有份參與屋苑管理事務的業主，對業主立案法團及業主委員會具一定了解，但對互助委員會（互委會，Mutual Aid Committees）的作用，卻可能一頭霧水。互助委員會的職責是甚麼？掌握哪些權力？千居帶你認識逐漸被時代遺忘的互委會。 立即跳往：互委會由來｜互委會職責｜互委會VS業委會｜常見問題 互委會的由來 1982年，政府推行「地區行政計劃」，以鼓勵市民參與地區事務，互助委員會便從此紮根。互委會原意是協調政府部門工作。 有趣的是，計劃初期，互委會其實是以私樓作推廣對象。成立互委會的做法迅速擴展至公屋及工廈，全港目前有近 1,700多個互助委員會，遍布港九新界各區。 可是，互委會雖得民政事務處支持，但數目卻持續下降，不少設有互委會的舊樓，已被收回重建；部分則在成立業主立案法團後被解散。 互委會的職責 互委會的主要職責是推廣各項社區服務及活動，以促進鄰里關係，並為居民提供聚會場合，與居民一起參與社區籌組的活動。 互委會亦可因屋苑事務約見政府部門，與聯絡主任見面，有較多機會提出意見。大多公屋的互委會仍有實址辦公室，住戶可登門造訪。 互委會須至少有 3 名主要委員，包括主席、秘書及司庫，委員須於首次周年大會中投票選出，以後每 3 年改選一次。然而，互委會並沒太多實權，難以吸引新一代住戶出選，不少委員均是多屆連任。 互委會 VS 業委會 業主立案法團、業主委員會、互助委員會 3 個組織之中，僅互委會可由住戶組成，其他兩個組織成員，須全體為業主。 互委會和業委會一樣，皆不具法人身份，不能代表業主進行訴訟。3個組織之中，僅業主立案法團的意見具有法律效力和起訴權，能代表全體業主入稟向個別住戶、業主，甚至物業管理公司追討賠償。 業委會雖無法律效力，但始終是根據及按照大廈公契指引而組成，有一定的代表性，能促進業主與物管之間的溝通，屬於與外部協調的角色。 相反，互委會僅屬志願組織，由住戶自發組成，大廈公契一般未有指明必要成立，主要作用是建立睦鄰關係，發揮鄰里間互助精神，屬於內部協調的角色。 事實上，曾有人於2022年向前民政事務局提出對政府單方面終止某公屋大廈互委會計劃的投訴，而政府回應指，由於居民與政府有多種互相溝通的渠道，包括傳統發放信息的方式和資訊科技等，亦會邀請有興趣的居民出任活動大使，以保持與住客之間的緊密聯繫，因此認為終止委會計劃對溝通不會造成影響。 今時今日，鄰居之間的爭執或問題，大多由物業管理公司著手處理，隨著私樓的物管服務愈來愈全面，定期舉辦活動促進鄰舍關係，互委會的存在空間已大減，故現時有互委會的私樓為數不多，走進屋邨才多見互委會蹤影。 事實些，擁有優質物管公司的屋苑，或多或小可扮演互委會的角色，亦可視為出租優勢之一。即上千居放盤。 常見問題

父母將樓宇轉名至下一代，原本一番好意，最終竟招致破財，慳稅不成，業權不完整，令子女無法轉售物業？何以眾多地產代理均籲市民做樓宇轉名時，要小心「送贈契」？千居帶你認識近親之間的樓宇轉名大法，以及「送契樓」的隱藏問題。 立即跳往：近親轉讓 2 大方式｜送契樓 3 大問題｜常見問題 近親轉讓 2 大方式 想將物業轉讓給另一半、兄弟姊妹或子女等直系親屬，做法一般有二。 一種是用「轉讓契」轉讓單位，形式與平時一般物業買賣的操作無異。另一種是用「送讓契」饋贈單位，成交價將為 $0。 準買家如想知道心儀物業到底屬轉讓契還是送贈契，可透過網上查冊，查看物業資料，看看過去 5 年的紀錄，是否有「送讓契」（Deed of gift）字眼。 即使契約屬轉讓契（Assignment），亦要留心「代價」（Consideration）一欄是否有填上款額，如沒有寫明金額，或屬「無償轉讓契」 （Assignment at nil consideration），與送讓契同屬「送契樓」。假使款額遠低於當時樓價，亦有機會被視作送契樓。 送契樓 3 大問題 準買家要查清物業是否為送契樓，全因送契樓隱藏問題多多，對日後按揭、稅務及業權均有影響，風險包括： 1 . 慳稅不成，反繳更多 不少人作近親轉讓的原因是想以低成本、最慳稅的方法暫時讓出原有物業，回復首置身份，購入新物業時便可享首置低稅率，毋須繳雙倍印花稅；至於撤辣後，無論是否首置人士都繳付同一稅率，但首置客更容易承造高成數按揭。 送契樓的確能達成目的，讓原業主回復首置身份，但仍要付出一定成本。送契樓成交價為 $0，照印花稅按樓價徵收的道理，原理上似乎不用繳稅。不過，其實稅局仍然會按律師樓或稅局的估價徵稅，故用送贈契來避稅是不可行的。 2. 物業或被收回 用送讓契或無償轉讓契送出物業後 5 年內，假若原業主不幸出現財務問題，終致破產，根據《破產法》，破產管理官或債主有權向法庭要求索回該物業。這種做法是為了避免欠債人在申請破產之前，刻意把自己的資產轉移，從而逃避還債責任。 相反，假若當初按照市價以轉讓契的方式進行近親轉讓，因該項交易乃屬正常物業買賣，交易被視為無效而物業被討回的機會較低。 3. 按揭遭拒　難以轉售 送契樓的送贈法律程序一般需時 3 年才完成，過程中業權並不穩固。 受贈人如想於這段時間內轉售物業，根據執業通告指引，代理有責任告知準買家該物業為送契樓，並提醒對方送契樓的業權問題易影響按揭批核，多數買家聽到都走避不及。 大部分銀行考慮到送契樓法律程序需時，加上送贈人破產的話又引起一場業權風波，故拒絕為5年內曾簽送讓契或無償轉讓契的物業批出按揭。安全起見，有些大銀行更不會為 8 至 10 年前送出的物業承造按揭，影響受贈人將來放售物業的市場。 送讓契既不能慳稅，又易引起業權問題，一般近親轉讓都是以「轉讓契」的方式操作，受贈人可穩陣收禮，無後顧之憂。 樓價高企下，不少市場成交來自父母客源，為子女支付首期，由子女負責供款。即上千居搜尋全港各區筍盤。 常見問題

租客欠租是業主的惡夢，要辨認租霸不容易，租霸的慣常手段，是以有限公司名義承租，若追租不成，隨時連一毛錢也收不回。 業主應如何快、狠、準地處理危機，加快追租收樓步伐？應怎樣避免欠租發生？千居盤點追租收樓 Dos & Don’ts，教你遇上租霸時應採取的行動，以及如何防範！ 立即跳往：業主宜做事項｜業主忌做事項｜常見問題 業主宜做事項 1 . 保存追租記錄 一般租約有寫上租客應於每月何日交租、有多少天的寬限期。寬限期過後，業主或採取法律行動追討賠償。業主應以文字記載所有追租對話，譬如留低 WhatsApp 記錄，既是提醒對方，亦作租戶欠租證據。 除此之外，租客交租的記錄，例如每月銀行過數記錄，亦應作妥善保存。如租客習慣現金交租，每次收妥租金後記得寫租單，一式兩份。 2. 減租好過無租 不追租是人情，追租是道理，這是不少業主的想法。但如果租客過去一直品行良好，每月按時交租，不會時常要求業主維修單位問題，業主可嘗試了解對方是否有難處，需要短期減租。 始終入稟追租的代價大，轉租又會有空置期，或失去租金收入，若以金錢角度衡量，減租或不及終止租約般損失慘重。好租客世間少有，萬一轉租後新租客更麻煩，可謂得不償失。若能力許可，且對租客有信心的話，業主宜得饒人處且饒人，盡量和租客共渡時艱。 3. 及時採取行動 但人情歸人情，一旦察覺不妥，業主應馬上止血，免得蒙受更大損失。始終追租是民事訴訟，需時長，成本又高，欠租越多，追租越難。 租客長期已讀不回；三番四次要求延期；屢次欠租；欠租理由天馬行空，這些都是租霸慣用手段。業主有感租客存心賴帳，便要在租約列明的寬限期完結後（一般為 7-15 天），盡快採取法律行動。 小額錢債審裁處只處理申索數額不超過 7.5 萬的案件，超逾限額則須入稟區域法院。於審裁處提出申索花費只須幾百元，雙方均不用聘請律師，程序也較寬鬆，業主可以親自到審裁處提交表格。 相反，在區域法院展開訴訟，多數要請律師，如租客提出抗辯，或演變成為動輒花費數十萬的官司。 4. 確保已向差估署通知出租 有業主當初不為租約打釐印，向政府隱瞞出租一事，以節省物業稅，到需要追租時，才知麻煩大了。 原因是，業主向土地審裁處 / 小額錢債審裁處提出追租申請時，會被要求出示租約文件證明，無打釐印就要補打，重則罰 10 倍釐印費，分分鐘得不償失。 另外，業主應於單位出租後的一個月內，向差餉物業估價署遞交一份《CR109 新租出或重訂協議通知書》，否則小額錢債審裁處有權不受理追討欠租申請。 假如仍未曾提交，記得向審裁處提出於申索前向差估署補交表格，並付附加費 $310，方能採取法律行動。 業主忌做事項 1. 追租收樓分不清 追租和收樓是兩個獨立的程序，業主可選擇同時申請追討欠租及強制收樓，亦可追租而不收樓。業主決意收回單位的話，是需要填寫收樓令表格，並於申索欠租的審裁處 / 法院申請執行令狀。千萬不要以為追租不成，自然會有人幫你處理收樓。 2. 過份仁慈 欠租不是無跡可尋，只是有時業主太過仁慈，模糊了交租期限的界線，反令自己的權益出現缺口。租客可能由欠租一天，演變成一周、一個月，反正業主沒有迫得太緊，便不以為然，最終釀成拖字訣，所欠租金已達天文數字。 3. 滋擾租客身邊人 無論租霸有多野蠻，業主也不要對租客本人及身邊人作出恐嚇、暴力及滋擾行為，否則便屬刑事罪行，可被判監及罰款，也有可能須對租戶作出賠償。 有業主因感束手無策，便到租客上班的地點貼街招，或打電話到其在職公司申訴其欠租行徑，這些舉動均有機會令業主收租不成，更被租客反咬一口，導致官司纏身。 4. 單獨上門搵租客 … Continue reading "【物業管理公司】發牌制度、物管職責、權力範圍、監察途徑、物管公司名單、常見問題"