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【車位按揭懶人包】最高成數+壓測一眼睇｜借足9成靠「合契」？
租買攻略 | 2026 年 5 月 26 日
香港物業投資門檻高，想買地收租，不一定要買樓，也可考慮投資車位，向銀行申請車位按揭，其後每年攤還。車位按揭如何申請？首置和非首置是否有分別？申請車位按揭是否有特別技巧？即讀【車位按揭懶人包】了解一下。
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立即跳往：車位類別｜車位按揭最高成數｜扣減成數情況｜還款年期｜車位按揭壓力測試：獨立車位 VS 合契車位｜扣減供款與入息比率｜借「合契」上會
獨立 / 合契 / 分契車位
要搞清楚車位按揭，第一步應先了解買入車位是屬於「獨立車位」、「合契車位」，或是「分契車位」。
「獨立車位」有自己一份轉讓契，能夠獨立買賣。
相反，「合契車位」即住宅連車位合契，不能分割買賣。
業主也可選擇進行「分契」，將本身合併的住宅連車位拆開出售，稱之為「分契車位」。分契後，車位便可如「獨立車位」般進行交易和按揭。
| 車位類別 | 定義 |
|---|---|
| 獨立車位 | 能夠獨立買賣的車位 |
| 合契車位 | 住宅連車位合併買賣 |
| 分契車位 | 將合契住宅連車位分拆出售，如「獨立車位」般交易 |
車位按揭最高成數
「獨立車位」（包括分契車位）屬於非住宅物業，不論車位價格，按揭成數最高均為 7 成，因車位不能申請按保，所以按揭上限比起住宅最高可造的 8 – 9 成為低。
「合契車位」因連同住宅物業買賣，可當如住宅般，一筆過經按揭保險計劃（按保）承造高成數按揭，上限如下：
| 住宅連車位價值 | 首置最高按揭成數 | 非首置最高按揭成數 |
|---|---|---|
| 1,000 萬元或以下 | 90% | 80% |
| 1,000 萬元以上至 1,125 萬元以下 | 80% – 90% （貸款上限為 900 萬元） | 80% |
| 1,125 萬元或以上至 1,500 萬元 | 80% | 80% |
扣減成數情況
在過往，按揭申請在不同情況下有機會被扣減按揭成數上限，但在2024年《施政報告》放寬按揭後，無論申請人有沒有按揭在身、是否為另一份按揭的擔保人，購物任何物業時，都可以向銀行借足最高7成，以其他名義買入或用以放租亦同樣適用；惟申請人仍須符合供款店入息比率（DTI）不可超出5成的要求。
還款年期
車位按揭最長還款年期為 15 年，比私樓 30 年還款期較短。
車位按揭壓力測試
因應減息週期，政府於2024年《財政預算案》宣佈暫停壓力測試，現時申請按揭，不用再經過壓測，變相減低門檻。以下提供過往買車位時須進行壓測的程序資料，僅供參考：
銀行會先為車位按揭借款人進行「壓力測試」（壓測），以評估其供款能力。
壓測前，銀行會以現行利率，計算借款人的「供款與入息比率」（DTI）。
壓測時，銀行會在現行利率上加 3%，模擬「加壓」的情況，再計算一次借款人壓測後的「供款與入息比率」。
在兩次計算中，兩個 DTI 皆不可超出上限。
獨立車位壓測
購買「獨立車位」的壓力測試前後供款比率上限為：
| 壓測前供款比率上限 | 40% |
| 壓測後供款比率上限 | 50% |
合契車位壓測
購買「合契車位」，壓測情況如同樓宇按揭：
扣減供款與入息比率
以下情況的借款人，銀行在計算供款與入息比率或會下調上限 10%：
- 有未供完按揭（包括按揭擔保），每個按揭（Mortgage Count）減 10%
- 主要收入來源不在於香港
買車位先定買樓先？
想搬新屋而又有駕車習慣的你，買樓時，或會留意心儀單位附近是否有車位出售，方便泊車。
如果想同時買入住宅物業和獨立車位，樓宇按揭和車位按揭的申請應該如何安排？事實上，由於現時按揭一律可申請最高7成，無論先購入哪一個物業，都不會減低按揭成數和DTI上限。
但在以前申請按揭，購買不同物業的先後次序則有機會對另一份按揭造成影響。如上文所述，銀行會按每個 Mortgage Count 扣減一成 DTI 上限，換言之，如果選擇先買樓，到買車位時，車位按揭壓測 DTI 上限便要扣減 10%；同樣地，先買車位，到買樓時，樓宇按揭壓測 DTI 上限也要扣 10%。
如果你以為，只要同時申請樓宇和車位按揭，沒有前後之分，就能避過被銀行發現，可以兩個申請都當沒有 Mortgage Count，那就錯了。
銀行審批按揭時，會查閱借款人實時更新的信貸報告，過程中絕對會發現借款人同時在申請第二份按揭。
買樓貴過買車位，買樓 DTI 減一成，影響比買車位 DTI 減一成更大。一般而言，如買家希望同時入手車位和住宅，應先買樓，後買車位，壓測會相對較先買車位再買樓來得輕鬆。
分契變合契，借按保上會
合契住宅連車位，可透過「分契」程序，分拆出售。賣方也可選擇逆向操作，將名下的獨立單位和車位「合契」，合併出售。
假設你看中了分契的車位和住宅，剛好兩者均來自同一買家，如果想借盡按揭，最好的情況，當然是以合契的方式買入，一同樓按，最高可承造按揭保險下的 8 – 9 成按揭，比獨立車位的 7 成上限更高。
買家可嘗試游說業主進行「合契」，並代繳付程序費用（約數千元），以便「上會」。不過，買家要有心理準備，業主可能怕煩和業權問題而拒絕。
另外，曾經分契的住宅和車位，可能經多翻轉手後，已經落入不同業主的名下，未必能用「合契」一招上會。
