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【辨別大廈組織】如何監察物業管理公司?

  • By
  • 千居 Spacious
  • October 18, 2020

常見的大廈管理組織包括:

  1. 業主立案法團(法團,Owners’ Corporations)
  2. 業主委員會(業委會,Owners’ Committee) /管理委員會(管委會,Management Committees of Owners’ Corporations)
  3. 互助委員會( 互委會,Mutual Aid Committees )
  4. 物業管理公司 (物管,Property Management )

以上4個組織之中,僅物業管理公司非由業主或住戶組成。



立即跳往:物業管理公司職責物業管理公司權力業主應如何監查物管公司?


物業管理公司的職責

物管的主要工作是管理大廈環境,包括保安、消防安全、清潔、垃圾處理及回收、水電裝置保養、維修工程、會所運作,以及緊急事故處理等,以保障住戶個人及財產安全。

物管亦須為住戶提供起居協助,如入伙收樓、召開業主大會、舉辦節日活動,以及處理住戶投訴,促進鄰舍關係。

另外,物管公司須管理物業財務、計劃財政預算、紀錄收支帳目。


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物業管理公司的權力

如果大廈不設業主立案法團,物管作為該廈唯一有法人身份的管理組織,職權就較大。無業主立案法團的大廈業主須尋找物管公司幫忙,解決法律、財務、維修保養等問題,物管會以公司名義進行工程招標、入稟追討管理費欠款等事宜。

如大廈未成立業主立案法團,業主便無法借助全體業主的力量,對物管的人事、行政及財務進行監察。除法團之外,其他的業主組織均僅為諮詢性質,只能向物管表達意見,並無訴訟權力,如對物管存有不滿甚至懷疑,亦只能作出投訴,或以個人身份入稟起訴。

如大廈設有法團,物管的角色在於聽取法團意見,改善環境管理,並與法團協力處理維修工作及日常事務。法團有權查詢並取的物管的財務報告,並了解每職級的薪酬。


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業主應如何監查物管?

過去曾發生業主懷疑物管利益輸送,令大廈維修工程出現圍標及天價等問題。要有效地監查物管公司,業主首先要確保大廈設有業主立案法團。法團作為代表全體業主的法人,能以業主的角度制衡物管濫權的情況,嚴重者更可代業主與物管對簿公堂。

法團有權查閱物管公司的收支及財政報告,從而計劃有效的資源分配,並對任何不合理的巨額支出作出質問。維修工程亦會以法團名義招標,由物管向法團提供物業設施的檢核報告,再由法團聘請公證行、顧問或參與社會機構提供之輔導計劃,為維修工程進行估值,提供第三方專業意見,最後於業主大會商討是否需要維修,以及招標程序之細節。法團物管兩方代表著不同的聲音,同心協力解決問題,有商有量。

如要進一步杜絕法團與物管私相授受的可能,業主應積極參與業主大會,踴躍發表意見,細閱核數報告,提出改善建議;必要時,可藉業主大會,議決撤換甚至解散法團管委,確保法團與物管之間的合作公平、公正、公開。