創立成功的生意，吸引客人慕名而來，是不少港人的夢想。香港寸金尺土，難得籌備到足夠資本，租間地舖開店，當然要揀間最四正的旺舖。 揀舖不同揀樓，而租地舖又不同於租樓上舖，有著不一樣的準則，亦有些特別注意位要加倍小心。揀街舖有甚麼秘訣？睇舖時應該留意甚麼？租約有哪些取巧位，簽約時要留神？趁商舖租金有下行趨勢，即讀千居整合的租地舖天書，新手創業無難度！ 立即跳往：考慮舖位消費群｜舖形最好四四正正｜唐樓地舖或受大廈公契所限｜存倉要揀入則閣｜地舖位置或含公用地方｜近馬路易吸客｜沙井渠蓋要分清 考慮舖位消費群 + 店舖群 揀舖的第一步，是訂立業務類型，再因應業務特性，選擇合適的舖位，而不要對傳統旺舖有太大的依賴，盲信租旺舖就能增加生意額。 留意舖位的不同時段的人流和客戶消費群，是否與產品的目標群眾切合。舉例來說，傳統食肆旺街，人流通常在中午以後湧現，租來開早餐店，生意額或未如理想，傳統旺舖租貴，就更難達致收支平衡。反而在中小學附近，或經往港鐵站的小路開店，會更易回本。 保守一點，可留意周邊的店舖群，店舖類型與自己的業務是否相近，能夠營造「商業聚集」（Business cluster）的效果。正如港人買電子遊戲，會去高登電腦廣場；買模型，會去先達；買手作用品，會去深水埗珠仔街；在商業聚集群中開類型相近的店舖，能夠更容易接觸相應的客戶群。 舖形最好四四正正　門面大無柱位 揀好理想的舖位地段，接下來要認清不同舖型的分別。租地舖和租樓一樣，間隔最好四四正正，單位內沒有柱位、樓底高、地舖門面寬，空間感大，更寬敞開揚，自然能夠吸引更多人入舖。 地舖之中，以「單邊舖」和「前後舖」較具價值，「單邊舖」身處轉角位，同時面向兩條街，可吸納兩街交界之人流；「前後舖」舖前舖後均有門口，能吸納前街後街的人流。 當然，平整實用、多面向的舖位，租金呎價會較高，預算有限，就要作出取捨。 唐樓地舖或受大廈公契所限　發牌維修多掣肘 簽約前要留意，如地舖處於唐樓下層或下方，樓契有機會是「住宅契」而非「商業契」，照理來說不能作商業用途，或導致不能申領營業牌照。換言之，住宅契地舖原則上是不能經營食肆、飲品店等需要向食環署申請許可證的業務，勉強只能鋌而走險，作基本零售。 要分清用途，租戶可看有關單位的查冊、入伙紙、公契等物業資料，甚至要求差餉物業估價署發出「處所主要用途證明書」、查閱政府租契、翻查由屋宇署核准的建築圖則，並查核大廈公契上是否有列明單位的用途限制，以核實法律准許的用途。舊樓文件文字或含糊不清，互有抵觸，最好上律師樓處理。 另外，唐樓多商住兩用樓宇，假如地舖收到消防處發出的安全指令，要更換及安裝消防設備，或須經唐樓的業主立案法團招標，以及申請政府資助。如無法團，便要過五關斬六將，尋求當區民政處協助，成立業主立案法團，並要求消防處延期執行命令。 存倉要揀入則閣　免涉僭建風波 賣民生雜貨，或有存倉的需要，揀個連閣樓出租的地舖，空間就鬆動得多。地舖閣樓暗藏兩大風險： 入則閣 / 自建閣：閣樓必須已入則，租戶可翻查屋宇署網站正式圖則，如圖則無顯示有閣樓，極有可能是非法僭建的自建閣，會影響商業發牌 商用 / 非商用：如閣樓已入則，就要留意入伙紙（即屋宇署發出的佔用許可證）是否有批准作商業用途，否則閣樓不能作客坐人做生意，只可純粹作存倉之用 地舖位置或含公用地方　隨時收回影響業務 與業主簽約時，除了要搞清楚租用範圍是否有僭建，更要分清業權，確保地舖租用面積內不佔用其他樓宇的公用地方，否則或被該大廈的業主立案法團要求收回，令業務要暫停。 業主或代理應提供一份平面圖，勾劃出放租部分，租戶應自行查冊和翻查屋宇署圖則，確保該部分全屬私人地方，不涉及其他物業的公用部份。 近馬路易吸客　舖位路闊多人流 同一條街的不同舖位，吸客能力也不同。處於街道兩側和靠近馬路燈位的地舖，門前會有較多行人停留，客人不是怱怱而過，有更多時間作出消費考慮。 同時，街舖外的道路夠寬敞，沒有行人路欄杆阻擋的話，人流應該會較高，增加客人入店的機會。 「圓清方濁」　沙井渠蓋要分清 香港街道設有沙井渠蓋，沙井渠分為「雨水渠」及「污水渠」，雨水渠亦即清水渠，渠蓋呈圓圈放射式花紋，而污水渠則呈小方格紋，坊間簡稱「圓清方濁」。 地舖內外如多見方紋渠蓋，即是涉及污水渠，容易排出異味，惹來蛇蟲鼠蟻，令客人避而遠之。如沙井位於舖內，則不能用作廚房或食物室，亦不利食肆經營。租地舖時必須留意。

租用一個大方得體、配套完善的辦公室，不但能令員工更加集中，提升工作效率，更能有個舒適、穩定的空間作見客之用。現時租寫字樓多數要經代理手，故網絡資訊不似普通租屋般普及。 租 office，某程度上跟租屋大同小異，但辦公室有分租寫字樓、商務中心，抑或租共享工作空間，總有些問題是租辦公室特有的。千居盤點10大租寫字樓注意事項，無論你正打算創業，還是想為網店公司找一個實體 office，搵盤前也應該先熟讀！ 立即跳往：私人寫字樓分為甲、乙、丙三級｜毛坯VS連裝｜大業主VS小業主議幅不同｜面積計法不同租屋｜租期｜是否有免租期｜費用由誰支付｜上律師樓簽約｜買辦公室保險｜考慮共享工作空間 / 商務中心 1. 私人寫字樓分為甲、乙、丙三級 香港差餉物業估價署按照商廈配有的硬體設施和服務，為本地私人寫字樓分為甲、乙、丙三個等級，以甲級為最優越。官方對甲級寫字樓定義為具備以下條件： 甲級寫字樓設備和服務完善，租金自然比高人一等。人以群分，物以類聚，同等級的商廈多群集於同一區，甲級商廈多見於以下一帶： 中環 / 上環：如長江集團中心、中建大廈、萬宜大廈、冠君大廈、環球大廈、南豐大廈、信德中心 金鐘：如中信大廈、太古廣場、海富中心 灣仔 / 銅鑼灣：如利園一、二、三、五期、希慎廣場 尖沙咀：如新港中心、港威大廈、美麗華廣場、力寶太陽廣場、愛賓商業大廈 旺角：如朗豪坊、新世紀廣場、雅蘭中心、始創中心 觀塘：如宏基資本大廈、KOHO、Two Harbour Square 如果業務規模有限，未有足夠資金於甲廈租用起整個辦公室，除了退而求其次，選擇乙廈丙廈，亦可於甲廈內的共享工作空間租用不同大小的辦公空間，租金會比較平之餘，亦無須自行添購影印機等文儀用品。以下亦提供由差估署定義的乙級及丙級寫字樓應具備的條件，以供參考。 乙級寫字樓 丙級寫字樓 2. 毛坯VS連裝 商廈的交樓標準大致分兩種，一種是「毛坯」，即單位只是一間清水樓，僅得沒有飾面髹油的天花、牆身，未鋪地板的地台等手結構，以及消防系統等最基本設施；另一種則連帶簡單裝潢，如地毯、間牆、冷氣，甚至假天花、燈盤及架高地台等等。 大部分寫字樓都會以清水房交樓，即使商度本身提供中央空調，租客或仍須自行負責安裝風機和風喉（即出風位），以及從電錶房拉線到辦公室中，所費不菲。想節省裝修開支，可選擇未交吉的單位，並向業主表示有意保留原有裝修，但就要自己清拆不保留部分。 如果所租寫紙樓本身連裝、有間牆，租約內就要列明由業主提供的一切裝置，以免退租交吉時被追討責任。 3. 大業主VS小業主議幅不同 比較有規模，管理完善的商廈，通常由大集團發展商自己放租，整棟寫字樓的業權統一，缺乏競爭，且需求殷切，租金議幅狹窄，肯大幅減租的大業主寥寥可數。 相反，業權分散的商廈，單位之間競爭激烈，個別小業主為求從大業主及其他小業主手上搶客，願意酌量減租，議價空間會比較大。 4. 面積計法不同租屋 住宅物業注重實呎呎價，寫字樓租金則根據「建築面積」（Gross area）計算。 建築面積：單位本身面積，以及該單位所分攤的公用面積，公用範圍例子有共用洗手間、走廊、升降機大堂、後樓梯等 有時樓盤廣告亦會提供「實用面積」（Saleable area）的數字。 實用面積：建築面積扣除公用面積，包含牆身、窗台等結構所佔之面積 實用面積其實不太「實用」，皆因牆身厚度、樑柱、窗台以至露台等等，通通都會計入實用面積當中，與住宅計法一樣。這些面積有幾實用，大家不言而喻。 想知道實際可用的面積大小，以了解辦公室的空間感，可看「內攏面積」（又作「可鋪地毯面積」，即 Carpeted Area）。 內攏面積：單位內可以鋪到地毯的面積 換言之，建築面積僅為計租基準，不能實際反映所租單位的大小，租商廈時，記謹要對方提供內攏面積數字。 5. 租期兩年起，三年止 住宅租期一般為1至2年，寫字樓租賃期則普遍為2至3年。 和住宅一樣，商廈租約有分「死約」和「生約」，不過，與住宅不同的是，根據市場慣例，寫字樓生約期間，只得租客有權決定是否續約，業主是不可以擇期退租的。 6. 是否有「免租期」 … Continue reading "【租工廈免犯法】工廈租studio七大須知｜工作室點樣揀?"

創業初期，團隊也許只得你一人，尚未有租office的需要，亦用不著請人幫你處理文書。可是，辦理商業登記或公司註冊時，你必須提供商業登記地址和電話號碼。不想為個地址而租寫字樓，你可以選擇使用「虛擬辦公室」服務。 立即跳往：租借商業地址｜$100租甲廈｜租用辦公室設施｜虛擬辦公室合法嗎？ 商業地址可以租　連帶秘書服務 網絡科技日趨發展，現時有不少業務已移師至網絡世界，所有溝通、物流安排、推廣營銷均可以網上操作，沒有設立實體 office 的需要。然而，不論是希望以公司名義接單的自由工作者、在家工作的創業家、還是希望在香港設立分部的公司，只要打算在港做生意，就要辦理商業登記或註冊公司，並須提供商業地址。 沒有實體辦公室，又何來商業地址？商務中心（Business Centre）就看準這種需要，推出「虛擬辦公室」（Virtual Office）服務，以月費模式，為客戶提供商業地址和秘書服務，如郵件處理、電話代接、傳真收發等，另外更設收費業務支援項目，如商標註冊、會計理帳、股份轉讓等，一應俱全。 簡單而言，虛擬辦公室能讓客戶以月租的方式，租用一個商業地址。客戶可節省租實體office的開支，如業務有任何變動，亦能隨時退租，不受一般商廈長租期的枷鎖約束。 【設施齊全】搜尋商務中心 / 虛擬辦公室 → $100租甲廈　卡片更有份量 不少自由工作者及創業家都有遇過，以個人身份跟別人傾生意，對方會認為你只是「玩玩下」，只得一個 idea，沒有實質的計劃，無需要跟你多談。有一間註冊公司，聯絡資料填上商業地址，整個形象就提升起來，給人更專業、認真的感覺。 大部分虛擬辦公室的地址均設在商業核心地段，當中有些更設於甲級寫字樓，月租費用一般由一百元至幾百元不等，對創業人士而言負擔較小。一些想法較傳統的生意人認為，公司地址一看便知龍與鳳，在卡片印上甲廈地址，你在他們眼中就更有份量。 見客可租會議室　使用辦公室設施 即使你是開網店或創新科技公司，間中都會有見客或見投資人士的需要。要說服對方相信的你構思，花錢買你名不經傳的服務，約於正統的會議室見面，使用演示器材，或者會更有牙力，留下良好印象。 虛擬辦公室 Virtual Office 一般由商務中心營運，中心設有會議室可供預訂，為你去除臨時尋找見面地方的焦慮，你就有更多時間，為演示做好準備。 【設施齊全】搜尋商務中心 / 虛擬辦公室 → 虛擬辦公室合法嗎？ 租用商業地址，而實際並非於地址上營運，這種做法合法與否，主要看一點，就是該商務中心有否申請「公司服務提供者牌照」。 根據《打擊洗錢條例》， 任何人在沒有牌照的情況下，在香港經營商務中心，即屬違法。想查清商務中心是否持有合法有效的牌照，可憑公司名稱或牌照編號，在公司註冊處的網頁進行搜尋。 一般情況下，用真實存在的虛擬辦公室地址作註冊辦事處地址是合法的。