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【2021樓市走勢】樓市升跌的關鍵因素

地產資訊 | 2022 年 11 月 7 日

要探討2021年的樓市走勢,不得不回顧去年的樓市變化,皆因去年全球經濟受新冠肺炎衝擊,本港亦不能幸免。

但面對不利消息,本港樓市是否大幅波動?究竟還有甚麼因素左右樓市發展?2021年是否入市時機?以下幾個因素值得留意。



立即跳往:本港樓市表現 | 入市利好因素 | 入市利淡因素 | 如何看後市


本港樓市表現

新冠肺炎於2020年初傳入香港,但除了症情爆發早期對樓市影響較深外,負面消息隨時間被市場消化,市場氣氛由悲觀趨向樂觀。

疫情下樓價微升

參考差估署樓價指數,2020年全年私人住宅售價指數錄得輕微升幅(+0.02%);另一邊廂,疫情衝擊同期經濟,去年底失業率6.6% (約24.6萬人失業),GDP全年跌6.1%。

2021年價量齊升

踏入2021年,樓市走勢持續做好,上半年整體物業註冊量近50,000宗,創8 年半新高;而上半年整體物業註冊金額近4,700億,創24年新高。

本港樓市遇上經濟不景氣,價格仍然硬淨,不少市場分析歸因於以下利好因素。


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入市利好因素

量化寬鬆

疫情下,各國推行紓困措施,包括以量化寬鬆刺激經濟,直接派錢鼓勵消費等,大量流動資金推高資產價格,令樓市受惠。

目前美國聯儲局維持每月1,200億美元的量化寬鬆政策,表明要看到就業率及通脹率有改善,才考慮調整買債規模。

由於Delta變種病毒的出現,市場預計量化寬鬆政策有需要維持,以推動實現充分就業和物價穩定目標。

低息環境

港元銀行體系結餘已由疫情前約500億元大幅升至2020年10月逾4,500億元新高位,目前與樓按相關的一個月拆息報約0.08 至 0.09厘,銀行一般新造H按計劃低至1.5厘,供樓負擔降低,買樓誘因增加,對樓市走勢向上有支持作用。

目前聯儲局基金利率維持在0%至0.25%目標區間,差不多接近零,雖然加息比減息機會高,但環球經濟復甦速度仍然緩慢,除非通脹急速惡化,否則大幅加息的可能性不大。


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入市利淡因素

然而,本港經濟仍受制於疫情發展,加上落實了國安法,港人再次思考去留問題,利淡因素亦隨之而來。

新一波移民潮

根據香港特區政府統計處公布,2020年香港人口數字約為747萬,較2019年減少近4萬6千多人,是自2002年以來首次下跌,香港淨移出人口達3.9萬人,數字創新高。

不少國家放寬移民政策,向有意移民的港人招手,例如英國BNO「5+1」簽證加拿大「快速移民通道」等。如移民趨勢持續,市場資金將會轉移到海外,削弱了本地樓市購買力。

失業裁員潮

疫情期間多間大企業相繼結業 (大眾書店、港龍航空、UA院線等),加上去年國泰大規模裁員 5,300名本地員工,今年初匯豐重啟裁員3.5萬人計劃,令不少市民擔心被裁,不敢入市。

2020 年 12 月至 2021 年 2 月, 經季節性調整失業率升至7.2%高位 , 雖然4月至6月回落至5.5%,但仍然嚴峻。畢竟疫情持續近兩年,如經濟仍未見大改善,將會引發新一輪中小企結業潮,失業數字或再回升,打擊樓市氣氛。


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入市? 不入市?

樓市從不會一面倒獲支持或被唱淡,在衡量好淡因素同時,不妨再參考過往數據,看看能否找到端倪。

總括而言,撇除2008至2009年的輕微調整,香港地產市場已經歷了17年牛市,即使疫症來襲期間,樓市也沒有出現過拋售潮,樓價亦沒有斷崖式下跌。

疫情難阻大牛市?

環球經濟會否因疫苗的普及而改善?目前言之尚早,有意入市的投資者或用家,最重要了解清楚可承受的供樓負擔,以及市場變化,做足風險管理。

想緊貼樓市最新發展及樓盤價格變動,立即下載千居手機程式。與此同時,千居亦與皇家特許測量師學會 (RICS) 合辦香港住宅地產市場問卷調查,持續追蹤樓市趨勢,入市前值得參考。



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