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香港樓價指數高企，置業對不少香港人而言一直是個夢想。前任行政長官林鄭月娥在2020年的《施政報告》提出「港人首置上車盤」計劃，作為新的房屋政策，希望可以為經濟能力未能負擔私人住宅，但又不符合購買居屋的市民成功上車。計劃看似對打工仔是一個天大的好消息，究竟什麼人才符合申請計劃的資格？首置上車盤有什麼樓盤可供選擇？購買計劃中的項目有什麼限制？千居將會在以下文章，一一為你解答以上的疑問。 立即跳往：港人首次置業計劃 | 首置上車盤項目 | 首置上車盤限制 | 申請流程 | 收樓情況 | 常見問題 近期更新 港人首次置業計劃 港人首次置業計劃由行政長官林鄭月娥於 2017 年提出，並加入在 2020 年《施政報告》實行，計劃的對象是針對未曾擁有物業的香港市民，為處於夾心階層的小市民，成功購入第一個物業。 最新一期出售的首置盤項目為煥然懿居（第三座），提供 260 個單位，包括 125 個 1 房戶、108 個 2 房戶及 27 個 3 房戶，實用面積由 303 至 600 平方呎。項目已在 2024 年 3 月完成揀樓，合共售出 67% 單位。 申請資格 入息限制 根據最新的申請資格準則，一人申請者每月總入息須介乎 31,001 至 40,300 元，二人或以上家庭每月總入息介乎 62,001 至 80,600 元；資產方面，一人申請者總資產不可超過 956,000 … Continue reading "【一約多伙】漏洞由來、稅項節省、加徵辣稅、單一住宅定義、常見問題"

有人認為住「單邊樓」風水不好，容易住到人行衰運變倒霉鬼；另一方面，又有人覺得單邊樓好，窗戶多、採光充足。有人喜歡有人討厭，究竟單邊樓是什麼單位？千居將在以下文章，告訴你何謂單邊樓及深入探討更多，解開相關的風水迷思。 立即跳往：「單邊樓」意思｜單邊樓之利與弊｜注意事項｜常見問題 近期更新 「單邊樓」意思 單邊樓指無雙連單位，單位位於靠最邊的角落位置，視野不會被旁邊單位遮擋，景觀通常較為開揚，亦會較一般單位多窗戶。 風水迷思 坊間一般認為單邊樓的風水不好，單位兩邊都有窗，犯了風水禁忌。無論單位靠右面還是左面，都有機會不利事業、財運，甚至導致官非纏身、破壞感情及健康等，因此部分人十分抗拒單邊樓。 不過從另一角度看，如果單位面海，多些窗戶卻無妨。總括而言，單就風水角度評論單邊樓，亦要視乎樓盤四周的環境，並不可斷定單邊樓的風水就是差。 投資價值 市面上許多樓盤都設單邊樓單位，因為景觀開揚，若樓盤臨海或靠山，就更加受歡迎，樓價亦更高。 以九龍站發展項目擎天半島為例，位於頂層下面俗稱「鳳凰樓層」的一個單位，亦是其中一個靠樓盤最邊的單位。客廳的窗戶可以欣賞 180 度九龍半島市景及獅子山，房間窗戶的景觀亦不會看見隔離單位，享絕對的私隱度。即使單位價錢高於市價，仍然受不少人歡迎。 除了擎天半島，不少樓盤項目都會設單邊單位，通常都設於走廊盡頭，若屋苑附近風景好，亦是不錯的選擇。 單邊樓之利與弊 住單邊樓的好處，正正是其靠邊位置所造成的開揚景觀，以及可容納更多窗戶，製造最多的採光途徑。其次，由於無相連單位，單位享更高私隱度，不怕被旁邊單位偷窺。 相反，其好處亦正正可能帶來一些問題，由於單邊樓單位較多外露表面，如果陽光直曬，單位內部可能會比較熱，導致外牆爆裂及漏水的機會亦會更高。 注意事項 單邊樓並沒有一定的壞和一定的好，亦要視乎其他因素的影響： 對流窗 單邊單位較容易出現對流窗，窗與窗或窗與門呈 180 度平衡排列，可以帶動室內的空氣流通。 座向 若單位向西，本身西斜已經導致單位室溫上升，加上單邊樓窗戶多，只會越曬越熱，冷氣費隨時高出其他單位幾成。相反，向北單邊單位則會非常「應風」，因為香港冬天多數吹北風，窗戶多的單位會被風吹得更加厲害。 景觀 雖然單邊樓景觀開揚，但也要視乎對住什麼景觀。低層山景單位有機會受蚊蟲滋擾，海景單位又可能面對大霧、濕氣等問題。另外單邊樓擁兩邊景觀，可能需留意會否包含一些厭惡性景觀，例如墳場景。 主力牆 主力牆的面積亦計算在實用面積內，所以越少主力牆，呎價就越划算。單邊單位獨立承擔一幅主力牆，而一般單位則由左右兩個單位分擔同一幅牆的面積，因此單邊樓的呎價或較不划算。 單邊樓固然有好亦有壞處，視乎你對住屋的要求，亦可以參考不同屋苑的不同選擇。如果想知道更多樓盤資訊，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題

結婚買樓，以個人名義還是聯名買入是一大難題，本文重點分析聯名物業的兩大種類：「分權共有」和「聯權共有」，後者俗稱「長命契」。聯名買樓前，先要搞清楚「長命契」的概念，否則自以為擁有一半業權，實際卻毫無話事權，不能自行出售業權甩身！ 立即跳往：「分權共有」意思｜「長命契」意思｜長命契優點｜長命契缺點｜常見問題 「分權共有」（Tenancy in Common）意思 聯名人各自獨立擁有相關的業權份數，互不干涉。假設夫妻二人業權五五對分，其中一方想要轉讓名下 50% 業權時，毋須徵求另一方同意，可自行出售或進行轉名。 聯名人可各自分別處置名下所擁有的業權，亦即可以自行決定是否留作遺產、轉名至子女，甚至出售予其他人。 「聯權共有」（Joint Tenancy）意思 「長命契」即是「聯權共有」，聯名人的業權權益互相重疊，各人均可自稱為擁有物業的全部。由於業權重疊，聯名人不能擅自轉讓名下業權。所有聯名共有人均有權優先繼承另一方的權益（Right of  Survivorship），如其中一方離世，其所擁業權便會自動平分給其他在世的聯名人，不能當作遺產處理。 換言之，物業的業權會一直保留於聯名人之間，直至最後只得一位聯名人在生，才可自行決定如何處理業權。聯權共有「長命契」之名，便因此而生。 舉例，夫妻二人以長命契的方式聯名買入物業，及後丈夫不幸離世，其業權便由妻子便自動擁有。即使丈夫寫有平安紙，在遺囑列明遺產的分配，該業權也不會被視作為遺產。 長命契優點 長命契確保了聯名共有人就業權所作的全部決定（包括轉名甩名），均要獲全體同意，才能通過。 以夫妻聯名物業為例，假使其中一方受立心不良的親朋戚友危言聳聽，忽爾對配偶存有介心，想將名下業權轉讓給自己年老的父母、財困的弟妹之類，因長命契下，所有業權決定均須雙方同意，便可確保聯名人不輕舉罔動。如果想完全箍實業權，怕另一半將來自行處置業權而不作通知，長命契是更加保險的聯名選擇。 另外，根據現時銀行的做法，如長命契其中一名共有人過身，而物業有未供完之按揭貸款，其他共有人亦毋須重造按揭或通過測試。 長命契缺點 如聯名人遇有財務問題，被債主入稟追討，例如被銀行收樓，或被財仔入紙申請破產，在分權共有的情況下，照理來說，應只得該位聯名人的業權會受到影響。如果該聯名人擁有 30% 業權，應只得該部分業權會因財困而出現問題，遭財務公司拍賣業權份額。這類承接部分業權的買賣，市場稱之為「半契樓」或「碎契樓」。 相反，在長命契的情況下，因為聯名人被視為擁有整項物業，其中一名共有人財困，有機會所有業權都被拖累，所有聯名人都要共同承受惡果。 聯名買樓是否使用長命契，取決於業主之間的關係，可根據以上利弊分析作出選擇，關於聯名買樓的按揭及印花稅問題，可參考《聯名物業影響印花稅和按揭》一文。更多買樓資訊，即上千居搜尋各區放盤。 常見問題

通常申請銀行或政府服務，都會要求申請人提供收入證明書，或其他收入證明文件，以證明申請人合乎該服務的申請資格。如果無法提供入息證明，申請隨時遭到拒絕，成為許多「打工仔」的煩惱。就算想買樓上車，也要用收入證明申請按揭，所以必須掌握取得證明的方法。千居將會在以下文章，告訴你收入證明的用途、收入證明書的涵蓋內容、相關文件和偽造證明風險。 立即跳往：收入證明用途｜涵蓋內容｜偽造證明書後果｜注意事項｜ 常見問題 收入證明用途 收入證明是申請人收入來源的表述，主要作用有二：一是證明申請人有財政困難，需要金錢支援；二是證明申請人有穩定收入，具充足的還款能力可以借貸。 申請政府資助 一般政府的資助計劃，都必定要求申請人提供收入證明，以審核申請人是否有經濟困難，需要政府的援助。以政府在疫情時推出的政策「臨時失業支援計劃」為例，計劃專門為失業人士而設，所以審批必須符合失業條件，申請人需要提供收入證明，以證實失業並且無收入，才能獲得政府的一次性資助。 申請銀行服務 大部份銀行服務都會要求申請人提供入息證明，尤其貸款服務。因為只有收入證明，能夠直接反映申請人的財政狀況，以審核其是否具足夠能力還款。買樓申請按揭一樣，銀行必須審查按揭申請人的月入，供款佔入息比率不超出50%，方能承造按揭。在政府宣佈暫停壓測前，申請人更須進行壓力測試，以決定是否有資格承造按揭。 涵蓋內容 收入證明書的範本有許多款，視乎你申請的服務要求，一般收入證明書需包括以下內容： 其他收入證明文件種類 除了以收入證明書作證明文件，還有其他常見的入息證明文件，以下是一些常見適用於上班族，和自僱人士的參考文件： 一般上班族 自僱人士 偽造證明書後果 由於收入證明書所填寫的資料簡單，許多人都以為可以虛報資料，隨便填寫。例如編造僱主和公司名稱，這樣做絕對是不可取的方法。銀行會抽查收入證明書覆核，致電僱主查詢，萬一被揭穿，可能會干犯「偽造文書」的刑事罪行，到時就更加得不償失。 注意事項 放租人士收入證明 有別於上班族或自僱人士，物業出租人士需提供最新的物業稅稅單、已打釐印租約及最近3個月的租金存款記錄，以作收入證明。 取回「Net Back Items」紀錄 一般而言，當銀行戶口收支紀錄累計達 20 – 28 條，有關紀錄或會以「Net Back Items」，顯示在存摺之上，變相令原本的收入紀錄消失。遇上這情況，可向銀行申請取回「Net Back Items」內的詳細項目。然而，銀行或會收取行政費，由 $50 – $200 元不等，需時約一星期。 申請樓宇按揭必然需要入息證明，準買家記得留意以上各項內容，做足準備就更加容易成功。如果對更多樓盤有興趣，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題

揀樓除了要睇價錢，更加要睇圖則，單以廳為例，香港的主流格局已有分鑽石廳、呂字廳、日字廳、長方廳和曲尺廳等五款選擇，當中以鑽石廳評價最差，令設計師大感頭痛。鑽石廳實質有幾差，是否一無是處？業主又可以運用哪些設計大法，巧妙善用空間？即睇下文。 立即跳往：鑽石廳特徵｜鑽石廳由來｜鑽石廳優點｜鑽石廳拆解法｜常見問題 近期更新 鑽石廳特徵：三尖八角　鬼祟位多 要數到香港業主又愛又恨的廳則，鑽石廳當之無愧。顧名思義，鑽石廳猶如鑽石，呈五角形，至少有一幅牆被間成斜角，三尖八角的格局經常受到劣評。 鑽石廳不規則的結構，可謂是本地奇則的鼻祖。除了觀感上的不對稱，令間隔變得模糊，亦增加了單位內的鬼祟位，容易令角位空間被閒置。 比起其他主流格局，鑽石廳的實用性近乎是最低。如同一屋苑中，有提供鑽石廳和曲尺廳等間隔，鑽石廳的叫價能力有機會比其他廳形差。 ▴ 圖片：YAHOO 鑽石廳由來 鑽石廳在八九十年代曾經風靡一時，當年落成的大型屋苑，尤以由長實、和黃發展的項目，絕大部分都有提供鑽石廳單位，更甚者全數皆為鑽石廳設計，當中不乏著名藍籌屋苑。 香港獨有鑽石廳間隔，由本地首富李嘉誠帶頭開則，故又被評為「超人」的代表作。 買家想在有限的預算內，買到適合自己的心頭好，便要在地點、面積、樓齡三項條件中取捨兩項。近年單位愈起愈細，要揀鄰近港鐵站的中型兩三房單位，難免要考慮八九十年代落成的鑽石廳戶。鑽石廳普遍面積大，地段好，即使實用性欠佳，依然不乏買家問津。 鑽石廳優點 每個廳形都有其優缺，鑽石廳也不例外。缺點多多的鑽石廳，其實都有不容忽視的過人之處，第一是私隱度高，第二是能增加家居設計的自由度。 鑽石廳開則形狀奇奇怪怪，主要是因為發展商想每個單位都享有開揚景觀，於是只好將單邊位間成斜角，大廳窗戶望出去不會見到鄰居的單位，大大提升隱閉性。 相反，大型屋苑常用的曲尺廳和呂字廳，往往與鄰居大廳成直角，往窗外一望，隔離單位的一舉一動一覽無遺，毫無私隱度可言。 另外，五角形的鑽石廳有五面牆，有多一幅牆，通常要靠牆擺放的傢俬就有更多擺位方法，增加家居設計的自由度。 傳統兩房（例如眼鏡房）格局雖然四正，但因為牆身空間零碎，落手設計時，或發現鞋櫃、電視櫃、梳化等大型傢俬不能靠牆而立，成為家居設計的一大困局。 鑽石廳拆解法 (1) 善用 L 形梳化 辦法總比難題多，多年的磨煉下，設計師補救鑽石廳不足遊刃有餘，只要在網絡上搜尋「鑽石廳設計圖」，就會見到形形式式的作品範例，是新業主們的救星。 鑽石廳通常向窗台位置收窄，形成住客一入門，目光就自然收窄，落在感覺最「busy」的窗台角落，大廳明明寬敞，卻因鑽石廳不規則的結構，形成凌亂、狹小的觀感。 有業主會選擇訂造牆櫃，拉直鑽石廳其中一面牆，視覺上更加平整，避免大廳左輕右重，左闊右窄。 ▴ 用牆櫃拉直鑽石廳，圖片：Henry Lee Design 如果不想大費周章訂造傢俬，可以嘗試巧妙運用 L 形梳化，有腳枕的一方朝向空間較大的走廊擺，拉勻大廳的比例，明確劃出客廳的範圍，避免焦點往單位最窄的角落遊走。 ▴ L形梳化令大廳更勻稱，圖片：DesignIDK (2) 善用顏色對比　刻畫單位線條 要調整單位視覺上的重心，除了可以用大型傢俬拉勻比例，亦可巧妙運用顏色對比，令其中一面牆成為大廳的焦點，向房間延伸開去。顏色對比也有助刻畫單位線條，隱藏鑽石廳線條模糊的先天缺點。 不同的開則，會衍生不同的家居設計，建議搵樓時多留意不同屋苑的戶型變化，即上千居尋找各區放盤。 常見問題

買樓資金有限，想以低於市價買樓，可以考慮「銀主盤」。但行經地產舖，或在網上搜尋，似乎不見銀主盤的蹤影，到底神秘的「銀主盤」與一般放售樓盤有甚麼分別？買家應如何搵樓、睇樓，以至入手？等千居教你銀主盤購買程序！ 立即跳往：銀主盤是甚麼｜銀主盤定價｜銀主盤購買程序｜銀主盤按揭｜常見問題 近期更新 甚麼是「銀主盤」？ 業主如未能按時償還按揭貸款，放貸人或會發出 Call Loan 要求，意即銀行決定收回貸款，不再為借款人放貸，業主須於指定期限內清退尾數。 如業主未能贖回貸款，銀行作為放貸人，會入稟法院提告，法院沒收抵押物業，再由銀行委託代理或拍賣行向公眾放售或拍賣，以填補債務。 放貸人又稱「銀主」，向銀行借按揭，銀行便是單位的「銀主」，向發展商旗下財務公司借按揭（又名「發展商按揭」），「銀主」則為財務公司；而這類被沒收再賣出去的物業，就稱為「銀主盤」。 銀主盤定價 有部分人將銀主盤理解為無契樓、釘契樓等另類樓盤，基於原業主的種種問題，導致買家要承受額外的風險，故此業主會減價，以低過市價的價錢放售。 但銀主盤不存在業權或物業問題，當銀行收回物業，銀行便是單位的業主。既然如此，銀主盤不存在拖累樓價的隱憂。 不過，現實中確有不少低於市價發售的銀主盤，但「筍」不在於契約有問題，而是因為： 1. 經濟差，樓價跌 銀主盤湧現，多為經濟不景，業主財政狀況受到影響，唯有斷供。銀主收回這些物業後，會以當時的物業估值作為定價基準。經濟差，樓市跌，物業最新估值固然會被拉低，甚至不及當年的買入價，卻不代表銀主盤會以低過現時的市價發售。 2. 斷供物業狀況參差 斷供物業的質素和屋內狀況難以預料，部分較高質的銀主盤外觀如同一般單位，也有些銀主盤滿佈垃圾，殘破不堪。單位狀況會影響售價，保養差的銀主盤，自自然然要割價才能吸引買家。 3. 公開市場業主叫價過高 銀主盤會根據估價來定價，但一般業主放盤則由賣方自由叫價。業主為了要「揸價」，拉闊叫價和底價的距離，通常會訂一個比估價高 5% – 10% 不等的叫價。 當同期的銀主盤反映最新物業估值，而業主放盤則比估值高，相比之下，貼近市價的銀主盤就是平貨。 銀主盤購買程序 1）搜尋銀主盤 你可於拍賣行網頁、報章、宣傳單張、地產舖甚至 Facebook Group 等地方見到樓盤廣告，當中會包括拍賣日期、時間和地點。一般來說，銀主盤須經代理洽購。 2）預約睇樓 拍賣之前你可預約睇樓。部分銀主盤並非交吉放售，意思是原業主遷出前沒有將單位還原，銀主亦不會代為清空單位，睇樓時要有心理準備。 另外，部分銀主盤會連租約出售，能否視察單位，或要視乎租戶會否通融。 3）參與拍賣／入標 選定心水銀主盤，可以入標參與拍賣。銀主盤拍賣有分公開放售和公開拍賣。 公開放售 銀行會委託地產代理放售物業，開價一般參考市價。如買家有興趣，可經代理「入標」，將出價寫入標書，再遞交至銀行。 這種「暗標」出售的方式一般有招標期，銀行會在截標後售予出價最高的買家。如所有標書的出價均低過銀行底價，銀行可重新招標。 入標時，代理通常會要求買家同時付臨訂（約出價的3%-5%），以防買家中標後反悔。未能成功投得物業的買家會獲退回臨訂。 公開拍賣 如果物業條件欠佳，多輪招標均無人問津，銀行或委託拍賣行拍賣物業。拍賣行會於拍賣當日委託幾間測量師行進行物業估價，再以估值中位數作為當日拍賣的底價。 有興趣的買家可帶同臨訂，於拍賣當日即場「明標」出價。銀主盤拍賣一樣是價高者得，成功投得物業的買家須即時簽署拍賣合約。如買家出價依然低過銀行底價，銀行仍可選擇重新拍賣。 只要買家出價高過銀行底價，銀主盤即屬「價高者得」，不似業主放盤般需要一輪議價拉鋸，甚至要與業主夾人緣。 銀主盤按揭 如果單位純粹因原業主欠債而淪為銀主盤，新買家買入後申請按揭一般不會有困難。 但如果銀主盤同時存在僭建、遺失樓契、業權不清等問題，對承造按揭就有影響。簽過臨時買賣合約，等同買家已接受物業的所有現況，簽約後即使發現業權問題，買家亦不能向銀行提出爭議。 如有僭建，買家清拆僭建物後，大部分銀行都會批按揭。 如欠缺樓契等重要文件，買家亦可嘗試辦理遺失樓契宣誓補領，補領後仍有機會承造按揭。如真的無法尋回，銀行未必願意提供按揭。 同樣地，業權不清的物業，銀行亦不會批出按揭。 銀主盤不一定低於市價，亦有機會因業權不清而影響按揭申請。事實上，二手市場亦常有低市價成交個案，關鍵在於做多些資料搜集，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題

近年網上搵樓成大勢所趨，網上地產平台頓成新寵兒，但平靚正的筍盤可遇不可求，偏愛網上搵樓的租客買家，可以如何增加覓中筍盤的機會？千居教你5大網上搵樓竅門，助你輕鬆上網執平貨！ 立即跳往：辨認假盤｜過去成交紀錄｜同區物業比價｜價錢以外的考慮｜回覆要爽快｜善用搵樓網資源 近期更新 1 . 辨認假盤 不少人對筍盤的要求就是要夠「平」，某些代理就捉正客戶的心理，在地舖網上刊登「假盤」，以反常理的超筍價格條件作招徠，吸引客戶詢問一個根本不存在的單位，取得客戶聯絡方式後，再以藉口搪塞，游說客戶租買另一個真實樓盤。 要辨認假盤，你可留意同一位代理在同屋苑大廈的所有放盤，是否相片、內容全部一樣，只是價格或層數不同。一手新盤用一樣的相片並不出奇，發展商或偏好用佈置好的示範單位作宣傳之用；但如果是二手樓，就要特別小心，有機會是假盤之一的「影子盤」，亦可能純粹是代理未能提供部分單位的相片，故擅自以其他戶的補上。 假盤在綜合型搵樓網比較少見，一來是因為代理要付費放盤，落錢放假盤恐怕得不償失；二來搵樓網為保障用家和自己聲譽，一般會嚴格監管異常的放盤情況，偵查到的假盤會被實時下架，亦會跟進銷售行為不當的代理，免得客戶一場歡喜一場空，有更多時間尋覓真正的筍盤。 2. 檢閱過去成交紀錄 搵樓網的樓盤頁面一般會顯示該大廈甚至該區的最新成交紀錄，你可憑此即時與心水樓盤作比對，實呎價格較低的話，即是筍盤的徵兆，你要把握時機，送出查詢，以防被人截足先登。 3. 與同區物業比價 於樓盤介紹底下，搵樓網或會提供該單位與區內其他放盤的平均價格比較，讓你大概掌握單位的定價水平。當然，一區放盤甚多，質素光譜闊，如果心水樓盤新淨整理，處於平均數之上亦屬合理。如果單位條件好，價錢又接近平均數，就最好盡快詢問。 4. 考慮價錢以外的條件 文首有提到，許多租客買家對筍盤的概念，一字記之曰就是要平。其實筍盤之筍，不一定在於價錢，亦在於質素，如果單位裝修精美、連帶傢俬、業主友善、租期靈活，即使僅一般水位，也算是難能可貴的筍盤。 你除了可以看樓盤相片，亦可憑樓盤介紹的字裡行間，參透一下單位和業主的品質。較殷勤的業主和代理一般會詳細寫明單位特色，以及價錢所包雜費。如寫明「還價即成」，即是有議價空間，但最終業主亳不退還，你就要猜度一下，業主有否在其他方面誇大其辭了。 5. 回覆要爽快 真正的筍盤轉眼即逝，如果未被代理自己入手，又未被其他客戶相中，你就要爭取時間扑鎚決定，絕不要延遲回覆業主代理，拖慢交易節奏，令對方認為你只是隨口問問，並無心租買。 代理喜歡爽快的客戶，慳湊客時間之餘，更不用「估估下」，花心機摸清客戶需求。送出查詢後，盡快約時間睇樓，有甚麼要求，譬如你只考慮高層連裝租盤，或心儀屋苑只有一個，就直截了當地告知代理。代理認為你的購買意欲高，就算今次交易不成，下次有筍盤出現，代理便馬上想起你。 6. 善用搵樓網資源 想慳到盡，連代理佣金都想省下來的話，就只好考慮業主自讓盤。要充當代理的角色，自行處理議價、查冊、簽約、打釐印等等程序並不容易。你應善用搵樓網免費資源，閱讀由業內人士編寫的租買攻略，了解各項須知，就萬無一失。

除了租金、首期之外，租屋和買樓有甚麼洗費？除首期之外，代理佣金是另一大開支。新盤推出時，時有聽聞代理提供「回佣」。回佣是甚麼、買樓佣金又應如何計算？千居逐一為你解答。 立即跳往：租買開支一覽｜買賣樓佣金｜甚麼是回佣？｜新盤回佣｜簽回佣紙 近期更新 租買開支一覽 租屋 買樓 1. 按金（約為 2 個月租金） 2. 上期（1 個月租金） 3. 查冊費 4. 租約印花稅（釐印費） 5. 代理佣金（業主租戶各付月租的 50%） 6. 水電煤按金 1. 首期 2. 律師費 3. 查冊費 4. 印花稅 5. 代理佣金（買賣雙方各付樓價的 1%） 6. 管理費按金 7. 水電煤按金 8. 按揭保費 買樓／賣樓要付多少佣金？ 住宅物業買賣，通常買賣雙方須各付成交價之 1% 予地產代理，合共 2%。不過這只是常規，不是定律。如果賣方是大業主，有用開信得過的地產代理，或會多付佣金，以作獎勵。同樣地，如果單位條件好，售價高又容易賣，業主或較有把握議價，少付佣金。 抽新盤，代理佣金多數由發展商負責，買家則無須付代理佣金。 在於買家亦如是，大額買家於佣金的議幅較大。地產代理可因應物業質素和與客戶的關係，收取不同比率的佣金。 甚麼是回佣？ 抽新盤，買家除了不用付代理佣金，更有機會獲回贈部分佣金。發展商通常提供不少於 2% 的佣金予代理公司，而代理或將部分佣金回贈至新盤買家，以催谷銷情，俗稱「回佣」。 有時，發展商見銷情欠佳，又不想明刀明槍地劈價出售，影響新盤形象，就會調高提供予代理的佣金，藉此向買家提供更多回贈，其實即是曲線減價。 故此，不少發展商都會實行高佣政策，給予代理更多空間提供回贈，而代理之間競爭激烈，大部分代理都願意回佣給買家。 回佣回幾多？ 回佣不是必然，主要是因為地產行業競爭大，代理為「搵食」，束手無策下才形成這種風氣。因此，回佣金額不定，視乎發展商提供的佣金有幾大額，而代理和買家之間是如何商議。 回佣由樓價的 … Continue reading "【一約多伙】漏洞由來、稅項節省、加徵辣稅、單一住宅定義、常見問題"

地積比率是一個城市規劃用途的專有名詞，你或許間中在新發展項目當中聽過，地積比率是一個重要的城市發展指標，但是，你知道它實際的定義是什麼嗎？你又有沒有聽過地積轉移、地積放寬？其實地積比率與許多土地規劃問題掛鉤，因此是一個值得探討的概念，今日，千居準備了以下文章，為你解釋地積比率的相關知識，並且一同探究背後發展的限制。 立即跳往：何謂地積比率 | 地積轉移 | 放寬地積比率 | 限制與困難 | 常見問題 近期更新 何謂地積比率？ 地積比率（Plot Ratios）是指樓宇准許發展的總建築面積與地盤面積的比例，比率越高，代表可興建的樓宇總面積越高。 一般而言，根據香港規劃署規定，住宅用途的最高地積比率大概是8至10倍，主要集中在香港島的地盤，而商業用途等地帶獲准的最高比率則是15倍。假如一個地盤面積是1,000平方呎，地積比率是8倍，該地盤最高的可建樓面面積則是8,000呎。 為何要訂立地積比率？ 地積比率是界定建築密度的指標，而建築密度亦同時影響著該地區的人口密度。香港的土地資源珍貴有限，所以需要訂明土地的最高地積比率，才能夠確保發展項目除了有效地使用土地，亦要顧及平衡市民生活需求，例如地區是否有足夠基礎配套，支持其人口密度。 最合適的地積比率，就是能夠用盡土地資源之餘，又不會造成周邊的城市基礎設施壓力過大。 地積轉移 由於並不是每個地區的發展地盤都用盡地積比，所以衍生了地積轉移的發展概念。地積轉移的意思即是，將某幢樓宇或某個發展地盤，未用盡的地積比，轉移至另一個地點使用，亦可算是轉移土地發展權的一種。 由於香港的可發展土地貧乏，所以香港也有地積轉移的規劃，以增加土地發展的靈活性和效率。 中環下亞厘畢道 一般而言，地積轉移的應用通常適用於文物保育項目，例如2011年，政府提出重建聖公會位於中環下亞厘畢道的古建築群，並且允許聖公會在此項項目中轉移地積。由於整個重建方案涉及超過三萬平方米的面積，比起原址的地積比多出一萬平方米，所以政府批准聖公會，將某部分建築群，包括幼稚園和神學院，轉移至畢拉山另一幅地皮重建。 中環匯豐總行 根據現行條例，如果為了托寬大廈所在的街道，或者能夠將大廈的地面空間作為公共用途，發展商可以此轉移作公共用途的地積，至發展更高更大的總樓面面積。而中環的匯豐總行便是將大廈的底層作為公共空間，以此提高總建築面積。 放寬地積比率 除了地積轉移可以活用建築面積外，亦經常有人向政府建議放寬地積比率，允許發展商有更多興建面積。 放寬地積比的用處有幾個，其中較多人支持放寬的原因，便是可以增加住宅供應。眾所周知，香港的房屋供應緊張，因此需要提高地積比來增加房屋供應量。 其二，提高某些地區地積比可以縮短城鄉發展差異。香港島的住宅發展地積比最高可達10倍，但是新界偏遠地區的地積比則可能只有少於3倍，許多保育價值偏低的地帶也被遺棄，浪費了大量土地資源。如果能夠放寬某部分新界土地的地積比，用作興建住宅或發展不同設施，亦能改善鄉郊居民的生活，及增加住宅的選擇， 其三，放寬地積比能夠加速舊區重建。目前為止，由於新界地區的地盤的地積比甚低，比不上市區，所以發展商對於重建新界舊區的意欲不高。以新界的荃灣和九龍的深水埗為例，荃灣的地積比只有5倍，而深水埗最高可達7.5倍，因此難以得發展商收購重建，因為重建空間不大。如果政府願意放寬地積限制，便能提高發展商重建一些原本地積比較低的舊區，加速城市的繁榮發展，提高整體生活水平。 限制與困難 無論是地積轉移，還是放寬地積比，都有不同方面的限制和顧慮，並不是隨隨便便就能打破原有的規例。 首先，政府早已制定了「分區計劃大綱圖」，訂明每個地區的地積比，如果有發展商希望轉移地積、或者提高建築項目的地積比，就需要向城市規劃委員會申請，並可能需要經過修改地契、換地、補地價等繁複過程，並且最終的決定仍然是不確定的因素。 另外，改變建築地盤的地積比，最大的考慮是土地附近的交通網絡、基礎設施甚至環境因素，是否能夠支援放寬地積比後，隨之提升的建築和人口密度。如果地區本身的發展配套不足，可能要靠市建局進行市區重建後，才能增加該區地積比。 地積比率能夠決定建築、發展密度，對於香港這個土地資源珍貴的城市，絕對是重要的一個指標。買家入手樓盤前，也不妨留意心水地區的地積比率，查看居住地區的發展是否過於密集，附近有沒有足夠配套支持與地積比相稱的發展。或者從過低的地積比也能夠看出，該區的發展力度不足，代表可能相對應的設施也不會那麼完善。 人人都想住在周邊配套完善、發展密度恰當的舒適小區，如果對不同地區的樓盤有更深入了解的興趣，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題

早在2012年6月開始，政府已經開始全面實施強制驗窗計劃，對於窗戶安全進行規管，降低意外發生的風險。究竟計劃的詳情是什麼？萬一業主收到強制驗窗通知，但是不遵從，又會有什麼法律責任嗎？今日，千居準備了以下文章，為你講解計劃對業主的風險和有什麼需要注意的事項。 立即跳往：強制驗窗計劃 ｜ 法律責任 ｜ 保障業主免受威脅 ｜ 給業主的建議 ｜ 常見問題 強制驗窗計劃 在2012年，政府規定，樓齡達10年或以上的私人樓宇（除了低於3層的住宅）的業主，一旦接到屋宇署的驗窗通知，便必須要委派一名合資格人士就樓宇的所有窗戶進行檢驗，並需要就檢驗後負責進行相關的修葺工程監督。 假設檢驗後，單位需要進行修葺，業主的做法應是委派一名註冊承建商，在一名合資格人士的監督下進行訂明修葺。 窗戶需要修葺的情況 一般而言，以下窗戶組件的欠妥情況均需要進行修葺： 未執行驗窗通知的後果 屋宇署會就發出通知的單位中，抽樣檢查合資格人士提交的檢驗及指明表格填寫的證明書，以確保單位已經根據法例及屋宇署的指引進行相關的檢驗和修葺。 如果屋宇署揭發合資格人士或服務提供者有任何違規行為，將會提出檢控，甚至採取其他法例行動。 法律責任 業主/業主立案法團責任 無論是業主還是業主立案法團收到，就個別單位或是整棟樓宇的強制驗窗通知，都需要嚴格遵守實行，否則需要承擔相關法律責任。根據《建築物條例》第40（1BD）條，任何人無合理辯解而沒有遵從送達予他的法定通知，即屬犯法，可處以第四級罰款。即$25,000元及監禁3個月，及可就罪行持續的每一天，罰款2,000元。 合資格檢驗或修葺人士失職後果 若然有任何合資格人士，或者修葺承建商，出現涉嫌違規、行為失當及疏忽的情況，業主或業主立案法團可致電屋宇署舉報，屋宇署會就該舉報採取檢控，甚至其他法律行動。 保障業主免受威脅 根據《建築物條例》，政府規定業主立案法團需要購買第三者風險保險，減低意外發生時，業主需要面對的巨額賠償，為公眾提供更好的保障。 強制驗窗計劃下，檢驗和修葺的工程所造成的意外，也屬於業主及業主立案法團的責任，任何意外都可能造成業主及業主立案法團的巨大賠償負擔，因此，購買第三者風險保險，是保障業主的最佳辦法。 給業主的建議 既然強制驗窗計劃已經全面實行，各位業主應該要配合條例，遵守通知進行檢驗修葺，並可以參考以下事項多加注意： 業主接到強制驗窗通知無需擔心，只需遵守條例，尋找合資格人士進行檢驗及修葺便可以。如果想知道更多樓盤資訊，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題