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【炮台山租買攻略】炮台山社區配套、居民入息、重建升值力｜細說炮台山歷史
租買攻略 | 2026 年 7 月 9 日
位於港島東的炮台山，不如毗鄰銅鑼灣那般五光十色，更多的是年事已高的唐樓和洋樓、街坊街里的小商舖，以及歷史悠久的歷史建築和學校。
區外人搬入港島，首要考慮的地區，多數是東西匯聚的中西區、象徵中產階產的太古、杏花邨，甚至新舊並蓄的北角，而錯過了炮台山這個小社區。但炮台山的街坊，對此區總是有讚無彈。究竟炮台山好不好住、在炮台山租屋買樓是怎樣的景象？千居從炮台山的人口數據、社區配套、未來發展等各方面分析。
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立即跳往：細說炮台山與北角歷史｜炮台山著名屋苑｜炮台山居民入息數據｜分析炮台山社區配套｜炮台山惡性設施／重建發展｜總結：炮台山到底好不好住？
炮台山北角大不同？細說炮台山歷史
炮台山、天后、以至北角一帶的社區，對區外人而言，分界也許相當模糊；但於區內人眼中，炮台山是個獨特的小社區，甚或與鄰接的北角、天后有著不一樣的風情和韻味。
在區內人來看，炮台山的範圍，大概就是英皇道由炮台山道至蜆殼街的一段，甚或包括北角西南邊及天后東面北部地區。
至於「炮台山」和「北角」如何劃分、而前者又是否屬於後者的其中一部分，於近月成為了網民熱烈爭論的話題。「炮台山」一名的源頭說法眾多：有人認為早於 1879 年，英軍在港島北岸最北的岬角、銅鑼灣與北角之間的邊陲地帶，舊稱「East Hill」，現址為「皇都戲院」的地方，設立炮台堡壘「North Point Battery」（北角炮台），以守護維多利亞城時，附近一帶的社區便成為了今時今日的「炮台山」之雛型，「炮台山」一名也因此而得；也有人認為，興建「炮台」雖是不爭的事實，但真真正正計「炮台山」（Fortress Hill）名字的歷史，最早僅於 1980 年代，因應地鐵「炮台山站」的規劃，而出現在官方地圖，故「炮台山」社區是只是近幾十年的產物，並且由「北角」衍生而來，不能追溯到開埠時期。
對於後者的說法，也有人據理力爭，找來書局早於 1940 年代，即地鐵炮台山站構思之前已編制的香港地圖，指出「七姊妹砲台山」一名於當年已見於炮台遺址之上，表示「炮台山」三字雖未曾為官方正統命名，但已在居民之間廣泛流傳，並獲得一定認受性。
炮台山與北角的發展難分難解，兩個社區的形成是否迥然不同，這個話題有待民間討論。無容置疑的是，炮台山站的落成，加速了附近一帶的發展，也成為了現今大部分香港人劃分這個社區的一把尺。
較為區內人接受的界線，是按兩個地鐵站的中間點劃界，銅鑼灣街市以南納入天后，而皇都戲院以東則屬北角，炮台山便佔據了銅鑼灣街市和皇都戲院兩個大彎位之間，並延伸至英皇道往海旁及半山一帶。
炮台山著名屋苑
炮台山昔日由經營轉口貿易生意的福建富商聚居，自古以來高尚私樓林立，現時最為人知悉的例子有城市花園、和富中心、康澤花園、海峰園等等。
炮台山人特別有錢？查證入息數據
19 世紀中期，香港以轉口貿易為主，而銅鑼灣（古稱「鹽船灣」）就是最重要的轉運碼頭。
當年銅鑼灣的轉口生意由福建人掌舵，這些閩籍富商相繼在天后、大坑、炮台山一帶置業，為居於炮台山的閩僑後代人，累積了香港最珍貴的財富——「磚頭」（即地產物業）。
富貴的閩籍人口，成為了銅鑼灣、天后、大坑、跑馬地、北角、炮台山一帶的代表，也塑造了炮台山「中產」的形象。
租買炮台山的，是否的確多數是有錢人？我們來看看政府 2021 年人口普查中，炮台山和幾個相鄰地區的每月主要職業收入中位數（不包括外籍家庭傭工）：
| 選區 | 每人每月主要職業收入中位數 （不包括外籍家庭傭工及無酬家庭從業員） |
|---|---|
| B05 維園 | $28,000 |
| B06 天后 | $24,000 |
| B04 銅鑼灣 | $22,000 |
| C16 寶馬山 | $52,000 |
| C17 炮台山 | $31,750 |
| C18 城市花園 | $25,000 |
| C19 和富 | $20,000 |
| C20 堡壘 | $20,000 |
| 全香港 | $19,500 |
撇除超級富豪聚居之地，位處半山的「寶馬山」（入息中位數為 $52,000）不說，將炮台山周邊一帶比較，位於炮台山最核心的社區 C17「炮台山」選區，居民每月主要職業收入中位數是鄰近地區之中最高，比全港中位數足足多出超過一萬元，可見在炮台山租屋買樓的居民多是中產之說，並非子虛烏有。
炮台山無公屋？分析炮台山社區配套
炮台山有一個非常罕見的住宅供應特徵，就是完全沒有任何公營房屋，全數皆為私樓。最接近炮台山的兩個公屋，分別是位於北角的模範邨和健康村，兩個都歷史悠久，在 1950 年代至 60 年代間相繼落成。
兩個公屋距離炮台山社區均有一段路程，由皇都戲院出發，步行至模範邨或健康村，需時約 20 分鐘。由於該區發展已達飽和，相信未來規劃只會「晉級」改建成高尚住宅、商廈，而不會「降級」改建成公營房屋。
以物業投資的角度，「屋邨景」是拉低樓價的因素之一，炮台山過去、目前、未來料均缺乏公屋，對於有意在炮台山租屋買樓的人而言，絕對是一大誘因。
炮台山作為舊區，又是港島東的心臟地帶，社區發展成熟，生活機能完善，飲食、娛樂、購物觸手可及。除了一般的商舖，炮台山更擁不少懷舊建築，如油街實現、森記圖書，以及近日聲名大噪的皇都戲院等等，吸引區外人士慕名前來參觀。
炮台山屬 14 校網，是港島區數一數二的名校網，網內名校林立，如香港嘉諾撒學校、北角循道學校、北角衛理小學等，皆是區內名氣十足的名牌學府。
炮台山惡性設施／未來發展（炮台山重建項目）
在炮台山租屋買樓，必須考慮該區的惡性設施和未來發展潛力。對於租買炮台山的居民而言，相信區內最影響市容的惡性設施，便是建於鬧市中、港鐵站旁的「油街垃圾收集站」。
位處油街 3 號的「油街垃圾收集站」並不隱身於社區的角落，而是座落於大街之上，鄰近有食肆、便利店、超市和民居，令部分居民有感食環署應移走油街垃圾收集站，並將原址改建為「袖珍公園」綠化休憩空間。
炮台山發展已達飽和，但由於地點優越，區內舊樓眾多，近年掀起一股重建潮，較為矚目的重建項目包括：
1. 炮台山電氣道 218 號（前香港麗東酒店）
前身為「香港麗東酒店」的炮台山電氣道 218 號，於 2019 年重建成為 22 層高、總樓面面積達 12 萬呎的商廈「港匯東」，為恒基地產旗下商廈，現已啟用。
該集團的其他代表作包括：銅鑼灣 Fashion Walk、山頂廣場、鰂魚涌 康怡廣場、旺角 雅蘭中心、家樂坊，以及九龍灣淘大商場等。
2. 炮台山電氣道 226 至 240 號（舊樓群）
鄰近「港匯東」的電氣道 226 至 240 號，本為 8 幢相連的舊樓群，位於福蔭道行人天橋旁邊。
2019 年 4 月，恒隆地產宣佈，將斥資 25.6 億元，將舊樓群重建為寫字樓及商舖，地盤面積 7,000 呎，總樓面面積約 10.5 萬呎，現已落成為商業項目「228電氣道」並進行招租。
3. 炮台山英皇道 101 號及 111 號
2020 年 10 月，旭輝控股及宏安地產聯合宣佈，以總代價 18.8 億元收購位於炮台山英皇道 101號及 111 號，以發展商住項目「101 KINGS ROAD」，預計2026年1月落成。
兩物業現分別成報大廈及停車場，地盤面積分別約達 11,461 呎及 9,336 呎。
4. 炮台山英皇道 271 至 291 號（皇都戲院）
講到最具話題性的炮台山重建項目，必定是現身為「皇都戲院」的英皇道 271 至 291 號。皇都戲院前身為璇宮戲院，是本港現存歷史最悠久的戰後戲院，於 2017 年獲古物諮詢委員會評為一級歷史建築，是炮台山社區的標誌。
2020 年 10 月，發展商新世界宣布用 47.76 億元投得「皇都戲院」，成為歷來最大宗強拍個案，也是首個獲批強拍令的一級歷史建築。
該地皮地盤面積超過 3.62 萬呎，發展商表示，初步構思會盡力保留戲院部分的整個建築，並已聘請三個保育顧問團隊，為皇都戲院籌劃保育及發展方案，目的是復修及重塑皇都戲院的歷史面貌，當中包括天台俗稱「飛拱」拋物線型的桁架，以建構一個文化藝術表演場所，而住宅大廈部分則會進行重建。項目原定2026年底落成，發展商後於2024年中向土地審裁處提出將落成日期延後一年至2027年11月。
炮台山到底好不好住？最後總結
以社區配套、地利優勢、人口架構而言，炮台山是一個不折不扣的中產區。比起中西區，炮台山更多的是街坊小店，為居民提供一眾親民的消費選擇。如果你喜愛微型社區的鄰舍關係，也愛發掘特色小店，炮台山會是你的茶；如果你喜歡有冷氣連接的鐵路盤和大型商場，那麼炮台山也許不是最適合你的社區。
隨著區內一個接一個的重建項目，炮台山逐漸走向仕紳化，多了商廈、大型商場，為當地注入活力，也帶來了更多的就業機會。單以未來發展潛力而言，於炮台山買樓，是一個不俗的投資選擇。
但如果你是租客，有意在短期內搬入港島區，就要考慮到此帶的居住環境，或受多個重建項目的噪音和污染影響，炮台山的租盤，未必能夠提供港島東區其他地段的幽靜。
