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「鳳凰樓」點解？鳳凰樓、防火層對落單位保值之因
租買攻略 | 2026 年 8 月 20 日
看新聞，或代理帶睇樓，有時會出現「鳳凰樓」一詞。鳳凰樓指的是甚麼？何以得代理大力推薦？又為何新聞常見鳳凰樓以破頂價售出？等千居馬上話你知。
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「鳳凰樓」意思
鳳凰樓是指位於建築物頂層下方一層的住宅單位。此名稱源於中國文化中鳳凰的地位僅次於龍，因此這一層被認為是「次頂」的理想選擇。許多房地產代理商將其視為「黃金樓層」，因為它結合了高層單位的開揚視野和良好通風，同時避免了頂樓的潛在缺點，如陽光直射和漏水問題。購買鳳凰樓的買家通常會享有更高的保值潛力，因為這類單位的需求穩定，且提供舒適宜居的生活環境。
近期更新
- 差估署每月公布住宅樓宇買賣合約數據，2026 年 1 月份住宅買賣合約總數共 5,669 宗，較 2025 年 12 月份的 5,883 宗，減少 214 宗，按月下跌 3.64 %。（2026 年 3 月）
鳳凰樓 VS 頂樓
鳳凰樓擁有一般大廈高層單位的賣點，視野開揚廣闊，不受低層噪音滋擾，遠離蚊患問題，夏天時更加涼快。
但這些都不是鳳凰樓的最大特色。鳳凰樓的賣點，在於價錢或比頂層特式戶低，卻擁有頂層單位所欠的優點。頂層連天台特色戶樓底高，通常是整幢樓宇定價最貴的單位，可是長遠住落，住客或發現打理天台並不容易，打理不善更會影響居住質素，天台戶的常見問題包括：
- 天台無遮無掩，陽光猛烈時，熱力從地台滲透至單位內，要開大冷氣。
- 天台多水管，易有漏水問題，萬一地台滲水至樓下天花，便要花大錢維修。
- 舊樓頂層單位未必可以升降機直達，要從鳳凰樓行樓梯上，出入不便。十大屋苑中，美孚新邨和黃埔花園就是例子。
相比之下，鳳凰樓既擁有頂層單位的過人之處，又不必擔心天台戶的問題，對於部分代理和買家而言，鳳凰樓單位吸引力非凡，有價有市，是相當保值的物業投資。
防火層對落一層優點
比起鳳凰樓，有買家更鍾情於防火層對落的單位。防火層沒有人住，樓下單位就不必擔心受樓上鄰居的噪音滋擾，而且不怕樓上單位長年歷月積成的結構問題，造成漏水、滲水的情況。假使不幸防火層因暴雨導致水浸，令樓下單位受影響，樓下單位也可獲大廈的第三者保險賠償。
買樓除了要比較不同屋苑，同一屋苑的單位質素，例如樓層、座向、景觀、室內狀況等等，亦要仔細看清，才可買得心頭好，即上千居物色各區放盤。
常見問題
為何有些人認為「鳳凰樓」只是推銷手段？
有些買家認為，大型新盤層數都以 20 層起跳，不似以前舊樓般只得十層八層，因此極高樓層的選擇，不再侷限於鳳凰樓和頂樓兩層，以日出康城一帶屋苑為例，幾乎每幢都至少高 50、60層，景觀相若的極高樓層選擇眾多，鳳凰樓優勢未必太顯著。
鳳凰樓內籠面積會大一些嗎？
準確來說，同一座大廈中，即使同一實用面積，層數越高的單位，其內籠面積會稍大一些，原因是大廈下層結構需要更大承重力，低層牆身物料會較厚。
