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盤點平租商場舖陷阱！租劏舖問題你要知
工商舖指南 | 2026 年 5 月 27 日
創業是不少港人的夢想，想租間實體舖做小本生意，首先要考慮店舖的類型，到底你想租地舖、商住大廈的樓上舖，抑或是商場舖？地舖人流旺但租貴，未必符合你的預算；樓上舖內隴殘舊，作簡單零售服務也要大執豪裝，難以即租即用；商場舖有管理、有冷氣，平租商場舖的選擇又多。平租商場舖有甚麼優缺，租戶又要注意哪些事項？千居為你分析平租商場舖的幾個重點。
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大商場 VS 小商場 業權不一樣
大型商場多處人流旺區，盡享交通地利，設備配套齊全，又有專業的管理團隊。大型商場多由發展商持有，有自家的租賃部，重視租戶品牌形象，多由連鎖集團壟斷，不是有錢就租得到。
對於創業初期的一般人而言，大型商場觸不可及，不是短期內能夠達成的目標。小本經營，可退而求其次，考慮平租小型商場舖。
小型商場通常早已由發展商分散拆售予不同的小業主，再由小業主自行放租予租客，業權較為分散。這個情況如同租屋一樣，一棟入面會有多個業主。
小商場舖平租約短 更具彈性
大商場、地舖租約一簽就簽幾年，創業才剛起步，難以預知營業表現，萬一生意失敗，亦要捱貴租有人肯頂手為止。小商場多被劏成一個個幾十呎的迷你舖位，俗稱「劏舖」，租金親民，一間舖月租僅數千元，部分更提供一年以內的短租期，是個試水溫的好選擇。
地點優越 已贏一半
劏場多處旺區，如旺角、深水埗、佐敦、尖沙咀等，距離港鐵站僅步行距離。租舖講三點，就是地點、地點和地點，平租租旺區，人客要前來光顧，起碼不用攀山涉水搭幾程車，消費都比較方便。
商業聚集群效應
平租商場舖如業務類型相近，可營造商業聚集，達致相輔相成的效果，劏場也一樣做得起。舉例，葵涌廣場業權分散，劏舖數量足足達千多間。葵芳站本非為香港核心地段，葵涌廣場卻憑著平價潮流服飾，吸引一眾年輕學生哥慕名而來消費，買衫買小食，這就是商業聚集效應的成功例子。
平租商場舖恐淪為死場一個
全港劏場眾多，做得起的可能十個手指頭數得完，不是個個場都做到葵涌廣場般成功。最怕業主入手劏舖後，堅持要一定的租金回報厘數水平，明明租務需求淡薄，也絕口不提減租，情願留來自用。一個場得幾間舖租得出，自然難做旺個場，再好的地段也淪為毫無生氣的死場一個。
業主糾紛多 管理嚴重不善
多個人多把口，業主分散的平租商場欠缺中央管理，事無大小都要經過一大班業主之間的爭拗討論，業主不齊心，商場管理問題漸生，長遠會走至不可挽回的地步。
元朗劏場嘉城廣場的就試過業委會與管理公司出現糾紛，管理公司除了續向業主收管理費外，更故意熄冷氣，聲稱商場中央冷氣機房位於其業權範圍內，業主要額外付費開冷氣，一次付逾萬元。
業主不甘被壓榨，拒交費開冷氣，商場在炎炎夏日熄冷氣，人流僅餘平日一成，場內人士儼如「焗桑拿」。
在這個例子中，嘉城廣場業權分散，業主又未組成有法人身份的業主立案法團，對管理公司的行為束手無策，業主的失策，最終只苦了簽了死約的小租戶。
租期短 隨時有大幅加租可能
連地舖、大型商場舖、樓上舖簽的租約多數為期 2 至 3 年，死約屆滿後的加租幅度亦普遍已商討好並列於租約內。相反，平租商場舖租期短，劏舖租戶難得做旺個場，反被小業主隨即獅子開大口，漫天開價加價的個案履見不鮮，租戶要有被大幅加租，需要隨時遷出的心理準備。
