平價租樓選擇:劏房合規問題

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  • 千居 Spacious
  • April 3, 2020

香港房屋供應緊張,人口不斷膨脹, 住屋問題日趨嚴重。 樓價高企,不少市民因未能負擔昂貴的租金,迫不得已要入住「劏房」。

據統計處 2016 年公布的人口調查數字,全港約有 9.27 萬個劏房租盤,一個單位平均分間成 3.4 個劏房,人均居住面積中位數僅得 56.5 呎, 低於公屋的 75 呎標準,不及一般全港家庭住戶的 161.5 呎。全港現時約有 20.97 萬人居於劏房, 平均住戶人數為 2.3 人 。



劏房不一定違法 有合規劏房

劏房即是分間樓宇單位,意思是業主將一個單位, 分間成兩個以上的獨立細單位,多作住宅放租之用,務求推高呎租,爭取更可觀的租金回報

部分劏房租盤有獨立廚廁,部分則須與鄰居共用。 如大廈公契容許單位進行分間,而改動亦得屋宇署批准,分間實屬合法,即「合規劏房」。

合規劏房多處於唐樓,較新型的大廈一般已於公契明文規定禁止分間。劏房要合規,必須同時符合消防安全、環境衛生、通風照明等嚴格要求,絕大部分劏房質素強差人意,故合規劏房並不常見。

劏房大多居住環境惡劣,引來民生組織關注,催促政府立法規管劏房現象,並加密巡查舊樓,揭發違法劏房。


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劏房易被濫收水電 補貼未能惠及住戶

違法劏房水電由業主收取兼自由定價,而非直接向水務署和電力公司繳付。如有獨立水電錶,就通常按戶按錶每度收費;無獨立錶的話,則多戶按人頭攤分。據社協 2019 年調查顯示,受訪劏房住户電費中位數達 $1.6 一度,水費中位數則達 $15 一度。

相比中電電費約 $0.9 一度,而水務署水費現時首 12 立方米用水量免費,隨後則按累進制,每立方米約 $4 至 $9, 劏房水電費超出近倍。而政府近年接二連三推出的水電費補貼,由於是直接存入單位水電戶口,受惠的僅是劏房業主,住戶只能無奈地繼續繳付高昂的起居雜費。


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違法工廈劏房 

除了常見的唐樓劏房,有業主更改建名下工廈單位, 翻新裝修,當作住宅般放租。對於業主,工廈入場價低,又不用付 15% 的雙倍印花稅,投資成本比起住宅單位較低。 對於租戶,工廈單位闊落,又有獨立水電錶,故工廈劏房租盤亦有價有市。

不過,工廈劏房因違反大廈用途,是絕對違法的。過往荃灣就有工廈劏房試過被突然封屋,租戶需要即時遷出,頓時進退失據,不知何去何從。


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劏房以外廉價住屋選擇:合租或共居

廉價住屋環境不一定非人,近年市內就湧現「合租」和「共居」兩種新租住模式。合租即是多人共同租用同一單位,每人佔用一個房間,廚廁等公間空間共用,租金根據房間大小眾人攤分。 合租單位無須經過違規結構性改動,不會出現污水渠滲水回湧等惡劣問題。只要大廈公契容許並得業主同意,合租即屬合法,如果與夾租室友相處融洽, 合租可算是比劏房更佳的選擇。

不想自行尋找室友的租戶,可考慮共享居住空間(共居)。 共居借用青年宿舍的概念,將幾層甚至整棟大廈規劃成多個床位戶型,連帶由設計師精心打造的佈置裝潢,以靈活的月費模式供租戶搬入即住。共居空間以酒店式管理,為住戶提供打掃、 換床單、維修等服務,公共空間配套完善,常見設施包括特大廚房、休憩娛樂區、健身室、空中花園、天台燒烤場等,甚受年輕人和初出茅廬的上班族歡迎,更有投資銀行租用共居空間作職員宿舍。共居月租由 $4,000 至一萬不等,租金全包,免除了自己租屋要交的水電按金、水電煤費、上網費等雜費。


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