網上搵樓，找到心水單位，下一步是安排睇樓，經由地產代理帶上單位，都要簽署一份俗稱「睇樓紙」的文件。睇樓紙的作用是甚麼？睇樓前，你必須搞清楚這些睇樓紙的條款細則！ 立即跳往：睇樓紙作用｜睇樓紙範本｜睇樓紙幾時簽｜睇樓紙有效期｜直系親屬亦受此限｜睇樓紙走盞位｜睇樓紙不擔保追佣成功 租買都要簽　睇樓紙免代理失佣金 根據《地產代理常規（一般責任及香港住宅物業）規例》，不論是租是買，持牌代理帶客睇樓前，必須與有睇樓客戶簽署「地產代理協議」，亦即「睇樓紙」。雙方簽過睇樓紙後，睇樓客不得事後經由另一代理或直接向業主租買該視察單位，否則須向原代理賠償佣金。 睇樓紙的作用，主要是保障帶睇樓的該位代理以及其所屬代理公司，免得睇樓客向代理探口風，嘗試找出業主的聯絡方式，過橋抽板，飛起代理，直接與業主商洽，又或與其他代理比價，以求壓低佣金。 租屋睇樓紙範本 (PDF)｜買樓睇樓紙範本 (PDF) 臨上樓前簽睇樓紙 至於實際甚麼時候簽睇樓紙，其實沒有硬性規定。有代理會於臨上樓前跟客簽睇樓紙，譬如在屋苑大堂等𨋢期間、等管理處提供單位鎖匙之際等等；亦有代理認為此舉過於唐突，會等到上樓後才慢慢簽，甚至睇完樓至簽。 對代理最有保障的做法，當然是上樓前用 5 – 10 分鐘的時間，雙方坐低詳細讀過協議內容才簽，確保客戶入屋前已了解睇樓的代價，避免睇完樓才有爭執。 有效期 3 個月內 地產代理監管局建議，睇樓紙的有效期（或委託期）為3個月，但非硬性規定。一般而言，睇樓紙的期限不超過 3 個月，即是客戶不得於睇樓日起計 3 個月內經由其他代理租買有關單位。實際有效期或有出入，租買人士必須與地產代理談洽，不過代理個人未必可擅自更改條款，或須先得所屬代理公司同意。 如果於委託期一欄見有「直至另行通知」等字眼，客戶應要求代理列明確實之年月日，以保障自己。 倘若該地產代理公司並不同意縮短委託期，你應該徵詢律師尋求解決辦法，並不宜在沒有諮詢法律意見的情況下，在委託期屆滿前，經另一家地產代理公司購入原先委託的代理所介紹的單位，因為你可能因此需要向兩家地產代理公司繳付佣金。 直系親屬亦受此限 除了睇樓本人外，睇樓客的直系親屬，包括父母、子女、配偶和兄弟姊妹亦受此限。舉例，假使陳先生與其兄長均正在尋找放租單位，兩人互不知情，陳先生由代理 A 帶睇樓，兄長則由代理 B 帶睇樓，最終陳先生成功租入單位，由於二人為親屬，兄長就要向代理 B 賠佣。這個例子下，即使睇樓客無意跳過代理，亦因疏忽而破財。 睇樓紙走盞位：搵朋友代簽 睇樓紙主要保障代理的利益，避免客戶睇完樓再找另一個代理，造成代理之間的不良競爭。有搵樓客為了找到有能力幫手爭取更平售價或租金的代理，不惜用各種手法避簽睇樓紙，譬如拜託友人、男女朋友幫忙簽署等等。 這種方法不一定奏效，假使睇樓前的溝通一直由客戶自己親身親為，到簽睇樓紙時，卻忽爾換上身邊的友人上陣，代理看透破綻，有機會要求客戶自己、甚至同行的所有友人簽署。 簽過睇樓紙　不擔保成功追佣 簽過睇樓紙，睇樓客卻向其他代理租買同一單位，代理要追討佣金，就要入稟進行訴訟。雖有白紙黑字寫明，但法庭考慮的因素並非如此「一刀切」，假設代理表現強差人意，遲遲不回客戶查詢，客戶又非常有意購入單位，不想錯失良機，不得已委託其他代理完成交易，那麼原代理追佣成功的機會或受影響。

新盤樓花搶購潮近年愈趨熾熱，幾乎每日見到報章報導最新「入票數字」、「購樓意向登記」、「抽籤揀樓」等，對於置業初哥來說，可能看到有點頭花眼亂。這些業界常用術語，實際意思是甚麼？購買一手新樓程序又是如何？等千居為首次上車的你詳盡說明。 立即跳往：計劃預算｜參閱售樓書｜參閱價單及銷售安排｜參觀示範單位、入票與揀樓｜簽訂臨時買賣合約｜申請按揭｜簽訂正式買賣合約｜完成買賣手續｜收樓｜常見問題 近期更新 1. 計劃預算 先計算買樓總支出，再向銀行或貸款機構查詢按揭方法，評估自己的財務狀況，決定哪種價位的樓盤可負擔。一手樓的支出通常比較容易計算，因為有不少雜費會由各大發展商為買家支付，如律師費、經紀佣金，甚至部分的印花稅。 如買家選擇建築期付款，就要謹記收樓前 3 個月自行向銀行申請承辦按揭。 害怕計數的你也可運用千居的按揭計算機，以計算每月供數總支出。 2. 參閱售樓書 於出售日前最少 7 日，發展商會於新盤網頁上載「售樓說明書」，亦即「售樓書」，供公眾隨意下載。 售樓書內載有樓盤詳盡的銷售資料，如鳥瞰圖、付款優惠、供出售單位、圖則、平面圖、間隔、建築面積、實用面積及用料等。 有意購入新盤的你必須詳閱樓書，選出座向、景觀，以及其他條件最「啱心水」的單位。 3. 參閱公布價單及銷售安排 於出售日前最少 3 日，發展商須公布有關價單及銷售安排。 發展商為試水溫，了解樓盤的受歡迎程度，一般會因應市場反應安排銷售，分成幾張價單發售單位，以便修訂價格。 然而，過去有發展商拖長發售時間，以「擠牙膏」方式來操控單位供應，藉此推高樓價。政府其後推出規定，單位數目達 100 伙或以上的新盤，首份價單須列出不少於單位總數的 20%，之後每份價單須列出項目單位總數的最少10%。 銷售安排則會列明認購單位的方式，包括發售方式（如入票、招標）、日期、時間及地點，以及出售單位數目。 4. 參觀示範單位、入票與揀樓 緊隨價單推出，發展商會開放示範單位供公眾參觀，一般會提供經改動示位及未改動示位（俗稱清水房），睇樓人士可即場於展銷廳進行購樓意向登記，亦即入票。 準買家應帶同一張價值 $10 萬元的本票或支票，作訂金之用。訂金會在簽署「臨時買賣合約」時在臨時訂金內扣除。 個別項目會限每人或組合只可入2至3張票，亦有些不設上限。為求增加中籤機會，有準買家會入多張票。直至開售前一至兩日，發展商會以抽籤決定每組買家揀樓次序。 開售當天，售樓處通常會分為登記處、抽籤區、揀樓等候區、揀樓區、簽約等候區及簽約區。售樓處會在當眼位置展示一張「消耗表」 ，顯示可供揀選的單位、已簽立臨時買賣合約的單位，以及已被揀選、但尚未簽臨時買賣合約的單位。 有地產代理為求促成交易，會為準買家墊支入票，以增加中籤機會。準買家要注意，此舉或違反《一手住宅物業銷售條例》，代理本身隨時會被釘牌及判監。 不過，業內常見走法律罅的疑似墊支方法，如準買家先碌卡予代理，保留簽帳額，由代理代為開本票，但實際要中籤後，才會真正過數；或準買家先開支票，換代理開本票，直到中籤後，代理才會兌現支票。換言之，一日未中籤，準買家並不會有實際金錢上的支出。 5. 簽訂臨時買賣合約 能夠揀樓的準買家，須與發展商簽署「臨時買賣合約」，此階段要預備臨時訂金（細訂），訂金一般為樓價 3% – 5%。如簽臨約後改變主意，不完成交易，即「撻訂」放棄已繳訂金。 6. 申請按揭 買家可選擇用「即供付款」或「建築期付款」，並憑臨約向銀行申請按揭。值得留意，現時無論購買新盤現樓或樓花，都可以申請新按揭保險計劃 (新按保)，承造最高9成按揭。 （而在2023年9月的修訂之前，買家如欲購買樓花申請新按保，先決條件是要使用建築期付款；即供付款並不符合申請按保的要求。） 7. 簽訂正式買賣合約 簽署臨時合約後 5 個工作天內，雙方要簽署正式買賣合約，買家須繳付「加付訂金」（即「大訂」，連臨時訂金約為樓價 … Continue reading "「踢契」原因知多少｜一文看清踢契、屋仔、掛臘鴨意思"

買二手樓最好參考「二手成交記錄冊」，始終二手物業在市場交易過，又曾轉讓過物業業權，加上沒有發展商擔保，所以投資風險不小，需慎重考慮。千居在以下文章，總括了如何查閱各類型房屋的二手成交記錄，提醒你各種關於買二手樓的注意事項。 立即跳往：政府資助房屋｜私人物業｜注意事項｜常見問題 近期更新 政府資助房屋 所有政府資助房屋的二手成交紀錄，均能在房屋委員會網站查閱，網站免費提供自 2002 年起的成交紀錄，而 1997 年至 2001 年的成交紀錄則以PDF檔案記載在網站連結中。 所有居屋屋苑、綠置居屋苑或租置計劃屋邨，都能夠在房委會網站查閱其全部成交紀錄。進入網站後，你需要按照以下步驟搜尋： 搜尋結果會顯示屋苑的成交價、實用面積、層數、每平方呎成交價、補價折扣率、以及買家經地產代理還是自行議價。 私人物業 至於一般私人物業，就有更多不同的途徑可查詢成交紀錄。在土地註冊處網站上，政府公布了每年的樓宇買賣合約統計數字，當中包含了一手物業及二手物業的買賣數目。 而私人物業的二手成交紀錄冊，可查閱各大搵樓網站，包括千居成交資訊，不同地產資訊網都記載了最新的成交紀錄，資料涵蓋物業登記日期、地址、建築面積、成交價、實用面積/呎價、間隔、地契年期等等，大部份重要資訊都有紀錄，可供搜尋用家參考。部份網站甚至會將平均呎價的趨勢列出，讓用家能更清晰看見樓價走勢，有助判斷物業投資價值。 注意事項 查閱二手成交記錄冊的作用，是了解單位過往的成交價，以免以高於平均的價錢買入，或可根據過往紀錄，分析單位的升值空間，以作投資用途。此外，亦是避免買家誤墮陷阱，例如犯下以下錯誤： 成交價影響銀行按揭 須知道銀行決定是否批出按揭，是取決於許多不同的因素，其中一項便是成交價。 在申請按揭前，你應向銀行申請估價，以獲知自己大概能夠承造多少按揭，以便計劃還款能力。如果最後成交價遠低於銀行估價，有機會遭到銀行拒批按揭。 查閱過往成交紀錄時，需注意比較近期的成交價與銀行估價，如果差距太大，買家可能要考慮清楚，是否有機會遭到銀行拒絕承造按揭，權衡當中風險。 保障買家免受騙 買樓不一定經地產代理，準買家可以自行上網搵盤，但是網上資訊參差不齊，而且沒有認可性，最好還是查詢有公信力的網站後，再做決定。 二手成交紀錄冊記載了單位買賣的交易資料，準買家可以根據過往資料分析，業主開出的價格是否合理，或者業主有沒有誇大單位面積之疑。買樓不是兒戲的決定，必須多作資料搜集，避免墮入騙局，後悔莫及。 買樓必須翻查過往二手成交紀錄，還要依靠值得信賴的搵樓途徑，如果你對更多樓盤資訊有興趣，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題