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【上車須知】買樓撻訂 3 大原因及避免方法

租買攻略 | 2022 年 8 月 8 日

樓市波動,由選購物業到買賣交易,物業的價值可能已有變動,而原業主及準買家的取態亦或有轉變,導致地產新聞時有報道的「撻訂」情況。撻訂指的是甚麼、有著怎樣的成本代價、而準買家可以如何避免這樣的損失?千居為你逐一解答。



立即跳往:何謂撻訂撻訂賠雙倍佣撻訂3大常見原因如何避免撻訂常見問題



何謂撻訂

物業買賣過程中,買賣雙方要簽署「臨時買賣合約」,而買家亦要支付「細訂」臨時訂金(一般為樓價 3-5%),初步落實交易。簽了臨約後,如買家決定悔約,不完成買賣,就要放棄已付的臨時訂金,俗稱「撻訂」。

在某些情況,買家簽了臨約,付了細訂,繼而再簽「正式買賣合約」,再付了「大訂」加付訂金(與細訂合共為樓價 10%),才忽然決定放棄交易。這個情況下,買家除了損失已付訂金,亦會被業主追討損失,包括物業再行售予他人之買賣差額,撻訂的代價更大。

落訂後,如悔約的不是買家,而是放售單位的業主,賣家亦需賠償訂金(賠訂)。

如寫明必買必賣 買家「不能」撻訂

必買必賣」是經過買賣雙方同意下,在臨約內協定作出的附加條款,以強制規範雙方在簽署臨約後,必須履行買賣合約,但若雙方無法達成共識,最終決定權可交由法庭裁決,解決方法之一是以足夠賠償作結。


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撻訂賠雙倍佣

如果是透過地產代理進行交易,完成交易後,買家本應支付樓價 1% 的佣金。撻訂的話,買家除了要支付這 1%,亦要代賣家支付佣金,總共為 2%。另外,買家亦損失已付的律師費用。



撻訂 3 大常見原因

  • 1)資金不足以付首期
    • 簽臨約後,買家可以向銀行申請按揭。如因為樓價突然暴跌,或個人財政問題,令銀行批出的貸款額未如預期,終致買家未能應付首期,買家或要放棄訂金,撻訂退出交易。

  • 2)找到更理想的物業
    • 有情況是買家落了細訂後,發現同一屋苑另有條件類近的單位正在放售,叫價更平,買家計過,買新物色的單位,即使撻訂亦有賺,就會放棄訂金,退出交易。

  • 3)摸貨轉售不果
    • 有一種短線炒賣投資叫「摸售」,即買家與原業主簽署正式買賣合約後,在簽署樓契前(即簽署樓契及支付餘款前),將買賣合約權益轉讓給另一位買家,以賺取售價差額。

如果摸貨無人接手,而投資買家亦欠資金自己完成交易,就要撻訂退出買賣。


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如何避免撻訂

  • 1)細讀合約條款
    • 簽署臨時買賣合約時,要細閱合約的每一項條款,看清悔約賠償。

  • 2)了解個人財政狀況,取得信貸報告
    • 買家對個人的財務管理應有一定了解,簽約前,可先於網上進行模擬壓力測試,甚至向環聯 TU 申請取得自己的信貸報告,避免突然因為個人財政信貸問題,以致銀行不批足成數上限,令買家臨時要籌錢補首期。

  • 3)盡快完成買賣、申請按揭
    • 越遲申請按揭,風險越大,一旦樓市出現波動或下滑,會造成物業估價不足,買家借到的按揭貸款額或比預期低,故買家應趁早申請按揭,以免夜長夢多。

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常見問題

簽正約後,如賣方拒絕交易,買方除可追討訂金,還有哪些賠償?

交易取消後,買方有權追討購買另一單位時,價格上漲的差價。

簽正約後,如買方拒絕交易,賣方除可追討訂金,還有哪些賠償?

交易取消後,賣方有權追討將該單位再賣出時,價格下跌的差價。


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