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租地舖秘訣你要知!教你揀旺舖 + 簽約注意位

  • By
  • 千居 Spacious
  • October 18, 2020

創立自己的生意,將業務發展得街知巷聞,吸引客人慕名而來,是不少港人的夢想。香港寸金尺土,難得籌備到足夠資本,租間地舖開店,當然要揀間最四正的旺舖。揀舖不同揀樓,而租地舖又不同於租樓上舖,有著不一樣的準則,亦有些特別注意位要加倍小心。揀街舖有甚麼秘訣?睇舖時應該留意甚麼?租約有哪些取巧位,簽約時要留神?趁商舖租金有下行趨勢,即讀千居整合的租地舖天書,新手創業無難度!



考慮舖位消費群 + 店舖群

揀舖的第一步,是訂立業務類型,再因應業務特性,選擇合適的舖位,而不要對傳統旺舖有太大的依賴,盲信租旺舖就能增加生意額。

留意舖位的不同時段的人流和客戶消費群,是否與產品的目標群眾切合。舉例來說,傳統食肆旺街,人流通常在中午以後湧現,租來開早餐店,生意額或未如理想,傳統旺舖租貴,就更難達致收支平衡。反而在中小學附近,或經往港鐵站的小路開店,會更易回本。

保守一點,可留意周邊的店舖群,店舖類型與自己的業務是否相近,能夠營造「商業聚集」(Business cluster)的效果。正如港人買電子遊戲,會去高登電腦廣場;買模型,會去先達;買手作用品,會去深水埗珠仔街;在商業聚集群中開類型相近的店舖,能夠更容易接觸相應的客戶群。


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舖形最好四四正正 門面大無柱位

單邊舖-前後舖

揀好理想的舖位地段,接下來要認清不同舖型的分別。租地舖和租樓一樣,間隔最好四四正正,單位內沒有柱位、樓底高、地舖門面寬,空間感大,更寬敞開揚,自然能夠吸引更多人入舖。

地舖之中,以「單邊舖」和「前後舖」較具價值,「單邊舖」身處轉角位,同時面向兩條街,可吸納兩街交界之人流;「前後舖」舖前舖後均有門口,能吸納前街後街的人流。

當然,平整實用、多面向的舖位,租金呎價會較高,預算有限,就要作出取捨。


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唐樓地舖或受大廈公契所限 發牌維修多掣肘

簽約前要留意,如地舖處於唐樓下層或下方,樓契有機會是「住宅契」而非「商業契」,照理來說不能作商業用途,或導致不能申領營業牌照。換言之,住宅契地舖原則上是不能經營食肆、飲品店等需要向食環署申請許可證的業務,勉強只能鋌而走險,作基本零售。

要分清用途,租戶可看有關單位的查冊、入伙紙、公契等物業資料,甚至要求差餉物業估價署發出「處所主要用途證明書」、查閱政府租契、翻查由屋宇署核准的建築圖則,並查核大廈公契上是否有列明單位的用途限制,以核實法律准許的用途。舊樓文件文字或含糊不清,互有抵觸,最好上律師樓處理。

另外,唐樓多商住兩用樓宇,假如地舖收到消防處發出的安全指令,要更換及安裝消防設備,或須經唐樓的業主立案法團招標,以及申請政府資助。如無法團,便要過五關斬六將,尋求當區民政處協助,成立業主立案法團,並要求消防處延期執行命令。


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存倉要揀入則閣 免涉僭建風波

地舖連閣樓

賣民生雜貨,或有存倉的需要,揀個連閣樓出租的地舖,空間就鬆動得多。地舖閣樓暗藏兩大風險:

入則閣 / 自建閣:閣樓必須已入則,租戶可翻查屋宇署網站正式圖則,如圖則無顯示有閣樓,極有可能是非法僭建的自建閣,會影響商業發牌

商用 / 非商用:如閣樓已入則,就要留意入伙紙(即屋宇署發出的佔用許可證)是否有批准作商業用途,否則閣樓不能作客坐人做生意,只可純粹作存倉之用


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地舖位置或含公用地方 隨時收回影響業務

與業主簽約時,除了要搞清楚租用範圍是否有僭建,更要分清業權,確保地舖租用面積內不佔用其他樓宇的公用地方,否則或被該大廈的業主立案法團要求收回,令業務要暫停。

業主或代理應提供一份平面圖,勾劃出放租部分,租戶應自行查冊和翻查屋宇署圖則,確保該部分全屬私人地方,不涉及其他物業的公用部份。


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近馬路易吸客 舖位路闊多人流

同一條街的不同舖位,吸客能力也不同。處於街道兩側和靠近馬路燈位的地舖,門前會有較多行人停留,客人不是怱怱而過,有更多時間作出消費考慮。

同時,街舖外的道路夠寬敞,沒有行人路欄杆阻擋的話,人流應該會較高,增加客人入店的機會。


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「圓清方濁」 沙井渠蓋要分清

圓清方濁

香港街道設有沙井渠蓋,沙井渠分為「雨水渠」及「污水渠」,雨水渠亦即清水渠,渠蓋呈圓圈放射式花紋,而污水渠則呈小方格紋,坊間簡稱「圓清方濁」。

地舖內外如多見方紋渠蓋,即是涉及污水渠,容易排出異味,惹來蛇蟲鼠蟻,令客人避而遠之。如沙井位於舖內,則不能用作廚房或食物室,亦不利食肆經營。租地舖時必須留意。