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100萬買海景別墅!澄碧邨何以淪為隱世孤島?

  • By
  • 千居 Spacious
  • January 12, 2021

香港樓價高企,市區一個 200 呎的納米盤動輒售數百萬元。年輕一輩難以上車,即使有幸儲夠首期,買到的單位面積細小,僅勉強可作與伴侶兩個人的愛巢,如多添一名家庭成員,起居絕對是摩肩擦背。多人屈在窄狹的空間內,所有私隱都蕩然無存。

然而,香港竟有一個瑞士式豪宅別墅屋苑,坐擁一望無際的特大海景及私人沙灘,樓價卻一反常態,仍然維持在 90 年代水平。屋苑一個實用面積 666 呎的單位,原業主於 1998 年以 88 萬元購入,持貨22年,於2020 年 2 月以時光倒流的價格 95 萬元成交,挑戰全港最平私樓新低,賬面僅賺 7 萬元。這個屋苑,就是為世人所忘的「澄碧邨」。


位置偏僻 無商店固網與世隔絕

澄碧邨樓價之低,其中一個成因可歸咎於屋苑超隔涉的地理位置。澄碧邨位處大嶼山芝麻灣半島南端的二浪灣,沒有車路連接市區,出入只能走水路,乘坐住戶專用的渡輪往返長洲。船程約莫 20 分鐘,班次疏落,一班船要等 1 至 3 小時,第一班於早上 6 時開出,最尾班則於凌晨 12 時開出。島上並無餐廳、士多、超市和街市,甚至連汽水機也欠奉,要買日用品應付起居,就要坐船到長洲採購。

要入市區,島民須先乘船至長洲,再從長洲乘渡輪到中環,需時約 2 小時,來回兩程便耗時 4 小時,島民生活,似乎不太適合工時長的上班族。

即使是自由工作者或者新世代的 slasher,可以隨時隨地工作,澄碧邨的網絡覆蓋亦存問題,未必能配合這種工作模式。屋苑多年沒有光纖寬頻,島民須用手機網絡上網。可幸是 2018 年終於有電訊商肯為屋苑鋪線,提供固網服務,不過光纖位有限,訊號亦有時不穩。


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80年代入伙 原為高級渡假別墅

澄碧邨單位內隴圖

澄碧邨由當年的和記黃埔策劃興建,於 1979 年至 1980 年間分期落成入伙,是發展商的首批地產項目。澄碧邨原為 20 幢 4 層高,共 220 伙的臨海渡假別墅及遊覽區,區內建有私人碼頭、燒烤埸及水陸娛樂設施,更自設 3 層高豪華會所,內設西餐廳、會議廳、酒吧、舞池及桌球室等等,更提供超越酒店級的超貼心服務,譬如建有托兒室,聘用註冊護士照顧住戶的嬰幼兒。

澄碧邨吸引不少國際企業入手,作為高層員工的宿舍和渡假屋,開售初期非常受買家歡迎,單位瞬間沽清。有大機構如香港電燈、萬國寶通銀行購置員工宿舍,定期在會所開會,亦有市民前往消遣。會所俱樂部會費高昂,家庭會費是 2.5 萬元,每月再收 $250;公司會費則為 5 萬元,每月再收 $500。項目當年吸引不少企業和市民前往消遣,熱鬧非常,與今時今日的冷清畫面截然不同。

「如你想遠離喧鬧的市區,卻感鄉居生活過於沉悶;那麼,澄碧邨將是你夢寐以求的樂園。」澄碧邨曾被如此介紹。然而,根據土地註冊處資料,2015 年至今,屋苑僅錄得 10 宗成交。據新聞報道,2014 年更曾有業主為求甩手,願意以 $0 元招租,希望有租客幫手「坐貨」,交每月 $2,500 元的管理費和差餉。


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虧損連連 逐漸沒落

澄碧邨會所

澄碧邨迅速沽清,本是一個好開始。可惜發展商及後因投資失利,陷入財困,遭滙豐接管。李嘉誠從匯豐買得和黃控股權後,於 1980 年出任主席。同年,澄碧邨第一期僅落成一年,李嘉誠便並決意終止該區發展,於年報寫到因別墅平日人流稀疏,加重經營成本負荷,揭開了澄碧邨淪為死城的序幕。

澄碧邨會所只靠居民支撐,生意難做。管理公司自項目落成以來多年錄得虧蝕,決定撤離,在 1984 年以 $1 元轉讓會所管理權給業主。業主的財力不似企業般雄厚,接管近 50 萬呎會所地方實在不易。開支之大,令業主之間出現糾紛。油價昂貴,為了「止血」,業主狠下心取消原來的中環及尖沙咀直航線,令澄碧邨進一步自我封閉。

除了取消航線,業主亦逐步關閉會所及區內康樂設施。直至 1997 年,適逢金融風暴,當時的管理公司為增加收入,曾將名下的單位以日租形式出租作渡假屋,卻遭居民不滿太多閒雜人等,故向法院申請禁令,禁止一般民眾登船埋岸,只許居民和員工乘船,定下了澄碧邨禁閉的規條。至今渡輪亦只許居民及局民認可的訪客埋岸,遇有陌生臉孔,保安會先致電住戶確認,否則不準下船。


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業主自管現紛爭 管理費有加無減

澄碧邨會所

澄碧邨由業主自費管理,業主之間分歧不斷,形成屋苑固步自封的局面。亦因如此,在區內不難發現 80 年代的痕跡,如破爛的舊式傢俱、當年出版的老舊雜誌,甚至躺在梳化的白骨狗屍體等。

位置偏僻,地方偌大,澄碧邨的管理註定是成本不菲。業主要自費委託管理公司及船隊營辦往來長洲的航線,而航線只得數十戶居民乘搭,難以回本,導致屋苑管理費一向偏貴,更不時加價,每呎近 $3,一個 1,000 呎的單位每月要付 $3,000 管理費。

澄碧邨的封閉政策令放租和轉售均十分艱難,導致十室九空,加上管理費昂貴,令不少業主最終寧願拖欠管理費,遭業主立案法團入稟追討,收回物業作銀主盤發售。屋苑的1座及2座有 4 分 1 單位便是此類釘契樓。


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無敵海景 靜謐自然

澄碧邨沙灘

澄碧邨雖管理欠佳,其自然環境優勢卻是不容置疑。發展商當年買下整個海岸,數十戶居民獨享整個特大私人沙灘,又有深水碼頭和石灘,居民可隨意在低密度的大自然下遛狗、玩水上活動,享垂釣之樂。

這裡人煙稀少,地方空曠,不受市區喧囂污染,居民抬頭可細數繁星,又有海浪聲送歸。與世隔絕,有好有壞,在香港這個石屎森林,要保留這樣的一片土地絕不容易。

隨著市區的土地陸續發展飽和,帶動離島發展熱潮,澄碧邨於未來或有望透過改契重新發展,這條隱世村落或恢復昔日的繁華。曾有報刊報道,有業主於區內大規模掃貨,其中包括澳門賭王傅老榕的拍檔鍾子光家族,其後人鍾立夫自 1997 年至今已購入至少 15 個澄碧邨單位;而另一位從事飲食業的投資者黃紹雄,亦同樣自 1997 年起,買入了至少 6 個單位,以極低價錢入貨,靜候發展時機。

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