【減租天書】求業主減租秘技&4大注意位

  • By
  • 千居 Spacious
  • May 28, 2020

你是否對租金不滿,認為有減租空間?想了解自己的議價能力,與業主商討減租之前,你必須先認清現時是否減租的好時機,而你是否已準備好合理的減租原因解釋,說之以理,動之以情?



減租4大好時機

1 . 區內正值新盤入伙潮

如果區內有大量新盤密密入伙,代表著短期內租盤數量會急速上升,或會拉低整區的租金水平。一手新盤通常較受歡迎, 未必有太大議價空間,二手樓減租的機會較大。

新盤供應最多的地區多為新界,如屯門大埔元朗等。

2. 按揭減息

不少業主都正在為放租或自住單位供按揭,並會以供樓成本計算理想租金回報。按揭減息,業主供樓開支減少,如租客提出減租要求,或會酌情考慮。

按揭利率經常波動,一兩個月的低息未必足以游說業主減息,你可留意美國減息、美國債息跌等新聞,觀望樓市是否即將進入減息期。

3. 跌市

整體樓市受挫,樓價固然受到影響,減租的可能性更大。樓市銷售市場和租賃市場的表現未必一致,有時售價跌,但租金企穩,有時則正正相反。租客可留意區內最近期的租務成交,以附近租盤最近成交價(即月租)作為指標,如果相比過去幾個月有下滑趨勢,或同條件租盤每實呎租金遠低於所租單位,你要提出減租就更有牙力。

4. 大業主減租

跌市的另一個指標,就是大業主減租。大業主即是地產發展商,如發展商旗下商場統一大幅度減租,通常意味著本港經濟下行,零售業受到打擊。如整體經濟環境不景,樓市可能隨之受挫,增加租客的議價能力。


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4大游說秘技 增加成功機會

1. 一次過交租

租客一次過交租,業主放租的風險降低, 提前收到租金更可免蝕通脹(香港平均每月有大概 0.1% – 0.2% 的通脹。如果能力許可,你可承諾業主一次過交半年至一年租,並列明於租約,爭取下調租金。

2. 自動轉帳

如未能一次過交租,退而求其次的做法是設立自動轉帳,表示你會按時定期交租,向業主派定心丸,有機會爭取減租。

3. 準時交租紀錄

假使已租樓一段時間,一直以來都有準時交租,但財政狀況突變,你可憑此為據,加上動之以情,請求業主通情達理, 下調租金以助你應急。

4. 講價時要「揸價」

平時買樓,地產代理一般都會代業主「揸價」,即是抬高叫價,不露底牌,拉闊叫價與底價之間的議價空間,希望盡量以高價成交,賺取更多佣金。作為租客的你,也可以反向操作,如果業主問你心目中的租金水平,不要一下子便吐出自己的預算上限,反而應該盡量拉低叫價,等業主還價,增加自己的防守空間。

當然,香港人講求效率,租務市場去貨速度快,鋤價可以,但不要滋滋油油,最緊要快狠準。如果你正處物色階段,鋤價再狠都無問題,最多拉倒再搜尋過第二個單位。現已租住單位的話,就要謹慎一點,始終業主有你的入息證明,知道你的應付能力,比你有更多把握。想大幅度減租,要有搬屋的心理準備。


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減租前後4個注意位

1 . 留意租約條款

提出減租前,先要細心查清租約對租金調整有否訂明條款限制,譬如寫明租約首年不準加租減租、 租金調整須早一個月書面通知等等。

2. 減租後更新租約

業主承諾減租後,記謹要更新租約內容,於租約寫上新租金,再為新租約打釐印,保障雙方利益。

3. 退回按金差額

按金應隨減租下調,業主須向租客退還已收取按金與減租後按金之間的差額。

4. 考慮加入不可抗力條款

部分工商舖租賃合約列有「不可抗力」(Force majeure)條款,說明如發生不受雙方控制的特殊情況, 可豁免雙方履行合約的義務。

租約必須對「不可抗力」作出明確定義,列出相關事件清單,方能提供保障。事件例子有如自然災害,或傳染病或流行病爆發等。如租客受新冠肺炎疫情影響, 可憑此要求業主減租甚至免租。

一般市面上和代理提供的住宅租約範本並不設不可抗力條款,如你有意為自己的租約增加此項補充條款,最好先徵求律師或代理意見。