冊護士照顧住戶的嬰幼兒。 澄碧邨吸引不少國際企業入手，作為高層員工的宿舍和渡假屋，開售初期非常受買家歡迎，單位瞬間沽清。有大機構如香港電燈、萬國寶通銀行購置員工宿舍，定期在會所開會，亦有市民前往消遣。會所俱樂部會費高昂，家庭會費是 2.5 萬元，每月再收 $250；公司會費則為 5 萬元，每月再收 … Continue reading "【車位按揭懶人包】最高成數+壓測一眼睇｜借足9成靠「合契」？"