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【2022居屋買賣】補價不補價?不要忽略居屋折扣率!

資助房屋 | 2022 年 8 月 8 日

經常聽見居屋有折抵買,到底居屋折扣率與定價及補地價有何關係?每期居屋的折扣率又是否相同 ? 折扣率高低對日後出售有何影響 ? 等千居逐一解答。



立即跳往:居屋折扣率與定價的關係 折扣率補地價關係補地價計算公式折扣率如何影響日後買賣常見問題



居屋折扣率定價關係

政府起居屋的目的,是為協助負擔不起私樓的市民置業, 而房署為居屋定價時,會遵從一個機制,當中包括如何設定折扣率。

在現有居屋定價機制下,同一期出售計劃內所有單位,會採用同一個折扣率,而且折扣率不可低於30% ,與此同時,又要確保同一期出售的單位售價,不能令房委會虧損。

而房署在評定巿值時,會以差餉物業估價署公布的售價指數作基礎;在訂立居屋折扣率時,亦需要考慮到買家的負擔能力,主要以本港非業主住戶入息中位數的入息限額來評定。

因此,每年訂立的居屋折扣率或有差異,以下是近4年折扣率比較:

年份居屋屋苑折扣率
2020鑽石山啟翔苑、沙田彩禾苑、馬鞍山錦駿苑、粉嶺山麗苑40%
2019何文田冠德苑、長沙灣凱德苑、荃灣尚文苑、將軍澳雍明苑、馬鞍山錦暉苑,沙田旭禾苑44%
2018長沙灣凱樂苑、啟德啟朗苑、東涌裕泰苑48%
2017觀塘彩興苑、梅窩銀蔚苑銀河苑30%

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居屋折扣率補地價關係

買居屋平過買私樓,就是因為多了這個折扣率,出現這個折扣率,是因為合資格申請者購入居屋時,免付補地價的費用 ,因此居屋售價低於同類型單位的市價。為確保居屋資源不被濫用,居屋申請設有入息及資產限額

居屋同時設有轉讓限期,待禁售期過後,業主可於居屋第二市場 ( 居二市場 ) 及公開市場放售,前者對象為綠表買家及白居二買家,後者對象為任何買家。

若業主選擇於公開市場發售,便需要先補地價,才可自由轉讓。補價後,居屋業主就如私樓業主一樣,可自由轉讓單位給任何人士。

有意在公開市場出售單位的買家,應時刻留意屋苑樓價走勢,把握價格回落時申請補回地價,以減低補地價開支。

補地價計算公式

補地價與首次購入居屋的折扣率有直接關係,計算公式為:

居屋現行市值 X 當初購入居屋折扣率

雅濤閣一個中層2房單位為例,假設現時市值800萬,參考屋苑首次售出時折扣率約39%,業主需補回地價約312萬 (800萬 X 39%) ,才可於公開市埸發售。


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折扣率如何影響日後買賣

假如業主只在居二市場出售單位,購入時的折扣率,對出售沒太大影響。但因近年私樓越來越難負擔,多了準買家退而求其次選擇居屋。事實上,居屋向來實而不華,面積實用之餘,價錢較同區私樓平一點,管理費亦低,有一定吸引力。

如之前所述, 於公開市場出售,需要補回地價, 而補價多少取決於折扣率,折扣率越高,補價隨之增加。

居屋折扣率在30%或以上,有些更高至50%,假設市值500萬,最少要付150萬,這筆錢也許足夠支付另一層樓首期,這解釋了為何居屋盤源集中於未補地價的居二市場。

最後要留意,居二市場與公開市場的禁售期是不一樣的。以2020年新居屋為例,業主可於首次轉讓契據日期起計2至10年內在居二市場放售;但卻要等待10年後,才可補地價於公開市場出售。如要在2年內出售居屋,則只能以不高於原價出售予房委會的提名人。


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常見問題

從哪些文件中可查閱居屋折扣率?

可透過土地查冊,找出房委會/房協首次將單位賣給第一名業主的樓契副本,然後再訂購該份註冊摘要編號,打開文件後可找到物業出售時的原價與折扣價。

補地價有何程序

簡單而言,在屆滿轉讓限制後,業主填妥「評估補價申請書 」表格,連同6,230元申請費,提交到房委會或房協,視乎所屬屋苑由哪一個機構發展。


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