業主與租客訂立租約後，須繳交租約印花稅，又稱為「釐印費」，意思是交予稅務局加蓋印花 (打釐印)。究竟簽租約後，如何進行打釐印程序， 釐印費如何計算，遲交有何罰則及其他注意事項，一文看清。 立即跳往：打釐印程序作用及程序｜ 釐印費與租期 ｜ 釐印費計算｜遲打釐印罰款｜常見問題 近期更近 打釐印作用及程序 租約打過釐印，即正式成為具法律效力的文件，如日後遇有租務糾紛，租約中的協定就成為參考的基礎，能夠作為證據，是對雙方的一個保障。未經打釐印的租約則不被法律承認，或不可作呈堂之用，如不幸遇上立心不良的業主或租霸，問題就難以辯明。 簽立租約後，租約須於 30 天內遞交至稅務局的印花稅署加蓋印花。代理一般會代為網上打釐印，並為業主及租客雙方各列印一份印花證明書。 自行放租的業主，或租住業主自讓盤的租客，雙方皆可使用個人的「稅務易」帳戶，網上打釐印。普遍來說，考慮到業主一般對租務較為熟悉，加上有租客的按金在手，委託業主打釐印會較為方便。 無論是業主抑或是租客進行這個步驟，均要記得，最穩陣的做法是為雙方的租約正本（租約一般一方一份正本）加蓋印花，雙方各自保存一份有效的印花證明書。 電子印花證明書與傳統印花作用一樣，只是形式有別，如偏好傳統印花，便須以郵寄方式遞交申請及所需文件，或親身在印花稅署櫃位遞交。 釐印費與租期 釐印費視乎租期長短，稅率介乎0.25% – 1%不等，詳細列表如下： 租期 租約印花稅（釐印費）率 無指定租期／租期不固定 年租或平均年租的 0.25%* 不超逾 1 年 租期內須繳租金總額的 0.25%* 超逾 1 年，但不超逾 3 年 年租或平均年租的 0.5%* 超逾 3 年 年租或平均年租的 1%* 複本（即副本）及對應本（即相同內容的另一份正本） 每份 $5 *零數亦作 100 元計算 釐印費計算 常見租約為期 2 年，釐印費即為年租的 0.5% ，另加複印本 $5，多數由業主及租客共同公平支付。有時候，租約涉及免租期，計法會有些不同。 … Continue reading "【減租天書】教你求業主減租秘技！減租前後注意位｜幾時問業主最好?"

「黑廁」是新樓和劏房獨有的問題。新冠肺炎來襲，黑廁被揭暗存播毒風險！千居與你分析黑廁的由來，講解如何解決黑廁的衛生問題，比較明廁是否一定比黑廁好。 立即跳往：黑廁由來｜黑廁缺點｜黑廁是病毒溫床？｜解救黑廁衛生問題｜黑廁 VS 明廁｜常見問題 近期更新 黑廁的由來 「黑廁」即是指沒有窗戶的衛浴，由於無窗，缺失自然光線和通風，就被稱為「黑廁」。1997 年前，住宅黑廁設計其實是違反《建築物條例》的。不過，1997 年起，在前特首董建華的帶領下，屋宇署放寬了有關條例，容許新落成住宅單位的洗手間不設窗戶，只要抽風量達每小時 5 次或以上換氣便可。 自此，發展商為了遷就景觀開則，有景觀的單邊位置，自然留給作廳房之用，而與其他單位相連的位置，就成為了無窗的「黑廁」。有傳 2004 年落成的薄扶林豪宅貝沙灣，是全港首個率先引入黑廁設計的樓盤，其後不少新盤也爭相仿效，至今已成為主流設計。 黑廁缺點 黑廁最令人擔心的是通風問題。洗手間是水氣聚集的地點，沒有陽光照射，又不能開窗吹自然風，就只可以靠機械式抽風系統幫手抽走濕氣。 不少住戶會為黑廁加裝「浴室寶」，即是集暖氣、換氣、空氣循環、乾衣、除臭等功能於一身的浴室用電器。黑廁可用天花式或掛牆式的浴室寶，但萬一浴室寶運作失常或不夠力，廁所抽濕就成為超級麻煩的家居問題。除了濕，更是臭，如廁時臭味攻出廳房，叫人難以忍受。 有市民表示，外國的洋房、townhouse，十居其九都是無窗黑廁，外國人一樣住得開心舒適，故不介意港樓採用黑廁設計。但亦有市民認為，香港氣候不如外地般乾爽，而且同一屋簷下住戶較多，洗手間多人用，沒有時間晾乾，步入潮濕雨季，黑廁就更易造成廁所門和門外地腳線發霉問題。 黑廁是病毒溫床？ 2003 年，香港經歷了沙士一疫，牛頭角淘大花園出現大規模爆發，所有居民均須遷往隔離營隔離。世衛進行調查後指出，個別單位浴室的排水口乾涸，排水口與排污渠變得毫無阻隔，當強力的抽氣扇啟動時，便造成倒流的現象，鄰居帶有病毒的濕氣會倒流入廁，又被抽至天井，隨空氣傳播至其他單位。 淘大花園「天井窗」一疫當年引來全城哄動，2020 年新冠肺炎來襲，有市民認為，黑廁沒有窗戶，不擔心病毒從窗傳入，理應可以杜絕淘大事件再次發生。 不過，有專家就指，黑廁沒有窗戶，關上廁所門，打開抽氣時，有機會造成負壓，將帶有病毒的污氣倒流入洗手間，形成淘大花園當年的情況，成為傳播病毒的幫兇。 解救黑廁衛生問題 要阻止污氣倒流，第一步應確保廁所門有百頁狀的抽氣位，而百頁要常打理，避免積塵，或門邊要有罅位，令洗手間的空氣流通，不會密封，開浴室寶或抽氣系統時，就不會形成負壓，引致倒流。 第二步，住戶亦應確保廁所（乃至廚房）的 U 形隔氣管經常有水，而非真空狀態，假使有倒流問題，隔氣管內水份亦能夠阻隔污氣倒流，杜絕病毒經氣霧傳播。 另外，如住戶有感廁所潮濕問題嚴重，怕積聚細菌，可考慮參考酒店的做法。酒店的衛浴多數無窗，但就會長開抽風系統，確保廁所空氣流通。只要廁所不是密封狀況，長開抽氣並無不可，只是電費會比較貴。 黑廁 V.S. 明廁 「黑廁」一名似乎帶有貶義，時有新聞驗樓驗出黑廁問題，但新樓大部分都已經用上了黑廁設計，令有意入手新盤上車的買家擔憂。黑廁是否一定比有窗的「明廁」差？其實不然，說到底都是樓宇質素的問題。明廁有窗但窗細，面向濕漉漉的喉管，而喉管保養不當，有漏水漏氣的問題，低層又經常有老鼠爬水管入屋，窗口抽氣扇不夠力的話，開窗不如關窗，有窗不如無窗。 相反，新盤黑廁抽風系統通常保養得宜，抽濕能力比開窗更強，相比之下，可能黑廁好過明廁。不過，劏房黑廁普遍情況惡劣，違規改建不合乎建築標準，去水渠管亂駁，通風不足，此處的黑廁絕對是難以忍受。 不同的室內格局，會衍生不同的裝修設計，建議搵樓時多留意不同屋苑的戶型變化，即上千居尋找各區放盤。 常見問題

現時新樓及二手樓都以實用面積標示樓面面積，但你知不知道有多少是可使用空間 ?  如何計算? 包含哪些住宅部分 ?實用面積資料可從哪裡找到 ? 跟管理費有何關係 ? 實用率又是否可靠 ? 立即掌握以下七個必備知識。 立即跳往：實用面積由來｜ 新樓實用面積部分｜ 實用面積計算方法 |  新樓實用面積資料  |  二手樓實用面積資料  | 以實用面積計算管理費 | 實用率是否可靠 | 常見問題 實用面積由來 實用面積是指可供單位獨立使用的樓面面積，訂立實用面積是為了以統一量度標準，讓置業人士更清楚實際可用面積。 從2013年1月1日起，地產代理在處理二手住宅買賣或租賃時，須向客戶提供該等物業的實用面積，而且須按實用面積計算呎價。 其後，於同年生效的《一手住宅物業銷售條例》，亦要求發展商只可以實用面積，表達一手住宅的面積和每平方呎／每平方米售價。 所以無論一手或二手住宅，現時都以實用面積來標示。然而，並非所有住宅物業能提供實用面積，例如村屋是以建築面積標示，該建築面積可從測量師報告查證。 新樓實用面積部分 簡單來說，新樓實用面積包括基本住宅部分連露台、工作平台及陽台，但不包括窗台。空調機房、閣樓、平台、花園、停車位、天台、梯屋、前庭或庭院的面積不包括在內。然而，部分獨立屋設有車房及私人電梯大堂，是否計入實用面積，則要視乎是否有法律文件，列明只供該物業業主使用。 實用面積計算方法  實用面積是從圍封該物業的圍封牆外部計起，包括圍封牆的厚度面積，但不包括牆面裝修物料。換句話說，並不是所有實用面積空間，都是可用的空間 (即內攏面積或地毯面積)。 另外，若單位牆身與毗鄰單位相連，便會從該牆身中線開始量度。實用面積還包括單位內部的間隔牆及柱。 新樓實用面積資料 根據《一手住宅物業銷售條例》，發展商在售樓說明書、價單和廣告提供的面積及每平方呎／每平方米售價，均須以實用面積表達。因此，發展商的宣傳資料提供準確的實用面積。而地產代理亦須向客戶提供實用面積。之前說過，圍封牆厚度計入實用面積，仔細閱讀樓書列出的牆身厚度尺寸，可進一步了解內攏面積。 而在參觀新盤示範單位時，亦會列明單位的實用面積 (Saleable Area) ，同時並列露台 (Balcony)、工作平台 (Utility Platform) 及 陽台 (Verrandah) 所佔單位的面積，還會列出指明項目的面積，例如窗台 (但不計入實用面積) 。 二手樓實用面積資料 1. 首次轉讓的買賣協議 此份文件可透過土地查冊取得，從中找出物業的實用面積，可使用土地註冊處的「綜合註冊資訊系統」或由代理代為提供，但一定要是首份轉讓的買賣協議。 2. … Continue reading "【減租天書】教你求業主減租秘技！減租前後注意位｜幾時問業主最好?"