創業是不少港人的夢想，想租間實體舖做小本生意，首先要考慮店舖的類型，到底你想租地舖、商住大廈的樓上舖，抑或是商場舖？地舖人流旺但租貴，未必符合你的預算；樓上舖內隴殘舊，作簡單零售服務也要大執豪裝，難以即租即用；商場舖有管理、有冷氣，平租商場舖的選擇又多。平租商場舖有甚麼優缺，租戶又要注意哪些事項？千居為你分析平租商場舖的幾個重點。 立即跳往：小商場業權不一｜小商場平租約短｜劏場地點優越｜平租商場舖恐淪為死場｜業主糾紛多｜隨時大幅加租 大商場 VS 小商場　業權不一樣 大型商場多處人流旺區，盡享交通地利，設備配套齊全，又有專業的管理團隊。大型商場多由發展商持有，有自家的租賃部，重視租戶品牌形象，多由連鎖集團壟斷，不是有錢就租得到。 對於創業初期的一般人而言，大型商場觸不可及，不是短期內能夠達成的目標。小本經營，可退而求其次，考慮平租小型商場舖。 小型商場通常早已由發展商分散拆售予不同的小業主，再由小業主自行放租予租客，業權較為分散。這個情況如同租屋一樣，一棟入面會有多個業主。 小商場舖平租約短　更具彈性 大商場、地舖租約一簽就簽幾年，創業才剛起步，難以預知營業表現，萬一生意失敗，亦要捱貴租有人肯頂手為止。小商場多被劏成一個個幾十呎的迷你舖位，俗稱「劏舖」，租金親民，一間舖月租僅數千元，部分更提供一年以內的短租期，是個試水溫的好選擇。 地點優越　已贏一半 劏場多處旺區，如旺角、深水埗、佐敦、尖沙咀等，距離港鐵站僅步行距離。租舖講三點，就是地點、地點和地點，平租租旺區，人客要前來光顧，起碼不用攀山涉水搭幾程車，消費都比較方便。 商業聚集群效應 平租商場舖如業務類型相近，可營造商業聚集，達致相輔相成的效果，劏場也一樣做得起。舉例，葵涌廣場業權分散，劏舖數量足足達千多間。葵芳站本非為香港核心地段，葵涌廣場卻憑著平價潮流服飾，吸引一眾年輕學生哥慕名而來消費，買衫買小食，這就是商業聚集效應的成功例子。 平租商場舖恐淪為死場一個 全港劏場眾多，做得起的可能十個手指頭數得完，不是個個場都做到葵涌廣場般成功。最怕業主入手劏舖後，堅持要一定的租金回報厘數水平，明明租務需求淡薄，也絕口不提減租，情願留來自用。一個場得幾間舖租得出，自然難做旺個場，再好的地段也淪為毫無生氣的死場一個。 業主糾紛多　管理嚴重不善 多個人多把口，業主分散的平租商場欠缺中央管理，事無大小都要經過一大班業主之間的爭拗討論，業主不齊心，商場管理問題漸生，長遠會走至不可挽回的地步。 元朗劏場嘉城廣場的就試過業委會與管理公司出現糾紛，管理公司除了續向業主收管理費外，更故意熄冷氣，聲稱商場中央冷氣機房位於其業權範圍內，業主要額外付費開冷氣，一次付逾萬元。 業主不甘被壓榨，拒交費開冷氣，商場在炎炎夏日熄冷氣，人流僅餘平日一成，場內人士儼如「焗桑拿」。 在這個例子中，嘉城廣場業權分散，業主又未組成有法人身份的業主立案法團，對管理公司的行為束手無策，業主的失策，最終只苦了簽了死約的小租戶。 租期短　隨時有大幅加租可能 連地舖、大型商場舖、樓上舖簽的租約多數為期 2 至 3 年，死約屆滿後的加租幅度亦普遍已商討好並列於租約內。相反，平租商場舖租期短，劏舖租戶難得做旺個場，反被小業主隨即獅子開大口，漫天開價加價的個案履見不鮮，租戶要有被大幅加租，需要隨時遷出的心理準備。

創業難，租舖更難，心知街舖租貴，創業初期，未必有足夠資金應付龐大的營運開支。因此，近年有不少年輕創業人士選擇租樓上舖，開設咖啡室、手作店、餐廳等業務，辦得有聲有色，成為港人的打卡熱點，為樓上舖換上清新的面貌。 想創業成功，租樓上舖的竅妙你學懂了沒有？千居盤點租樓上舖６大注意事項，與你一同踏出成功的第一步！ 立即跳往：是否允許作商用｜最好揀旺區｜租近其他店舖｜採光要充足｜樓底要夠高｜多方位吸納客源 1. 是否允許作商用 + 符合發牌標準 不少樓上舖處於商住兩用的大廈，一般大廈公契會劃分商業佔用範圍，譬如幾多樓以上是住宅，以下則作商用。租舖前，要看清楚所租單位是否得大廈公契允許作商業用途。若然違反公契，大廈的業主立案法團和物業管理公司有權要求業主終止單位內營運，作為夾心的租戶便進退兩難。 有些商住大廈，公契即使寫明某些單位不可作商用，但業主之間為求不阻彼此財路，會有一個「人不犯我，我不犯人」的不明文共識。如法團寬鬆，租戶租了住宅單位，偷雞用以開私房菜、經營短租旅館等，政府有可能會隻眼開隻眼閉，照樣批出相關牌照，前提是該樓上舖否符合其他相關發牌標準，譬如租上層單位做食肆的話，大廈便不能只得一道樓梯。 除了查大廈公契，租戶應查冊找出單位是否有僭建問題，以免影響發牌。 2. 最好揀旺區 消費者購物多講求方便，樓上舖既不就腳，又營造一種焗客人購物的無形束縛，人流難免打了折扣。租樓上舖，最好選擇旺角、銅鑼灣等核心旺區。該區的人流大多已習慣樓上舖的模式，會更願意上樓購物。 3. 避免開先河　租近其他店舖 物以類聚，人以群分，經濟學的「商業集聚」論不無道理，租樓上舖亦能應用。假如該廈或附近一帶並無任何樓上舖，除非對自己的產品和服務非常有信心，認為有足夠的號召力，吸引其他區的客源前來消費，否則不要輕易擔當成開創先河的責任，成為第一位租戶。 最理想的情況下，你的業務和鄰近的樓上舖應能相輔相成，對方賣書，你可賣咖啡。又或者如深水埗黃金商場、旺角創興般，人賣甚麼，你賣甚麼，當消費者想買你業內的產品和服務時，自然會到你位處的大廈光顧。 4. 採光要充足　免侷促感 要營造一個舒適的室內環境，採光可算是數一數二的重要。樓上舖難比街舖光明，形成壓迫感，令消費者不願意前來光顧。選樓上舖，最好揀多窗而不被圍封的南北座向單位，讓光線自然進入。 假使自然採光不足，租戶便要設法人工補足，用燈光規劃填補結構上的不足。有餐廳更會添加綠化元素，於室內種植盆栽，以另類的方式減輕單位侷促感，別出心栽。亦有手作店將計就計，以柔和的別緻燈飾，配合上暗淡的環境，將重點放置在極富品味的室內裝飾，營造復古、典雅、文藝的氛圍。 5. 樓底要夠高　觀感更開揚 樓底高的樓上舖，能夠做到「光猛、空氣流通、景觀開揚」等室內設計要點。商住大廈樓底普遍約 3.2 米，達3.5 米便屬於高樓底。 6. 線上線下推廣並行　多方位吸納客源 不要以為租了個好舖位就能坐享其成，比起一般街舖，樓上舖更要做好數碼推廣。樓上舖的主要客源，多數為熟客仔，以及看到網上廣告和評價而前來的網民，街客佔少。 營業初期，記得要為業務設立社交帳號，並營造一個良好的品牌形象，更可利用不同的優惠活動，鼓勵網民分享你產品的照片，變相是你的小「打手」。 另外，你要確保網上地圖位置準確，以免客人摸門釘。有多餘錢，最好做個顯眼的招牌、易拉架廣告、海報或方向牌，讓網上搜尋到你的客人更容易找到你的實際位置。

地產業界近年紛紛轉戰網上市場，住宅市場有搵樓網群起，工商舖租賃方面，亦見租舖網應運而生。新冒起的租舖網雖不及業界龍頭歷史悠久，但所提供的樓盤選擇絕不失色，不少平台的商舖樓盤琳瑯滿目，起租即用，質素甚高。在租舖網搵商舖創業有以下３大好處和注意事項： 立即跳往：租舖網更易搵到免佣業主盤｜租舖網少假盤｜租舖網分類仔細 第一點︰租舖網更易搵到免佣業主盤 經代理租舖，要付代理佣金，市價一般為業主同租客各半個月佣。在代理網站搵舖，當然不能找到業主自讓放盤。想慳回代理佣金，可以用租舖網搜尋業主自讓盤。 業主投資舖位出租，必定對商舖暸如指掌，甚至比負責該區的代理更加熟悉舖位的優劣強弱。如果你好運，遇到良心好業主，業主會告知租戶舖位的特性、消費群和店舖群，告訴你過去這個舖位多數做哪類生意；始終業主都想找個長租好租客，租戶生意做得好，舖位吉出的機會大大降低，能為業主帶來穩定收入，有時業主情願搵租客時開門見山，好過呃呃氹氹後，租戶生意做不住，業主又要浪費時間金錢再放租，甚至再令舖位丟空。 第二點︰少假盤　更快搵到心水舖位 租屋租舖時，有否試過看到樓盤廣告，一問代理，才獲告知舖位經已成功租出，並被推薦另一個條件相差甚遠的商舖？ 其實，舖位有可能一直以來都不存在，純粹是代理虛構出來的「假盤」；又或者是用同一輯相，卻標上不同租金的「影子盤」，目的全為吸引客戶查詢，成功取得準租戶的聯絡方式，再推銷「無咁筍」的舖位。 租舖網的樓盤廣告由業主及代理自行付費上載，落假盤都要收費，自自然然就少見假盤出現。另外，部分租舖網如千居自設偵查系統，會實時將假盤下架。 第三點︰租舖網分類仔細　先認清想租類型 租舖不如租屋，搵樓網通常囊括屋苑、村屋、唐樓、居屋等不同類型的單位，一應俱全。但租舖網的分類比較仔細，各類商舖或各有專設的租務放盤平台，租戶最好先考慮心目中的舖型，譬如是長租的街舖（即地舖）、樓上舖和商場舖，抑或是短租的散貨場、Pop up、時租舖位、市集和格仔舖，甚至是已有生財工具的頂手舖（又作「生意頂讓」），再使用相應的放盤網站搵舖，成功機會較高。 最新文章：