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業主必學【建築物消防安全守則】重點!開放式廚房消防要注意

  • By
  • 千居 Spacious
  • December 10, 2020

家居防火涉及生命安全,絕對不容忽視。屋宇署就為建築樓宇訂下一套消防安全守則,無論是業主還是租戶,裝修時都必須嚴格遵從。近年新盤常見的開放式廚房,除了在防火規格上有一定要求,原來業主入伙後都有手尾跟?想改建開放式廚房又有甚麼要注意?千居為你整理出裝修前要知的建築物消防安全守則,及改建開放式廚房、後續保養的注意事項,助你避過違法陷阱!


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《建築物消防安全守則》常見違規情況

屋宇署為保障業主、租戶的安全,發布《2011年建築物消防安全守則》,為建築物訂下一套完善的消防安全守則。守則列明對於樓宇的防火結構、逃生路徑、救援路徑等要求,建造商及發展商都必須按照守則設計圖則,並經屋宇署的審核。

一般住宅建築在落成前,已經通過屋宇署的批核,確保符合建築物消防安全守則。哪麼對於業主、住戶而言,守則對他們又有甚麼規限呢?

最常見的情況,就是業主、租戶進行裝修的時候,因為誤解守則而違規。由於守則中對樓宇某些防火結構有限制,或規定不可拆卸,一旦裝修時未有了解清楚,破壞相關結構或設施,就有機會違反守則。而且不論是業主還是租戶,都會受守則約束,裝修時要特別注意工程有否違反消防安全守則,例如涉及改動結構等,事前應先向專業人士查詢。而當中最常見的違規裝修,就是廚房的改建工程。


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常見消防違規情況 1 :改建開放式廚房未入則

香港地寸金尺土,居住空間狹窄,為了用盡每一吋空間,不少業主都會採用開放式廚房,拆除廚房與客廳之間的牆,令客廳看起來更寬敞。不過,原來屋宇署對開放式廚房的規格有一定要求,業主如果想將「梗廚」(亦即圍封式廚房)改建成開放式廚房,必須聘用屋宇署認可的專業人士設計圖則,再經由屋宇署審批,否則都有機會觸犯法例。

由於缺少牆壁作分隔,開放式廚房一旦起火,火勢蔓延速度會較梗廚快,因此屋宇署的《2011年建築物消防安全守則》中列明,如果單位內只有一道大門,而開放式廚房位置接近該大門,就必須具備相關的防火設備,以保障住戶安全。換言之,如果單位屬村屋、平房等設有前後門,多於一個出入口,經相關部門審批後,有機會不受守則所限,毋須安裝相關設備。

《2011年建築物消防安全守則》中,開放式廚房須具備的防火設施包括:

  • ▸ 煙霧感應器
  • ▸ 自動灑水系統
  • ▸ 耐火牆

煙霧感應器

《2011年建築物消防安全守則》規定,除了住宅單位須設有煙霧感應器,樓層的公用走廊上都同樣需要安裝。單位內的感應器應連接大廈的消防控制板,而公用走廊的感應器更須接駁大廈的警報系統,發生意外時會直接連接到消防通訊中心。

大廈的公用走廊屬公家地方,業主或需先得到管理公司或業主立案法團的批准,翻查大廈公契以了解有關安裝工程是否符合規定。

自動灑水系統

《2011年建築物消防安全守則》中列明,開放式廚房的天花板,必須安裝自動灑水系統,並連接大廈的警報系統。

不過,由於部分樓宇本身設計為梗廚,未必有設置消防花灑水缸及自動灑水系統,即使業主在單位中安裝消防花灑頭,也無法為其供水,不符合屋宇署規訂。如果想自行在大廈加建消防水缸,由於涉及公用地方工程,就必須與管理公司或業主立案法團相討,當中的手續繁複,業主亦須承擔工程、維修保養等費用。

耐火牆

消防安全守則規定,在單位門口與開放式廚房之間,必須安裝一道闊度必須不少於600毫米的耐火牆,覆蓋由天花至地面位置。耐火牆最少要有半小時的抗火效能,並以鋼筋混凝土等難以拆除的物料建造。而且日後裝修、出租都不可拆除,否則即屬違規。


常見消防違規情況 2 :新盤買入後,不為開放式廚房作定期檢驗

近年不少新盤直接將廚房設計為開放式,雖然這些樓宇出售時已經具備相關的消防裝置,不過都不代表一眾買家、業主買入後就無須理會。

原來《消防(裝置及設備)規例》中規定,所有消防裝置,包括煙霧感應器及自動灑水系統,都必須由註冊承辦商要進行年檢,並由業主承擔檢查、保養、維修等費用。如果業主未有按時對這些消防裝置進行檢查,都有機會違反法例,一 經定罪,最高可罰款5萬元。雖然開放式廚房美觀,但業主在購入單位前,都要考慮到相關的後續責任。


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消防安全守則常見謬誤

1. 由梗廚改成開放式,只要不用明火,就毋須申請入則?

不少業主以為只要開放式廚房不用明火煮食,就毋須申請入則。不過,如果單位原有廚房屬於「梗廚」,無論改建後採明火還是無火煮食,改建工程都受《2011年建築物消防安全守則》所規管,必須經屋宇署審批由認可人士設計的工程圖則,並具備合資格的消防設備。此外,業主都應先查閱大廈公契,了解大廈是否容許改建工程,否則有機會觸犯法例。

2. 開放式廚房禁止明火煮食?

屋宇署的《2011年建築物消防安全守則》中,其實其無規定開放式廚房要使用明火還是無火煮食,只要廚房符合守則的條件、具備合資格的設備,就可以用明火煮食爐。事實上,近年不少採用開放式廚房的新樓盤,出售時都已安裝明火煮食爐。由於已經屋宇署批核工程圖則,就不涉及違反建築物消防安全守則的問題。

不過,這並不代表住戶可以任意選擇煮食爐具形式。住戶必須諮詢認可人士,根據防火牆位置、廚房與單位大門距離等因素,評估廚房應採用的煮食形式。此外,業主亦須留意大廈公契有沒有相關規定,部分大廈或受建築條例所限,規定住戶必須採用無火煮食,裝修前必須向管理公司或業主立案法團了解清楚。


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租買開放式廚房單位注意事項

如果購入二手單位時,已經設有開放式廚房,買家就應向業主了解清楚有否違規改建。因為一旦意外購入違規改建的單位後,被屋宇署勒令糾正,買家不但要負上法律責任,更要承擔還原廚房的工程費用。

同樣地,租戶在租用物業之前,都應先向業主查詢開放式廚房的防火設備,以保障自身的生命安全。

根據政府資料及消委會建議,如果單位廚房屬於改建,租買之前可向業主索取以下證明文件,以確保改建合符建築物消防安全守則的規定,文件包括:

  • ▸ 由屋宇署批准的建築圖則
  • ▸ 由屋宇署發出的改建圖則批准信、及就工程竣工證明書作出的回覆
  • ▸ 由註冊消防裝置承辦商發出的證明書

不論是業主、買家還是租戶,千萬不要以為瞞天過海就可以逃避責任,違規改建廚房除了危及生命安全,更有機會影響保險的賠償,切勿以身試法!