【名人樓論】萊坊大中華區行政總裁 Piers Brunner(2019 年 12 月)

  • By
  • 千居 Spacious
  • December 13, 2019

12 月:「納米樓」熱潮將逐漸減退

縱使近期市場氣氛較淡靜,但受惠於政府在《2019 年施政報告》中宣布的放寬按揭措施以及銀行先後宣布調低最優惠利率,刺激樓市成交回升。根據土地註冊處的數據,住宅市場的整體銷售量在連跌兩個月後, 10 月份按月增長 16% 至 4,001 宗。買家印花稅飆升 2.8 倍,至 8.8 億港元,交易宗數躍升 1.8 倍,至 296 宗。

新政策放寬首置人士可申請高達九成按揭貸款的樓價上限將由 400 萬元提升至 800 萬元;可申請最高八成按揭貸款的樓價上限則會由 600 萬元提升至 1,000 萬元。在新按保計劃下,準買家變相可以以較低的首期入市,從而有更多購買選擇。因此,我們看到市場對中小型單位的需求急劇反彈。

由於政府放寬按保後,首置客購買力增加,以中小型單位得益最大。萊坊預期,市場對「納米樓」的需求將大幅減少,發展商將來亦會減少興建「納米樓」,導致曾經受首置客追捧的「納米樓」熱潮將逐漸消退。

香港經濟在第三季度正式陷入技術性衰退,整個城市都受到經濟狀況欠佳的影響,並將持續到明年。社會動盪亦已進入第六個月,令市場情緒疲弱。儘管政府放寬首置按揭成數和銀行降低貸款利率為樓市尤其是在二手市場提供了一定的支持,可是我們對市場的長期前景仍然不感樂觀。


即上千居搵樓放盤 →

9月:挑戰或機遇?超級豪宅銷量逆市增長

在持續社會動盪和面對經濟負面展望的情況下,豪宅仍繼續吸引高淨值人士(High Net Worth Individuals, HNWIs)的興趣。在過去幾個月,市場錄得數宗大額成交,其中包括三幢 Mount Nicholson 洋房,兩幢大潭道 45 號的洋房以及一幢淺水灣道 90 號的別墅。以上交易的成交呎價均超過港幣 85,000 元。

隨著貿易戰的加劇,有評論認為內地高淨值人士正逐步退出香港房地產市場。但是,Mount Nicholson 最近的銷售情況與該評論背道而馳。上文提及 Mount Nicholson 大額成交的買家屬同一位內地投資者,通過不同的收購形式購買物業,投資總額在短短兩個月內達到港幣 17.8 億​​元。最近的情況反映出資深投資者仍然對香港的超級豪宅市場感興趣。此外,我司早前公布樓價相關性的研究顯示,豪宅樓價對經濟狀況的敏感度和彈性相對較低。

當考慮到近來負面的經濟情緒,股市疲軟以及一般住宅市場輕微的樓價調整,我們認為,由於在過去十年來缺乏類似的機會,對於一個穩定的超級豪宅市場而言,該樓價調整會被視為一個入市的信號。

即使香港正經歷政治風暴,本地市場仍然受到全球超級豪宅買家的青睞。根據萊坊的《城市財富指數》,雖然倫敦和紐約較受全球高淨值人士的歡迎,但對於中國高淨值人士而言,香港的地位依然受到高度肯定。


即上千居搵樓放盤 →

7 月:香港最貴的超級豪宅突顯了私人投資者的取態

根據萊坊最新的《財富報告探討系列》,香港再次成為全球豪宅樓價最高的市場。雖然這不足為奇,但報告進一步突顯了富豪所買香港最貴的豪宅和平均香港豪宅樓價的巨大差距(超過 450%)。香港的差距比紐約和倫敦等其他金融中心都要大,而似乎富豪在香港毫不猶疑以高價購買豪宅。就在上個月,一名持有外國護照的內地投資者以 3.07 億港元購入一個九龍塘複式單位,該買家需繳付超過九千萬港元的印花稅。

這情況似乎與普遍的市場氣氛背道而馳,由於中美貿易戰和整體市場的不確定性,有部分投資者正考慮將資金撤出亞洲金融中心。不過,萊坊近期對樓價和反映本地經濟前景的恆生指數之間關聯性的研究顯示,一般住宅樓價與恆指的關聯性高,即使期間出現社會不穩定因素,豪宅樓價在過去 10 年則一直保持平穩增長。

這為私人投資者提供了更清晰的水晶球預測未來應投資哪個房地產市場類別。對於一些私人投資者而言,資產價格穩定增長勝過短期收益,香港超級豪宅市場正正有此優勢。


即上千居搵樓放盤 →

5 月:啟德地成交價創新高顯示發展商對樓市充滿信心

啟德最新賣地成交價創新高,顯示發展商對香港樓市前景充滿信心。 5 月 7 日,一幅位於香港前啟德機場的住宅地,可建樓面約 641,168 平方呎,由六個發展商組成的財團以 126 億港元投得。 另外,在 5 月 15 日,該前跑道上的第一幅臨海商業地,可建樓面約 863,000 平方呎,以破紀錄價 111 億港元售出。

發展商這些重大投資顯示出他們對樓價持續上漲的信心。這也與樓價反彈趨勢一致,因為新盤銷情良好,樓市氣氛向好。

然而,近期中美貿易戰升級可能會令一些發展商更加謹慎,採取觀望態度,特別是對於要大量的資本投資且回報期較長的商業地發展。長遠來看,由於香港的土地供應有限,位置優越並可飽覽維港景觀的土地仍會受到追捧。萊坊預計啟德創紀錄的地價將增加市場信心並刺激買家情緒,這將繼續推動本港樓價上升。


即上千居搵樓放盤 →

3 月:縱外圍經濟存不明朗因素,港超級豪宅需求前景依然穩定

香港在吸引跨境和本地私人資本投資方面領先全球,僅次於紐約和倫敦。根據《萊坊城市財富指數》,香港也是超級富豪選擇居住的首選地點之一,該指數衡量城市在財富增長、投資機會和生活方式方面的吸引力。

這些優勢解釋了香港超級豪宅市場的需求前景穩定。超級豪宅一般指市場中樓價最高的 5% 的部分,例如山頂、港島南等地區。

由於中美關係不穩及中國經濟放緩等外圍不明朗因素,香港樓市於 2018 下半年出現成交量及樓價放緩情況。雖有波動,但萊坊基於過去超級豪宅市場表現不太受短期經濟環境或市場氣氛變化影響,故料超級豪宅市場前景仍然比一般市場相對穩定。



關於作者 Piers Brunner

Piers Brunner(潘秉兆)是國際知名獨立商業及住宅房地產顧問萊坊的大中華區行政總裁。Piers 駐於香港,活躍於地產界近 30 載,擁有豐富租戶代理經驗,這正是萊坊大中華區業務發展其中一個關鍵增長領域。

分類"