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【香港樓價走勢】市價是甚麼?買樓必睇 4 大指標數據,掌握樓市行情

  • By
  • 千居 Spacious
  • December 10, 2020

香港人茶餘飯後的話題,總離不開物業投資。對於打算上車的買家而言,最緊張的當然是幾時「入市」買樓,才不算「高追」,即在香港樓價處於高位時買入物業,令未來供樓的壓力增加,也縮減了以後賣樓的利潤。行外人想知香港樓價行情,絕非無從入手,最基本可參考以下幾個指標:



立即跳往:差估署樓價指數成交紀錄網上估價RICS x 千居樓市分析


1. 差估署樓價指數

一般樓市數據的缺陷是缺乏精準性,舉例,你找到了一份有關全港私樓單位平均售價的數據,並按港島、九龍、新界三大區域作區分,這些數字對你投資個別地區、屋苑的單位,參考價值其實不算太高。單單講新界,元朗和屯門、屯門和沙田、沙田和烏溪沙各區的供求已有不同;同區之中,近鐵和不近鐵的單位,優勢又有差異;即使同一屋苑,望東和望西、山景和樓景,樓價分野也相當顯著。那麼你就可以大概估計,這個「平均售價」對比你心儀單位樓價走勢的準確性。

有見及此,差餉物業估價署自 1980 年起,便開始為本港私人樓宇整合「售價指數」(又作「樓價指數」)。樓價指數的計算基礎,是根據物業的「應課差餉租值」。「應課差餉租值」即是每年交差餉前,差倍署會為物業估算,如果在公開市場上出租,一年可得的租值收入,當中已考慮到物業樓齡、面積、層數、座向等條件,以應課差餉租值來推算香港樓價指數,得出來的趨勢會比較準確。

差估署樓價指數按單位面積大小分成 A 至 E 類別,以 A 類單位面積最細。一般而言,差估署樓價指數跌,或意味著香港樓市下行,反之亦然。

參考:差估署物業市場統計資料


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2. 成交紀錄

如果已鎖定幾個心儀的屋苑,但又猶疑不決,想知道香港屋苑歷年的樓價,評估一下升值潛力,可參考該屋苑的成交紀錄。

現時,各搵樓平台均載有從政府網站擷取而來的成交紀錄,當中列出了單位最終的成交價,你可以憑成交紀錄作多重比較,從而大概掌握香港樓價的走勢,譬如:

  • ▸ 比較賣家現時叫價和其當初買入價(只要有單位地址,便能在平台搜尋單位對上一次成交價)
  • ▸ 比較不同屋苑的交投走勢
  • ▸ 比較同一屋苑條件類近的單位(如樓上樓下一層)對上一次的成交價
  • ▸ 參考屋苑最近期的成交呎價

買樓前睇成交紀錄是必須要做的事,如果打算未來幾年上車,平日有空時便可逛逛平台提供的成交紀錄,了解一下屋苑歷年是否不斷有放盤,價位一般如何,到你儲夠錢上車時,分分鐘已修煉完成,比代理更熟悉香港樓價的行情呢!

睇成交紀錄時,或會發現有些樓價奇低的例子,這些通常只是內部轉讓,即是以一般物業交易的程序,將單位轉名予親屬,而非真正有放盤成交的個案。


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3. 網上估價

如果你的目標非常明確,只是在兩三個單位之中周旋,那麼你便要學識善用網上估價這項免費工具。

銀行和一般搵樓平台均有提供免費網上估價,只要有物業的詳細地址(幾座、幾樓、幾室),便能即時獲得單位的估值。一般而言,銀行估價是香港樓價的指標,換言之,單位的估價大概就可以被認為是「市價」。

  • ▸ 如果賣家的叫價貼近估價,這便叫做「貼市賣」;
  • ▸ 如果叫價遠高於估價,接手的買家可算是「高追」;
  • ▸ 如叫價低過估價,這類單位大概可被歸類為「筍盤」。

有買家接受單位以估價成交,也有投資人士堅持「低估價兩成」的原則吸納筍盤,認為買樓雜費多,要賣家低開,計計埋埋才有利可圖。銀行估價可謂是物業交易過程中最重要的指標,各銀行對同一個單位的估價或有差異,買樓前建議多向幾間銀行格價。

估值雖然重要,但絕非唯一的考慮因素。銀行估價基礎未必考慮到單位內部裝修,如果單位本身靚裝,可以搬入即住,或連租約放售,已有穩定租戶,因為買家能節省可觀的裝修費,亦避免了白白供樓而單位空置的情況,賣家有機會企硬高開叫價而不退讓。

凶宅、凶宅附近、部分唐樓、村屋等物業,銀行未必會提供網上估價,買家需致電個別銀行查詢。


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4. RICS x 千居樓市分析

以上的數據雖具參考價值,卻欠缺前瞻性,讀者只能自行分析過去數據,判斷香港樓價的未來趨勢。如果你是行家,想知道其他行家對樓市前景的想法,並統計成一個針對未來樓價、成交量和租金預期的數字,你可考慮訂閱皇家特許測量師學會與千居聯辦的樓市調查。

這份調查是香港樓市走勢的月度指引,分析了住宅市場前線行家對樓市的信心指數,除了回顧過去樓市變化,更會根據行家的預測,統整成對樓市未來 1 個月、3 個月、1 年至 5 年的預期,令你能更快掌握行情,了解香港樓價走勢。

詳情參考:千居 x 皇家特許測量師學會:香港住宅地產市場問卷調查


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