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啟德新盤戰:升值潛力大拆解

  • By
  • 千居 Spacious
  • January 11, 2017

討論多時的啟德發展區,近年終於「起動」,而最受港人關注的,相信就是區內的住宅供應。中資企業海航集團於去年底兩度以超高價投得啟德地皮,令更多人關注啟德發展區的樓價趨勢;而近日開價的新盤啟德一號(II)發展商中海外更表明,該項目定價有參考近期的地皮價格,而開出高達17,589元的折實平均呎價,較該項目第一期貴逾兩成;而昨日中海外更加價推出第二批單位。

啟德分區計劃大綱圖,圖片來源:土木工程拓展署—啟德發展計劃

政府自2013年起推出啟德地皮,首兩幅「港人港地」均由中國海外投得;其後幾幅於2014年批出的啟德地皮,分別由建灝氣團、嘉華國際、會德豐及內房發展商保利置業投得,樓面呎價徘徊在5,000至6,000元。直至去年11月起,政府再度批出三幅啟德地皮,其中兩幅由當時未受港人熟悉的海航實業以「癲價」投得,樓面呎價高達13,500及13,600元;第三幅地皮亦以市場預期上限的價格,由嘉華國際投得。
麵粉價之高,自然也推高麵包價格。在「癲價地皮」成交後兩個月開價的啟德一號(II),平均呎價較啟德一號(I)高出逾兩成,但仍然大受買家歡迎,售樓處外在剛過去的周末排滿人龍。

根據政府規劃處的建議,當局計劃透過大幅提高16幅住宅地皮的地積比率,以及改劃3幅酒店地皮作住宅發展,從而將啟德發展區的住宅單位數量,由原訂的39,000個,大增近三成至49,900個。扣除約13,000個公屋單位、近700個居屋單位,以及上述已發布消息的約4,500個私人住宅單位,即尚有逾3萬個單位尚未面世。
有人大膽地預測,啟德發展區有望成為「九龍站翻版」,而中海外為啟德一號(II)定價時,亦明言以九龍站上蓋作參考。到底此預言會否成真?啟德發展區的升值潛力又是否如九龍站般強大呢?
交通
啟德站是港鐵沙中綫的其中一站,沙中綫項目跨越多個地區,沿綫車站設於大圍、顯徑、鑽石山、啟德、土瓜灣、馬頭圍、何文田、紅磡、會展及金鐘,並將連接現有的東鐵綫及西鐵綫,形成「東西走廊」及「南北走廊」,服務範圍遍及港、九、新界,由啟德至大圍車程只需8分鐘。然而,根據港鐵網站,沙中綫大圍至紅磡段將延遲至最快2019年通車,紅磡至金鐘更需延至最快2021年才通車。換句話說,如果買家現時買入啟德樓盤,買的不只是樓花,更要買「港鐵花」,在沙中綫落成前,恐怕要繼續使用其他交通工具,及忍受區內的塞車情況。

啟德站位於啟德發展區內的出入口,圖片來源:港鐵—沙田至中環綫

配套
根據土木工程拓展署的啟德發展計劃,啟德區內將會興建一所中學、車站廣場、龍津石橋遺跡保育長廊、啟德體育園、都會公園、香港兒童醫院及新急症醫院,連同現已建成的兩所小學、啟德郵輪碼頭、啟德社區會堂、啟德跑道公園第一期及觀塘海濱花園,區內的文娛設施尚算齊備。
值得一提的是,利福國際去年11月以73.88億元投得啟德發展區第1E區2號「雙子塔」項目,折合每方呎樓面地價約6735元,成東九龍商業地呎價之冠。利福表明,除了崇光百貨外,項目將引入其他商業、娛樂、餐飲等設施。
可是,包括觀塘、九龍灣及啟德「起動九龍東」計劃,卻仍處於收集公眾意見及修改總綱計劃中,最新的概念總綱計劃5.0在去年11月發表,裡面提及的綠色核心商業區、智慧城市等要點仍處於概念階段;連接九龍東各區的環保連接系統,仍在進行詳細可行性研究概覽。這一系列的基建配套計劃能否順利實行,抑或又要如啟德這片土地般、等足十多年才開始發展,必定左右著啟德的樓價走勢。

「起動九龍東」計劃仍處於收集公眾意見及修改總綱計劃中,連接九龍東各區的環保連接系統,仍在進行詳細可行性研究概覽。圖片來源:起動九龍東

人口
根據規劃處的建議,在改變土地用途及削減酒店用地後,啟德預計人口可達134,000人。根據政府統計署2015年的人口數字,在九龍東區中,觀塘區人口最多,高達641,100人;其次為黃大仙區,達426,200人;九龍城及將軍澳亦達到405,400及394,700人。相對之下,啟德的人口密度並不算高,難怪不少人都認為啟德發展區的設計「太奢侈」。

啟德發展區計劃一直存在變數。圖片來源:東方日報

升值潛力
來到投資者最關注的議題,到底啟德有沒有可能倒模九龍站的傳奇呢?九龍站物業經歷過2003年的沙士(SARS)及2008年金融海嘯兩次樓價大跌,至今樓價升幅可以倍數計算。以九龍站「第一代」物業擎天半島為例,項目於2002至2003年推售,當時建築呎價只需約4,000元;今日在Spacious網站上搜尋到的擎天半島樓盤,建築呎價由近16,000元至逾36,000元不等,升幅為4倍至9倍不等。
啟德發展區新盤在樓價高企的2016年起推出,可謂「生不逢時」。在「輸在起跑線」下,啟德樓盤恐難成為九龍站的升值翻版。值得留意的,是在啟德多次地皮買賣中,均不見本港大孖沙發展商長實及新鴻基中標,或反映兩大地產商對啟德前景的預測呢!

啟德區內多個樓盤正在如火如荼地建設中。圖片來源:蘋果日報

 


啟德冷知識

圖片來源:香港獨立媒體網

早前在深夜重播的經典電視劇《創世紀》,你有看過嗎?劇中三位主角奮力在啟德建成的「無煙城」,被指是參考了當時政府的啟德發展區規劃。然而,在電視劇中,無煙城在2010年建成揭幕,真實中的啟德發展區卻至今仍未有發展定案。
 

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