租實體店創業，最大難題必定是揀舖。香港地幾乎人人都曾經試過租屋，但租過舖的少之又少，身邊未必有過來人可以分享心得。千居為首次創業、白手興家的你整合 10 大租舖注意位，由選舖到簽約，逐步講解要小心的陷阱位，讓你租得更加安心。 立即跳往：網上營銷不可少｜管理營運成本｜代理佣金可商議｜辦理商業登記｜選擇合適舖型｜開舖五寶｜商討免租期｜忌貪平不用律師樓｜親身睇舖｜租散貨場小心 1. 獨力租舖要諗清　網上營銷不可少 租實體舖要注意，第一步不是選舖，而是再三考量是否有切實的租舖需要。 假使你想開食肆、飲品店等，租舖固然是不二之選。但做零售網店、美容店、賣手作物、教整手作物等，未必需要用到一個完整的舖位，可以考慮租用時租或日租的商舖方案、定期租市集攤位、租共享工作室開班授課、或將產品放到餐廳、咖啡店裡陳列寄賣，租約會較具彈性，更能減輕租金開支。 租實體店，網上推廣營銷依然必不可少。開舖前就要記得經營好業務的 Facebook、Instagram 等社交帳號，確保網路上的資訊準確，免得有心想光顧的客人迷路。 2. 計劃支出預算　管理營運成本 租舖洗費一闊三大，租金之外，還有以下洗費開支： 為了節省裝修費，以及再上律師樓重新協定新租約的費用，很多初創業人士會選擇租「頂手舖」，沿用上一手租客的租約條款，連同生財工具、牌照等硬件一同租入。 3. 代理佣金可商議　淡市或免佣 人始終要有地方住，但做生意不一定要設實體店，商舖的租務需求不如住宅市場般剛性，租舖代理佣金自然有更大的商議空間。 租舖的代理佣金市價本為一個月租金，業主租戶各分擔一半。但假若市場氣氛差，久未有人承租，業主或願意支付更高的佔比，甚至全數由業主承擔。代理為促成交易，或者亦願意降價，不收足業主租客佣金。 4. 辦理商業登記　用有限公司名義租舖 做生意，當然要正正式式辦理商業登記，取得有效營業牌照，在香港註冊一間有限公司，為自己和合夥人提供更大保障。 不少創業新手以為是小本經營，簽租約時以個人名義租用舖位，業主當然大喜，但此舉暗藏危機。以個人名義承租，個人便要承擔全部責任。相反，用有限公司名義承租，股東享有有限債務責任，假使有客人因店舖疏忽而受傷，第三者責任保險保障額不足，或者生意失敗，無力支付營運開支，股東可將業務清盤，損失的只是投資金額，而不用將債務「攬上身」。 商業登記費其實只是幾千元，如果對程序有疑問，坊間亦有些商業支援顧問能提供協助。 5, 長租定短租？　因應業務選擇合適舖型 租舖要注意想長租還是短租，商舖租約一般比住宅長，通常為2至3年死約，再加1至2年生約，總共為期3至5年，甚至更長都有。 長租的選擇有街舖、樓上舖、商場舖、銀座式商舖等，如果打算做食肆的話，裝修洗費大，出牌都要時間，短租難以回本，一般都會揀長租。 短租的選擇有散貨場、市集、Pop up、格仔舖、時租工作坊等，租期日租至月租，適合只打算做簡單零售，想搵快錢的用家。 短租基本上沒有品牌效應可言，但優點是夠靈活。此外，長租的租金會影響店舖市值，縱遇淡市，業主或情願守舖，或低租出去作散貨場，都不肯減租吸客。 6. 開舖五寶：風火水電煤 租舖要看「風、火、水、電、煤」五大配套，是否符合業務需要。 7. 商討免租期 租舖多要大幅裝修，業主通常會因此提供裝修免租期，如果承租當時是淡季、店鋪面積大、租期長，免租期會較長，一般為14日至個半月。 免租期如始於租約起租日前，可扣除釐印費，但計算更加複雜。為求簡單，不少業主會選擇以免租期完結日作起租日。 8. 忌貪平不用律師樓　記得查冊、打釐印 租舖要注意，租約條款層出不窮，加建閣樓等違例僭建更是等閒事，隨時影響租戶申領營業牌照。 代理雖有責任為租戶查冊、打釐印，確保雙方達成共識，而租約具有法律效力，但未必能應付較複雜的法律問題。租戶承租後，至知道商舖有僭建，屋宇署已出清拆令，或不可作商業用途，甚至佔用了公家地方等新聞屢見不鮮，簽租約後才發現條款含糊不清，之間互相抵觸，亦屬等常事。租戶最好聘用律師，與業主上律師樓簽約，由律師代為查冊和處理文件，以保障自己的權益。 9. 親身睇舖　觀察人流 網上看準樓盤資料後，應親身到該址視察一下該區的消費人流是否充足，與心目中的目標客戶群是否相應。睇舖最好當然是天晴睇一次，下雨天睇一次，早上、中午和夜晚分別睇一次，不過香港商舖很多時貨如輪轉，老實說代理未必有心機常常帶你睇樓，你就要衡量一下最需要觀察的時段。譬如下雨天睇舖會比天晴睇舖緊要，可以發現單位是否有漏水、滲水問題。如果經營咖啡室，商業區的咖啡室3、4點後人流稀少，視察早上至中午的繁忙時段會比晚上重要。 10. 租散貨場小心場主走佬 散貨場經手人多，業主多放租予專做散貨場的「二房東」（即「包租」場主），包租場主再聯絡走場 Sales（流動散貨場從業員），由走場 Sales 尋找租客，租客直接交租予場主。租散貨場通常只得口頭協議，沒有租約文件，租舖時記得注意不要一次過交大筆現金，否則假使場主收租後走佬，租戶便血本無歸。

「在家工作」Work From Home （WFH）趨勢直捲全球，對於不少創業家和創意藝術自由工作者，一部手提電腦，一張工作檯，也許已足以應付日常工作。但有時候難免要用到一間會議室、一個活動場地，或者一個工作室。為了偶爾的情況而尋找月租工作室，一點都不划算。其實，現時市面上已有眾多時租工作室選擇，部分更因應個別行業，配有不同的專業設備，全面滿足用家的工作需要。 租時租工作室，首先要搞清楚場地用途，例如活動場地、會議室、辦公空間、工作坊用地、課室、廚房、繪畫室等。千居為你推介適合各種用途的時租工作室，包你撩到合心意的地方！ 立即跳往：theDesk｜Regus HK｜Tencent WeStart 時租活動場地推介：theDesk theDesk 是本地共享工作空間品牌，在港設有 5 個據點，遍佈港島區核心商業區，於金鐘統一中心的旗艦店面積逾 36,000 呎，為用家提供寬敞的活動場地。 時租活動場地講求靈活，能夠因應不同的活動主題，作出多樣的設置方式，空間狹窄一點也難以配合。大型商業活動場地多集中於九龍東的共享空間群，要在港島區尋找具有空間感的 event space，theDesk 是不二之選。 theDesk 設計以「Clean Productivity」為理念，裝潢簡約時尚，線條俐落分明，毫不累贅，白色的基調更滲透著一絲絲 futuristic 的感覺。簡潔風格增加活動場地的可塑性，空間指出，金鐘統一中心旗艦店的活動場地可作出 9 種不同的設置方式，用途靈活，不論是小組活動，工作坊、會議，乃至大型逾百人出席的產品發佈或社交聚會，空間也游刃有餘，確保活動順利進行。 場地設施：露台/戶外空間、投影屏幕、麥克風、視聽器材、快速無線網絡、掛紙白板、辦公傢俱、燒烤設備，另可代安排活動餐飲服務 工作室時租：$200 起（視乎地點） theDesk 統一中心 ｜theDesk 禮頓中心｜theDesk 希慎道壹號 時租會議室推介：Regus HK 講到辦公空間，Regus 可謂是鼻祖。Regus 是全球最大辦公室供應商荷蘭企業 IWG 旗下的高端商務中心品牌，主打私隱度較高的辦公空間和會議場地，連同另一品牌 Spaces，在港九共設有 22 個據點。 無論是見客簽單，抑或是投資者會議，對用家而言，會議室的佈置和器材表現攸關職場生死，絕對不可出現失誤的可能。Regus 作為行內的龍頭品牌，所提供的標準商務會議室均處於高級商廈之中，素有質素保證，又有專業的管理團隊駐場打點一切，能夠營造良好的第一印象，讓用家順行進行簡報演說、面試、推銷或培訓。 Regus 設計多變，有格局較傳統的時租會議室，亦有部分裝潢充滿活力，前者較保守，後者則令賓客眼前一亮。 場地設施：服務及設備包括接待團隊、免費 WiFi、活頁畫紙、白板、箱頭筆、投影機、文件打印及影印支援服務等，可安排茶、咖啡及餐飲服務 工作室時租：（視乎辦公室地點及用途）會議室、面試間、培訓室 $80 起 Regus 灣仔華潤大廈｜Regus … Continue reading "【$100租甲廈】虛擬辦公室有咩用？｜創業必讀"

在香港生產自家製商品或創業，首先要花時間租用一個合適場地，例如租工廈。有人租舊式工廈來開工場，也有人租外貌似足商廈的新式工廈作 studio 用。租工廈有甚麼注意事項？千居為你整理工業大廈租務 10 大重點，讓你更安心創業，免墮常見陷阱。 立即跳往：查冊睇圖則｜地契用途｜車位提供｜客貨𨋢｜大廈裝修｜保安設備｜獨立廁所｜水錶電錶｜工廈冷氣｜防火逃生設備｜常見問題 1. 工廈劏房問題嚴重　租前必查冊睇圖則 香港住宅樓價年年蟬聯全球最貴，不少港人為求一處棲身之地，只好鋌而走險，違例租住工廈，令到工廈劏房的非法問題日益嚴重。 租用工廈劏盤，如果不被發現固然是相安無事。可是，違規一事一旦被揭發，輕則被迫停止業務生產，重則不獲發製造牌照，租到場地也得身無所用。 一些精甩尾的代理為求促成交易，只會將問題輕描淡寫，甚至封嘴不提。租戶為自保，最好自行查冊，了解單位是否被「釘契」，有地政總署或屋宇署發出的清拆令，意味單位有僭建或非法改建的問題。 無釘契不等於單位無違規改建，有可能只是未被地政總署或屋宇署發現而已。最穩陣的做法，還是自己或搵律師幫手翻查屋宇署圖則，比對單位間隔是否與入了則的平面圖有分別。 2. 認清工廈地契用途　切勿以身試法 現有工廈地契，一般指明單位只限用作涉及製造工序的工業用途。 如租戶有意租工廈作非工業用途，如改為作寫字樓、零售、健身室、party room 等，須經業主先向地政總署申請短期「地契豁免書」。 如業主放盤時已寫明單位可作非工業用途，租戶就應該問對方出示有效證明。另外亦有部分新型工廈，發展商或已向地政總署入紙申請「特別豁免書個案」，准許土地作商店及服務業等非工業用途，葵涌 iPLACE 就是其中一個例子。 政府有關部門會定期視察工業大廈，一被發現違契，地政總署會向單位發出函，要求於28 天內把單位用途還原，重置作地契限制下的指定用途。 政府於 2019 年推出活化及善用工廈政策（適用期已延長至2027年底），容許部分工廈單位在無須向地政總署申請短期地契豁免書和繳付任何費用下，改為作 5 項常見的非工業用途，租來作拍攝 studio 就是其中之一。 3. 樓下有車位　方便上落貨 工廈不一定設停車場，有停車場又不一定就腳，如果業務需要經常上落貨，租工業大廈睇樓時，就要留意樓下是否有設泊車位，方便搬貨。 如果你習慣駕車上班，更要詢問一下工廈是否有車位出租，或者租盤本身份約是否已連車位。 4. 升降機數量多　客貨𨋢要分開 搬貨要快，租工廈時除了要留意泊車位置，也要數一數升降機數量是否充足。貨𨋢如果得兩部，繁忙時間多個單位一齊上落貨，一部被 hold 住佔用，或長期處於維修狀態，就認真濕滯。 假使你的工作時間是傳統朝 9 晚 6，就更加要睇清楚客貨𨋢是否分明，貨𨋢好多時可以自己按鍵 hold 起，客𨋢則不能，上下班想準時，就要留意客𨋢運作是否足正常，繁忙時間也不至於大排長龍。 5. 裝修光鮮　見客更體面 舊式工業大廈和新型工廈，裝潢配套可差天共地。經過活化重建的新型工廈，外觀似足商廈，有接待大堂、智能拍卡系統、穿梭巴士等酒店式管理。想租工廈作零售、賣小手作、開繪畫班等用途的話，單位大廈新淨企理，能吸引客戶前來光顧。 6. 工廈多財物　保安設備省不得 工業大廈單位貨物和工業器材多，每車每板都值錢，保安系統妥善會較有保障。租舊式工廈尤是，最好升降機內和所屬樓層都設有閉路電視，而保安亦盡責，長期在岡位駐守，且有定時定刻巡樓。 7. 有獨立廁所更舒適 如果業務需要長期有員工駐守所租的工業大廈，最好租個連獨立廁所的單位，人有三急時不用老遠走到公廁或商場找廁所，一來一回也要時間。 如有獨廁，租戶記得要翻查圖則，查清獨廁是否有入則。如業主選擇不為廁所入則，有機會是因為廁所的通風及採光等不合乎屋宇署規定，使用一段日子後或出現問題。 … Continue reading "【$100租甲廈】虛擬辦公室有咩用？｜創業必讀"