「踢契」原因知多少|一文看清踢契、屋仔、掛臘鴨意思

租買攻略 | 2022 年 5 月 3 日

準買家因各種樓宇問題而「踢契」,時有所聞,到底踢契有甚麼意思、踢契原因為何,業主如何避免?踢契與「屋仔」有甚麼關係?文末加映:千居教你地產術語「掛臘鴨」、「麵粉價」兩詞點解!


「踢契」意思

「踢契」正式為「業權質詢」,意思指買賣雙方在簽妥臨時買賣合約或正式協議後,賣方必須提交樓契等文件,證明物業業權良好,並為市場所接納(Good and Marketable)。

賣方提交文件後,買方可在合理期間內(一般為收到樓契文件後 7 個工作天),就樓契內容或物業之狀況,藉律師行向賣方提出合理的業權質詢(即踢契)。

如賣方律師未能在合理期限前(一般為成交前最少一個工作天),就業權提問作出完滿解答,以及提供令人信納的證據,即或被視作違反了簽訂協議,買方「踢契」成功。



踢契後果

如買方踢契成功,則有權終止買賣,向賣方取回訂金,並向稅務局申請退回印花稅。買方更有權根據合約條款,向賣方提出進一步法律訴訟。

亦因如此,有買方會借用「踢契」的手段,設法在不用撻訂的情況下終止交易。


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常見踢契原因

以下情況,賣方或被視作未能證明「業權良好」,即不能證明擁有出售該物業的權力:

  • 1. 欠缺樓契等重要文件(即「無契樓」)
  • 2. 單位範圍與入伙紙圖則不符,有違例僭建及改建等問題
  • 3. 文件簽名與合約簽名不符
  • 4. 賣方欠缺文件顯示自己為業主,或非擁有全部業權
  • 5. 賣方未能在大限前提供指定文件的鑑證副本

以上情況,常見於舊樓和村屋,亦即「屋仔」。


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屋仔業權問題

丁屋村屋等屋仔的地權、業權追溯年份久遠,不免有業權文件遺失、沒有紀錄的問題,而遺產物業又常有業權糾紛的問題,令「屋仔」和「踢契」劃上關係。

要避免踢契,買賣雙方最好找熟悉驗契的律師,及早揭發業權問題,修補漏洞,訂立與情況相乎的合約,避免交易落入訴訟程序。


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常見問題

若不慎買入凶宅,可否成為「踢契」理由?

由於「踢契」針對業權問題,凶宅與業權無關,因此不構成踢契理由。

何為業權良好?

賣方須證明擁有其出售物業的產權,並且沒有任何第三方有權干預物業出售。

甚麼是「麵粉價」?

「麵粉價」即是政府批地的「地價」,而發展商買地起樓,最終得出的樓價,則作「麵包價」。

甚麼是「掛臘鴨」?

掛臘鴨指單位曾經有住戶吊頸自殺。一般而言,除非事件有上新聞,租戶在單位中離世,是不會紀錄於查冊文件上。


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