【名人樓論】高力國際香港常務董事 Nigel Smith(2020 年 8 月)

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  • 千居 Spacious
  • August 20, 2020

【最新】2020 年 8 月:縱國安法和經濟產生憂慮,住宅市場仍然強韌

縱然港區國安法和經濟環境產生憂慮,總體住宅市場仍然強韌。香港美國商會早前進行了一項調查,結果發現,不少會員雖感到擔憂,但始終未有離港的打算。這反映了市場即使有短期波動,但因基本因素保持穩健,長期前景仍然樂觀,而香港住宅市場供不應求的特性是一個主因。以二手住宅市場為例,未來的供應始終追不上需求。現時二手住宅單位的供應量僅為每年約 2.5 萬伙(包括公私營房屋),要達致約 3 萬至 4 萬伙才能滿足目前的住屋需求。

今年下半年經濟萎縮,一般住宅市場價格料有下行風險,抵銷了上半年的 2% 增長,以全年整體來說,樓價大致保持平穩。不過,因去年按揭成數放寬,樓價低於一千萬的住宅市場料將保持活躍。豪宅市場買家需要籌備更大筆資金,相比下去貨速度較慢。毋庸置疑的是,假使港府願意放寬現時限制多多的房屋政策,市場交投必然轉旺。縱然如此,我們亦觀察到來自大陸和本地買家的資金正穩健增長。


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2020 年 6 月:港版《國安法》通過,為樓價帶來一定信心

縱然疫情直捲全球,住宅市場所受影響卻較其他產業輕微。香港國安法通過,有業主視之為市場重回長期穩定的象徵,為樓價帶來一定信心。買家似乎不受國安法所困,隨政府放寬限聚令,住屋需求持續強勁。我們觀察到購買意欲復甦,例子如 Wetland Seasons Park 第二期在三周內共推售699伙,當中680伙已獲買家搶購。另外,長沙灣 The Campton 兩周內以優惠價推售的282伙,亦全數售罄。

租務市場方面,租客期望業主減租,交投持續平靜。經濟前景不明朗,業主有機會提供租金優惠,避免單位空置,亦無須因重新放租而要繳付代理佣金和裝修費用。

展望未來,市場普遍氣氛不穩,第三季的樓價會繼續波動。縱然如此,考慮到本港的低息環境,以及房屋供應有限,我對住宅市場仍感樂觀。


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2020 年 3 月:港業主持貨力強,樓價未如預期低

2020 年樓市有出人意表的開始,我曾指今年將會是買家主導的市場,而事實亦然。2 月的一手及二手成交量更見活躍,縱然需求薄弱,樓價亦不再迅速攀升,但價格始終未如預期般低。強勁的持貨能力下,不明朗因素對樓價暫時未有顯著影響。

我認為現時是入市和投資各個價位物業的好時機,包括以更高按揭成數購入 800 萬至 1,000 萬港元的單位,或在普通住宅市場物色具潛力的物業,甚至於豪宅市場搜尋特色物業。

住宅市場供應有限,表現或比其他市場強韌。即使物業價格見底,或低於銀行估價,賣家仍能從中獲利。

房屋發展方面,過去 5 年私樓供應平均每年上升 25%,預計 2020 至 2024 年間,每年將有 19,600 個單位落成並推出市場。


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2019 年 12 月:儘管香港市場動盪不穩,投資意欲仍趨正面

儘管香港投資市場面臨不少挑戰,但大部份駐港投資者的投資意欲仍趨正面。我們預計於未來 12 個月內,香港將是買家主導的市場,因投資者會爭取折扣,議價時間或會延長方可成交。

根據高力國際最新發表的《2019 年度香港投資者問卷調查報告》,展望未來 12 個月,有意於香港境內及境外配置資金的受訪投資者比率,分別為 71% 和 89%。

在大灣區眾多城市中,獲中央政府倡議成為「先行示範區」的深圳最能吸引投資者興趣(57%),而放眼遠方的投資市場,倫敦、上海及新加坡則是最受歡迎之選。

投資者取態趨於審慎,其中 73% 的受訪者表示,他們「不太可能」或「完全不可能」承擔更多風險。然而,大多(57%)仍借助「增值型」投資策略,想方設法獲得更高回報,惟香港各房地產類型利潤仍然處於低水平。

我們的建議是核心商業區內分層出售的寫字樓,價格於 2020 年或會下調,但上升潛力大。投資者應利用「活化工廈計劃 2.0」,鎖定優化工廈的良機。


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2019 年 8 月:香港住宅市場一展適應力

高力國際 2019 年第二季研究報告顯示,縱然市場近有波動,經濟增長放緩,本港房屋市場仍然穩健。

買家需求的強勁升勢延續至本年度第二季。土地註冊處數字顯示,第二季的成交量高達 20,657 宗,按季增長 49%,是自 2012 年第三季後成交量最高的季度。買家考慮到未來樓價可能持續攀升將更難入市,所以即使樓價已從谷底反彈,入市意欲仍然強勁。同時,一手市場成交量按季增長 36%,將軍澳 GRAND MONTARA 及屯門御半山II期等新盤極受歡迎,幾輪銷售均超額認購。

另一方面,外籍員工薪酬福利持續改善,豪宅市場租務需求仍然殷切,尤以暑假前最為活躍。同時,內地專才的租務要求亦見增加,需求支撐豪宅租金企穩。

展望下半年,高力國際相信本地一手住宅市場的購買動力升勢持續,各界亦預期未來數月有更多新盤推出。美聯儲的鴿派取態穩定延續今年低息環境,應能部分抵消近期本地經濟不明朗因素導致的謹慎氛圍。


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2019 年 7 月:九龍新界住宅供應及國際學校量增,吸引租戶踏出港島

山頂、半山及南區位置優越,鄰近中環,區內不乏國際學校,故本地及外籍家庭對其需求殷切。然而,其他區的住宅單位供應不斷上升,加上區內有新國際學校校舍陸續落成,催使更多租戶放眼於傳統豪華住宅區以外的選擇。

九龍及新界近見新起國際學校校舍,以及大量房屋供應,吸引了不少有意租住較大單位的專業及外籍人士。我們觀察到,於 18 / 19 年度共有四個新建國際校舍的將軍澳及大埔兩區,逐漸受到消費力比資深專才弱的年輕專業人士青睞。

根據高力國際估算,港島、九龍及新界之間的租金差距以大單位更為顯著。以一個三房單位為例,港島區的租金可比新界的高出 60 – 80%。觀看最新的成交紀錄,四萬元月租可選擇租住薄扶林貝沙灣 745 呎兩房豪華單位,或清水灣傲瀧 1,144 呎三房豪華單位。

展望 2019 下半年及 2020 年,預期大埔及西貢區(包括將軍澳及康城)將有最多新住宅單位供應,數量分別為 7,513 戶及 6,578 戶,亦即總供應量之 18.5% 及 16.2%,估計兩區將大量供應 1,076 呎以上之大單位。


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關於千居

千居 Spacious 是發展迅速、屢獲殊榮的知名網上地產平台,讓搵樓人士能輕鬆找到最適合自己需要及預算的物業。千居作為行業領導,熟諳香港市場,成功助各大企業接觸高質香港客戶,並將之擴展至大灣區、上海及台灣等地。


關於 Nigel Smith

Nigel Smith(施禮賢)是高力國際的香港常務董事;高力國際是一所全球房地產公司,在 69 個國家設有辦事處。

施禮賢先生有超過 30 年的地產經驗,熟諳香港樓市,年來為不少發展發展商出謀獻策,帶來卓越的成績,其中一個由他領導的近期項目為干諾道中 50 號,項目的成交價刷新了香港的交易紀錄。

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