【千居 X TransUnion】買樓之前你要知:買樓考慮基準及按揭問與答

  • By
  • Karson Cheng
  • August 28, 2018

每個香港人都有一個上車夢,然而香港樓價持續高企,要儲夠錢供首期已經是一件相當吃力的事。選對樓盤可算是人生大事,買樓之前需考慮各方因素!但事實上,儲夠首期只是邁向成功上車的第一步,大家別小覷申請按揭這個步驟,處理不當有機會增加供樓開支,嚴重者甚至輸清身家!千居今次就聯同環聯,為大家解答關於買樓及按揭的疑問!

買樓考慮基準篇

Q1如何界定一個地區是否黄金地段?

千居
要知道如何界定黃金地段,首先要考慮附近的基礎設施,譬如是否靠近地鐵站、巴士站、學校、商場、公園或體育設施?此外,社區未來發展項目亦是影響單位價值的重要因素,例如新建的鐵路站、或即將落成的文化項目等。另外,個別地區以名氣造就優越感,亦是界定黃金地段的因素之一。香港最有名的黃金地段如山頂、南區、九龍塘都是普遍市民眼中的高尚地段。

Q2:如何決定在那些地區置業?

千居:
首先考慮的當然是個人經濟狀況和生活方式,公司、子女學校地點等亦應在考慮之列。若果買家預算有限,又想確保一定的家居面積,可以考慮新界、離島等地區;若果你更重視靠近某些基礎設施、商業區、交通樞紐、機場、體育或娛樂設施,在市中心置業就會更適合。

Q3:那些地區較容易上車?

千居:
郊區樓盤尺價一般較市區為低,比較容易負擔,適合作為上車盤。但儘管市中心尺價整體較高,大家亦可以向唐樓、樓齡稍高、或細單位著手,比較價錢及你的個人選樓因素,例如交通、家居面積、舊樓維修成本等。你可以使用千居的上車盤專頁找到較易負擔的樓盤。

Q4:香港那一區的升值潛力較大?

千居:
升值潛力通常跟基礎設施發展有關,千居的中立數據研究顯示以下的地區有較大的升值潛力:
•           壽臣山、黃竹坑、香港仔(港島南線)
•           何文田、紅磡(觀塘地鐵支線)
•           尖沙咀附近地區:佐敦、油麻地、深水埗 (港深連接線) 

Q5:甚麼因素對物業的升值潛力有莫大影響?

千居:
附近的未來發展項目,例如在新的鐵路/交通設施、商務中心區、城市發展(例如擬議在東大嶼山的發展項目)、或類似的城市化項目、土地供應、可開發土地有限的地區都會增加其升值潛力。外來投資者,尤其是來自內地的投資者,亦會增加物業的需求,推高地產價格。

Q6:細價樓還是大單位的升值潛力較高?

千居:
細價樓升值潛力一般比較高。由於香港平均入息水平並未跟上上漲的樓價,一般大眾普遍負擔不起較大的單位,物業需求因此而流向細價樓市場。豪宅市場雖然有較強勁的回報潛力,但因為需求量較小,銷售時間可能較長。此外,你亦有可能面臨額外的宏觀經濟和地緣政治風險,例如中國內地政府收緊投資政策、香港人轉向海外投資、或外國人減少居住在香港 –– 這些因素都可能降低豪宅市場的回報潛力。

Q7:我應該從那些基準去考慮樓盤的保值力?

千居:
應先研究附近地區的未來發展項目,一般來說,較完善的設施配套會提高投資價值。樓齡亦對保值力有重要影響,你可以輕鬆地在千居找到每幢大廈的樓齡再加以比較。 為避免不愉快的驚喜,我們推薦買家聘請專業人士檢查和評估樓盤,同時選擇一個熟識該區的地產代理,深入了解該區的樓盤消息再作決定。

Q8:市區樓更有保值力嗎?

千居:
價格上漲其中一個關鍵因素是人口密度,因為這會影響租金與租金回報率。 市中心的人口密度較高,導致租金與樓價較高。市中心樓盤的需求和定價在經濟衰退下通常會比較穩定。 

Q9:屋苑盤還是單幢樓較有保值力?

千居:
買屋苑樓盤可享用屋苑內的設施以及服務,但是買家需留意的是發展商和管理公司的聲譽和管理費。購買單幢樓的市民更需要留意業主立案法團的責任與開支費用誰屬,以及大廈是否將進行維修等。

樓宇按揭篇

Q1:按揭批核有什麼條件?

TransUnion
根據金管局指引,若申請人目前沒有按揭在身,主要收入來自香港及有固定收入,而置業為求自住,樓價又不多於450萬元,最高按揭成數可達九成(貸款上限為360萬元,以較低者為準)。還有一點需要留意,金管局有一個收入與入息比率規定,每月供樓開支最多只可佔申請人每月收入的五成;而且申請人需通過壓力測試,為免加息周期來臨時,會有業主因不能負擔高息而斷供。

Q2:於香港申請按揭有那幾種?

TransUnion
香港現有按揭主要分為兩種,分別是「定息按揭」和「浮息按揭」。「定息按揭」是指在供款期內,息率都不會改變。定息按揭產品一般不是全期定息,可能是首年、三年、五年或八年定息,期內利率不變。定息期後,則變回浮息按揭。而「浮息按揭」,每個月的利率是浮動的,也是市面上主流的按揭計劃。浮息按揭主要是根據兩個不同的利率去制定每月息率,分別是「本港銀行同業拆息(Hibor – H按)」和「最優惠利率(Prime Rate – P按)。

Q3:應該如何選擇合適的按揭計劃?

TransUnion
浮息按揭息率一般會較定息按揭為低,因為浮息按揭利率成本可以轉嫁借款人。但需注意的是,選擇浮息按揭需要承受利率浮動的風險,而息口會浮動的原因與銀行可隨時提升利率、成本增加將風險轉嫁借款人等有關。不過,銀行普遍會在息口和借貸成本回落時,同時將息率相應調低。
相反,定息按揭的息率較為穩定,但一開始的息率一般較高,好處是供款期內息率不會改變。因此,在加息周期,浮息按揭的息率有機會比定息按揭更高,這個情況下選擇定息按揭,可以說是「蝕頭賺尾」。因此,申請人應該以申請按揭當時的息口高低比較,以選擇合適的按揭計劃。

Q4:按揭保險計劃是什麼?

TransUnion
按揭保險計劃於1999年由香港按揭證券有限公司推出,目的是協助香港市民在樓價不斷上升的情況下能成功置業。自2018年起,按揭保險計劃之業務已轉移至香港按證保險有限公司經營。簡單來說,按揭保險計劃是申請人只需付出保險費用,銀行就是按揭保險之受保人,而根據不同物業的價格,申請人最高可借到九成按揭。

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Q5:一般什麼情況下,按揭貸款才會不獲批核?

TransUnion
按揭貸款會不獲審批的理由多數大同小異,環聯綜合了三大不獲審批的原因供各位參考。第一,收入證明不足 — 申請人的每月收入和供款能力是對等關係,因此在審批按揭貸款時會先考慮個人收入入息。如上面所提及,申請人需合符一定要求才能成功申請貸款。第二,不良信貸紀錄 — 信貸紀錄可反映一個人的信貸健康情況。如果過去有逾期還款或欠債不還的紀錄,會影響按揭批核。第三,物業問題 — 按揭貸款不獲批核除了受到「人為」因素影響,物業自身的問題亦會影響批核結果。較常見的問題包括樓契不全、曾發生凶案等等,所以購入單位前需充分考慮,並衡量各因素。

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Q6:申請按揭之前有什麼需要注意?

TransUnion
申請按揭之前,應先了解不同按揭的特性和評估其風險,再分析自己的還款能力。另外,個人信貸評分可能會影響最終的按揭利率、貸款金額、甚至信貸條款。 如果你有意計劃將來申請貸款置業,應預早查閲個人信貸評分,以爭取時間去改善你的信貸評分。信貸評分越高代表違約風險越低,銀行所開出的條件便會更吸引,有助申請人取得較佳的貸款利率。環聯提提你,定時監察、管理自己的信貸健康是很重要的,這有助你增加上車的本錢!

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