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【租買開支】慳盡代理佣金：回佣合情、合理、合法？
租買攻略 | 2026 年 9 月 21 日
除了租金、首期之外，租屋和買樓有甚麼洗費？除首期之外，代理佣金是另一大開支。新盤推出時，時有聽聞代理提供「回佣」。回佣是甚麼、買樓佣金又應如何計算？千居逐一為你解答。
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近期更新
- 差估署公布住宅租金統計數據，2026年8月份住宅租金指數為210.3點，較2026年7月份的206.9上升3.4點，按月上升1.64%。（2026年10月）
- 差估署公布住宅租金統計數據，2025年12月份住宅租金指數為200.7點，較2025年11月份的200.5微升0.2點，按月上升0.1%。（2026年2月）
租買開支一覽
| 租屋 | 買樓 |
| 1. 按金（約為 2 個月租金） 2. 上期（1 個月租金） 3. 查冊費 4. 租約印花稅（釐印費） 5. 代理佣金（業主租戶各付月租的 50%） 6. 水電煤按金 | 1. 首期 2. 律師費 3. 查冊費 4. 印花稅 5. 代理佣金（買賣雙方各付樓價的 1%） 6. 管理費按金 7. 水電煤按金 8. 按揭保費 |
買樓／賣樓要付多少佣金？
住宅物業買賣，通常買賣雙方須各付成交價之 1% 予地產代理，合共 2%。不過這只是常規，不是定律。如果賣方是大業主，有用開信得過的地產代理，或會多付佣金，以作獎勵。同樣地，如果單位條件好，售價高又容易賣，業主或較有把握議價，少付佣金。
抽新盤，代理佣金多數由發展商負責，買家則無須付代理佣金。
在於買家亦如是，大額買家於佣金的議幅較大。地產代理可因應物業質素和與客戶的關係，收取不同比率的佣金。
甚麼是回佣？
抽新盤，買家除了不用付代理佣金，更有機會獲回贈部分佣金。發展商通常提供不少於 2% 的佣金予代理公司，而代理或將部分佣金回贈至新盤買家，以催谷銷情，俗稱「回佣」。
有時，發展商見銷情欠佳，又不想明刀明槍地劈價出售，影響新盤形象，就會調高提供予代理的佣金，藉此向買家提供更多回贈，其實即是曲線減價。
故此，不少發展商都會實行高佣政策，給予代理更多空間提供回贈，而代理之間競爭激烈，大部分代理都願意回佣給買家。
回佣回幾多？
回佣不是必然，主要是因為地產行業競爭大，代理為「搵食」，束手無策下才形成這種風氣。因此，回佣金額不定，視乎發展商提供的佣金有幾大額，而代理和買家之間是如何商議。
回佣由樓價的 1% – 6% 都有，以暢銷新盤為例，發展商提供予代理的佣金約為 2% – 4%，代理如提供樓價 1% – 2% 的回佣給買家，已經算是五五分帳。當然，這只是舉例，或與實際行情有差異。
有代理會以超高回佣作招徠，聲稱會回贈 85% 至 95% 的佣金予買家，計落代理自己近乎「無肉食」，此等宣傳是否屬真，買家最終是否能取得全部回佣，都是未知之數。
經代理買新盤方有回佣
新盤有公開的價單，不似二手樓般需要買賣雙方拉鋸議價，買家只要閱覽新盤的銷售說明書，單位的地理位置、用料質素、座向等等資料便一目了然。那麼買家是不是可以飛甩代理，直接與發商簽約買樓，節省代理佣金呢？
其實不然。不經代理的話，買家則不能獲取回佣，樓價變相提高，更要自行負責入票認購等等手續，有機會得不償失。
記得簽回佣紙
如果代理口頭承諾給予回佣，買家記謹與代理簽署「佣金回贈確認書」（即「回佣紙」），書面方式確立回贈細節，有憑有據，不怕到時口同鼻拗。
回佣紙最好有高層署名，增加其認受性。不過，簽好回佣紙，亦不一定能杜絕走數，如上文所述，有不良代理為搶同行生意，聲稱可以提供極高回扣，最終諸多推搪，譬如簽買賣合約後報稱回佣未得具行政權力的高層批准，實情是吸納客源後，認為買家不會對簿公堂，故用各種理由反口。
買家與其寄望份不確不實的回佣，揀了個不可靠的代理，倒不如訂立實際的開支預算，揀個言出必行的好代理。
