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提起差餉物業估價署（差估署），大家可能只想到繳交差餉地租，但你知道差估署還有很多物業資訊，是買賣或出租物業前必看的嗎？千居將為大家整理出差估署的實用資訊，幫助業主及租客更快捷租買物業。 立即跳往：差餉及地租｜發單與繳款｜租務事宜｜物業資訊｜樓宇門牌號數｜常見問題 1.  差餉及地租 顧名思義，差估署其中一項工作，就是管理差餉及地租相關事項。在差估署網站上，詳細解釋了差餉及地租的由來、收費標準、何時繳交款項等資料。 差餉和地租一年分 4 季預繳，每年差餉為應課差餉租值之 5%，地租則為應課差餉租值的 3 %，業主分別須於每年一月、四月、七月及十月的最後一個工作天或以前繳交該季差餉地租。 但要留意，政府於《2022 / 23 財政預算案》提出差餉制度改革，引入累進制差餉，按應課差餉租值分設三個徵收類別：5%、8%、12%。措施由2025年1月1日起實施，意味著徵收差餉金額不再全部統一為 5%；不過，應課差餉租值為55萬元以下的物業則不受影響（稅率仍為5%）。 業主亦可在每年指定時間（每年 3 月中於差餉估價冊及地租登記冊簽署後至 5 月 31 日），查閱該年度的估價冊及地租登記冊。 另一樣可能被不少業主忽略的服務，就是反對應課差餉租值。你有試過收到不合理的差餉估價嗎？原來當估價署署長在 3 月公布估價冊後，如任何人士反對有關估價冊的記項，可填妥差估署網頁上的表格，向差估署署長提出「建議」或「反對」，讓當局再次審查。 2.  發單與繳款 差估署負責所有差餉及地租的發單及徵收服務，業主除了每季準時向差估署繳費外，在轉讓物業前，應使用差估署物業資訊網的「查詢帳目」服務，查詢該物業所有差餉及地租帳目的結欠。如你欠交地租（包括你成為該物業的業主前的欠款），政府有權收回有關物業。 3.  租務事宜 差估署負責執行《業主與租客（綜合）條例》（第7章），同時為市民提供免費的租務問題諮詢、協助及調解服務。在差估署的網站上，我們可以查閱該條例指引概要、有關租務的常見問題，以及與租務事宜有關的公用表格範本。 而完成租賃交易時，新業主需向差估署提供新繳納人的姓名及通訊地址，並提供交易的租金詳情，以確保新租客可以準時收到差餉或地租通知書；而新的租金資料，亦方便差估署作出更準確的差餉評估。 4.  物業資訊／統計 差估署提供大量香港物業的估價冊及地租登記冊；全港大廈名稱、地址及落成年份；以及各類物業市場統計資料，包括私人住宅、寫字樓、零售商廈、工廠大廈等的平均租金及售價、住宅及非住宅買賣及落成量等。 而差估署轄下的「物業資訊網」，亦提供多項網上服務，包括查詢住宅物業的實用面積、樓齡及許可用途資料；查閱最新簽署的差餉估價冊及地租登記冊；查詢估價冊及╱或地租登記冊內最近三個估價年度的應課差餉租值；查詢差餉及╱或地租帳目資料等。 5.  樓宇門牌號數 樓宇門牌號數，不是全部大廈都有的嗎？與差估署有什麼關係？原來根據《建築物條例》（第 123 章）第 32(2) 條，差估署署長獲授權編配樓宇門牌號數及向建築物的擁有人發出命令，規定在該建築物標示獲編配的門牌號數，故差估署擁有全港最齊最準確的樓宇門牌資料庫。 另外，新建成的建築物或樓宇需要全新的樓宇門牌號數，發展商或認可人士可以在取得施工同意書後，向差餉物業估價署申請臨時門牌號數，在繳交落成文件後，則會獲發正式的門牌號數。 從物業資訊網可得到更多物業資訊，包括平均價格、實用面積等，對於租樓買樓有很大用處，即上千居比較各區筍盤。 常見問題

常有人問起「業主立案法團」、「業主委員會」及「管理委員會」三者差異，其中一個主要分別，在於業主立案法團（法團，Owners’ Corporations）是擁有 「 法人身份 」 （Legal entity）的組織。業主立案法團由業主組成，作為業主的你，當然要知清楚法團可行使的法定權利和義務。下文為你詳細講解。 立即跳往：法團的角色｜法團與業主委員會分別｜成立法團的好處｜法團的職務與權力｜成立法團步驟 | 常見問題 法團的角色 業主立案法團是根據大廈公契及《建築物管理條例》規定而成立的獨立法人組織，具訴訟權力。 法團在法律上代表所有業主就大廈公共地方進行管理，照顧他們的利益和承擔責任， 行使和執行有關的權利、權力、 特權和職責，並有權任免物業管理公司職員及監督其工作。 法團與業主委員會之別 有市民會將業主立案法團與業主委員會混淆。業委會根據大廈公契成立，僅屬諮詢性質，作用是代表全體業主與物業公司溝通，其意見不具法律效力，亦無權監查物管職員之職能和薪酬。 部分大廈只有業委會，沒有法團，如對物管運作起疑，業委會亦不能代表業主入稟起訴物管。 相反，成立業主立案法團的其中一項程序是委任管理委員會， 管委會除了擁有業委會的一切職能、權力及職責，更代表業主與法團溝通，並負責召開法團業主大會。如大廈已成立法團和委出管委會，管委會則作為業委會。 成立法團對業主的好處 一個屋苑、一棟大廈內業主眾多，各持不同意見，難以全體對大廈管理的繁瑣事情作出一致決定。成立法團能有效地管理大廈，由法團代表業主決定和監察大廈的維修、清潔、保安、消防安全、人員僱用、投購保險等事宜，以減低意見分歧。 萬一業主有感物業管理公司管理不善，認為有需要問責、睇數簿，甚至索償，法團可代表全體業主，強制要求物管披露適用之內部資料，甚至入稟起訴物管。 另外，如有住戶拖欠管理費或違反公契，法團亦可代為追討欠款及損失。相反，如大廈只得業委會，業委會只能轉達意見，如業主決定提告物管，則須以個人身份行事。 法團的職務與權力 法團主席本身並無法定權力，任何議決都要經過管理委員會。管委會成員由業主大會投票選出，負責決策恆常大廈管理事務，於重要事項如聘用物業管理公司、核數師、大廈維修工程招標等提供建議方案，再於法團業主大會中投票表決。 若法團主席繞過管委會作決定，即違反建築物管理條例，或須承擔法律責任。 法團主席 法團副主席 管委會秘書 管委會司庫 若公契指明，法團亦可設立其他職位。 成立業主立案法團步驟 有了業主立案法團監察大廈管理及物管公司運作，意味著屋苑管理更完善，出租單位自然更有優勢。立即上千居放盤。 常見問題

有份參與屋苑管理事務的業主，對業主立案法團及業主委員會具一定了解，但對互助委員會（互委會，Mutual Aid Committees）的作用，卻可能一頭霧水。互助委員會的職責是甚麼？掌握哪些權力？千居帶你認識逐漸被時代遺忘的互委會。 立即跳往：互委會由來｜互委會職責｜互委會VS業委會｜常見問題 互委會的由來 1982年，政府推行「地區行政計劃」，以鼓勵市民參與地區事務，互助委員會便從此紮根。互委會原意是協調政府部門工作。 有趣的是，計劃初期，互委會其實是以私樓作推廣對象。成立互委會的做法迅速擴展至公屋及工廈，全港目前有近 1,700多個互助委員會，遍布港九新界各區。 可是，互委會雖得民政事務處支持，但數目卻持續下降，不少設有互委會的舊樓，已被收回重建；部分則在成立業主立案法團後被解散。 互委會的職責 互委會的主要職責是推廣各項社區服務及活動，以促進鄰里關係，並為居民提供聚會場合，與居民一起參與社區籌組的活動。 互委會亦可因屋苑事務約見政府部門，與聯絡主任見面，有較多機會提出意見。大多公屋的互委會仍有實址辦公室，住戶可登門造訪。 互委會須至少有 3 名主要委員，包括主席、秘書及司庫，委員須於首次周年大會中投票選出，以後每 3 年改選一次。然而，互委會並沒太多實權，難以吸引新一代住戶出選，不少委員均是多屆連任。 互委會 VS 業委會 業主立案法團、業主委員會、互助委員會 3 個組織之中，僅互委會可由住戶組成，其他兩個組織成員，須全體為業主。 互委會和業委會一樣，皆不具法人身份，不能代表業主進行訴訟。3個組織之中，僅業主立案法團的意見具有法律效力和起訴權，能代表全體業主入稟向個別住戶、業主，甚至物業管理公司追討賠償。 業委會雖無法律效力，但始終是根據及按照大廈公契指引而組成，有一定的代表性，能促進業主與物管之間的溝通，屬於與外部協調的角色。 相反，互委會僅屬志願組織，由住戶自發組成，大廈公契一般未有指明必要成立，主要作用是建立睦鄰關係，發揮鄰里間互助精神，屬於內部協調的角色。 事實上，曾有人於2022年向前民政事務局提出對政府單方面終止某公屋大廈互委會計劃的投訴，而政府回應指，由於居民與政府有多種互相溝通的渠道，包括傳統發放信息的方式和資訊科技等，亦會邀請有興趣的居民出任活動大使，以保持與住客之間的緊密聯繫，因此認為終止委會計劃對溝通不會造成影響。 今時今日，鄰居之間的爭執或問題，大多由物業管理公司著手處理，隨著私樓的物管服務愈來愈全面，定期舉辦活動促進鄰舍關係，互委會的存在空間已大減，故現時有互委會的私樓為數不多，走進屋邨才多見互委會蹤影。 事實些，擁有優質物管公司的屋苑，或多或小可扮演互委會的角色，亦可視為出租優勢之一。即上千居放盤。 常見問題

如果你以為購買物業後，便可在單位內為所欲為，那就大錯特錯！皆因業主的權力、責任和義務均受大廈公契所約束。 大廈公契條款可達一百多頁，買樓前已埋頭苦幹看售樓書，買樓後又要讀一份冗長文件，怎麼辦？等千居為你重點整理大廈公契的注意事項，讓你閱覽時更得心應手。 立即跳往：大廈公契是甚麼｜公契主要內容｜公契常見事項｜違反公契後果｜查閱公契方法｜常見問題 大廈公契是甚麼 簡單而言，大廈公契（Deed of Mutual Covenant，DMC）即居住規則，公契由發展商草擬，是一份具法律效力的文件，當中涵蓋屋苑守則，對物業的管理、居住和使用制定限制，是整個樓宇的 「House Rules」。 買家於簽樓契時，有列明業主須繼續承諾遵守大廈公契。換言之，發展商與首名業主簽署公契後，其後的新業主只能默認同意，即使單位日後轉手，下一手業主亦受大廈公契約束。 公契主要內容 如之前所說，大廈公契有過百多頁，想從中抽絲剝繭，可集中看以下重點： 公契常見事項 公契條文繁多，以下幾項較直接影響住客起居，亦常引起紛論。 分租 分租限制就是其中之一。有業主為爭取更高租金回報，會將單位房間分別租出予不同租客。有些公契會列明禁止分租，以免影響公共範圍的使用權。不過這種條款不易執行，始終大廈管理公司及業主立案法團難以得知個別單位住戶之間的關係，追究前必先取得合理的實際證據，如所涉之分租租約。 飼養寵物 時下現代人多有毛孩或小動物作伴，如果公契內沒有列明飼養寵物事宜，一般都可視為可飼養寵物。但公契或對可飼養動物類別設有限制，以公屋為例，住戶全面可飼養小型家居寵物，包括已閹割的貓，但就全面禁止養狗。 即使公契默許飼養寵物，亦不代表主人有「免死金牌」，可任意放養。如果寵物對鄰居構成嚴重滋擾，住戶仍須就此負上責任，業主立案法團有權向有關住戶客採取法律行動。 大廈公契的約束力凌駕於業主組織草擬的守則和協定，如公契未有禁止動物入住，但業主委員會事後要求立約禁制，亦不足以迫令大廈全面執行。 窗花 新樓公契多寫明不可改變樓宇外觀，普通的更換或添置窗花有可能已違反公契。例子如近年臨海新盤流行採用落地大玻璃及玻璃露台設計，有住戶嫌不夠穩陣，想自行裝置窗花；或住戶想善用工作平台空間，安網晾衫軌曬衫，這等改裝均須先向管理公司申請，由管理公司評估是否違反公契。 如果改裝未得管理公司許可，住戶仍執意進行改動，管理公司或向屋宇署通報，由屋宇署向住戶發信要求清拆或還原。 違反公契後果 如住戶是大廈公契慣犯，屢勸不改，管理公司及業主立案法團有權入稟提告業主，向其追討賠償。例子如業主長期拖欠管理費、私自飼養寵物、對鄰居構成嚴重滋擾、影響他人使用公共範團的權利等等。千萬不要以為買了單位，有權使用物業就可以任意妄為。 查閱公契方法 如想查閱大廈公契，可根據以下步驟： 屋苑可否飼養寵物，有時候是搵樓客所重視的因素之一，放盤時記得要列明，立即上千居放盤。 常見問題

有民眾並不了解業主委員會 (業委會) 的能力，誤以為事無大小的起居問題均可尋求該會協助，亦有人混淆了業委會與業主立案法團的職責。到底業委會是怎樣的一個組織，對住戶有甚麼幫助？千居帶你揭開神秘面紗。 立即跳往：業委會VS業主立案法團｜成立業委會原因｜如何成立業主委員會｜常見問題 業委會 VS 業主立案法團 業委會根據大廈公契成立，由業主組成，僅為諮詢性質，主要協助加強各業主與物業管理公司之間的溝通，代表一眾業主向物管反映意見。 業委會並無法人身份（Legal entity），該會只能代表全體業主就大廈管理提供意見，卻不具法律效力，是一隻「紙老虎」。 如遇有重大問題，譬如有住戶拖欠管理費、作出違反大廈公契的行為，甚至對管理公司的行政管理存疑，業委會亦無權要求「睇數簿」或插手物管的營運，不能代表業主入稟進行訴訟，業主們只能以個人身份提告。 假使鄰居之間出現摩擦，業委會亦只能以中間人的角色作出口頭勸喻，要採取進一步行動如向政府部門投訴，還是要物管的協助。 相反，業主立案法團則具法人地位，是真正的「有牙老虎」。業主可透過參與法團業主大會，向業主立案法團提出建議，如獲投票支持，法團代表的行動具有法律效力，能有效監察物管的運作，需要時可要求查數，甚至辭退管理公司。 成立業主立案法團時，必須同時委任管理委員會 (管委會)。管委會涵蓋業委會所有職權，更代表業主與法團溝通，並負責召開法團業主大會。如大廈已成立法團和委出管委會，管委會則作為業委會。 換句話說，有業委會的大廈不一定有法團，但有法團的大廈必有業委會。 成立業委會原因 既然業主立案法團權力較大，何以依然有大廈屋苑僅得業委會，而不成立法團呢？原因普遍有三。 1. 無業主願意出任法團 法團位高權重，卻是無支薪工作，經常要為住戶處理起居瑣事，吃力不討好，易困身於紛議之中，招惹住戶不滿。倘若大型屋苑，或總有人願意肩負責任；但若是單幢樓，住戶人數不多，便難以覓得人選。 2. 舊業主認知不足 業主立案法團的概念於 80 年代由民政事務處推行，當時的資訊不似今日發達，業主對法團的認識較淺薄。 時移世易，今天只要上網搜尋便可找到相關資料，政府亦定期於各區舉辦講座，教育業主法團的重要性，故普遍較新屋苑有法團。 3. 易牽涉利益衝突 法團手握重權，對大廈財務上的決定有相當的影響力，容易陷入利益輸送之疑。時有聽聞法團涉及圍標醜聞，與維修工程的投標者互相串通，出賣業主的利益，要業主硬食天價維修。因此，有業主寧願信任物管公司，由物管處理一切事務，都不願賦權於法團。 如何成立業主委員會 業主委員會的成立、運作細則、職責和權力均須根據及按照公契指引。 有別於法團，因業委會純粹是諮詢性質，成立業委會不必到民政事務處作法定聲明，亦毋須到土地註冊處申請註冊為法團。 業委會能加強業主與物管公司之間溝通，提升屋苑管理成效，提供更有利的條件吸引租客。即上千居放盤。 常見問題

大廈管理要做得好，物業管理公司（物管公司）與業主立案法團（法團）之間需要有良好協調。一直以來，兩者之間在處理大廈事件上存在不少爭拗，未成立法團的大廈，所牽涉的利益更加複雜。 作為業主，必先了解清楚物管公司的發牌制度、法定責任，以及監察途徑，才可促進溝通，達致雙贏局面。即看以下千居文章，加深對物管的認識，以及快速瀏覽全港主要物管公司名單。 立即跳往：發牌制度｜ 物管公司職責｜物管公司權力｜監查物管公司｜物管公司名單｜ 常見問題 發牌制度 根據物業管理業監管局，為促進物業管理行業專業化、規管及推動業界發展，本港於 2020 年 8 月引入發牌制度，劃分為兩類，分別為「物業管理公司牌照」及「物業管理人牌照」。 物業管理公司牌照 在香港，為有公契的物業提供多於一個服務類別的物管服務，須持有牌照。 持牌合適人選 物業管理人牌照 細分為「物業管理人（第1級）牌照」及「物業管理人（第2級）牌照」。只有在須持牌的物業管理公司中，就物管服務擔任管理或督導角色的人員，才須持牌。 物管公司職責 物管公司工作是管理大廈環境，包括保安、消防安全、清潔、垃圾處理及回收、水電裝置保養、維修工程、會所運作，以及緊急事故處理等，以保障住戶個人及財產安全；另外亦須管理物業財務、計劃財政預算、紀錄收支帳目；並為住戶提供起居協助，如入伙收樓、召開業主大會、舉辦節日活動，以及處理住戶投訴，促進鄰舍關係。以下歸納物管主要職責： 物管公司權力 如果大廈不設業主立案法團，物管作為該廈唯一有法人身份的管理組織，會有較大職權。 無業主立案法團的大廈業主，須尋找物管公司幫忙，解決法律、財務、維修保養等問題，物管會以公司名義進行工程招標、入稟追討管理費欠款等事宜。 除法團之外，其他的業主組織均僅為諮詢性質，只能向物管表達意見，並無訴訟權力，如對物管存有不滿甚至懷疑，亦只能作出投訴，或以個人身份入稟起訴。 因此，未成立法團的大廈業主，無法借助全體業主力量，對物管的人事、行政及財務進行監察。 如大廈設有法團，物管的角色在於聽取法團意見，改善環境管理，並與法團協力處理維修工作及日常事務。法團有權查詢並取的物管的財務報告，並了解每職級的薪酬。 監察物管公司 過去曾發生業主懷疑物管利益輸送，令大廈維修工程出現圍標及天價等問題。要有效地監查物管公司，業主首先要確保大廈設有業主立案法團。 法團作為代表全體業主的法人，能以業主的角度制衡物管濫權的情況，嚴重者更可代業主與物管對簿公堂。法團亦有權查閱物管公司的收支及財政報告，從而計劃有效的資源分配，並對任何不合理的巨額支出作出質問。 另一方面，大廈維修工程，會以法團名義招標，由物管向法團提供物業設施的檢核報告，再由法團聘請公證行、顧問或參與社會機構提供之輔導計劃，為維修工程進行估值，提供第三方專業意見，最後於業主大會商討是否需要維修，以及招標程序之細節。 業主應積極參與業主大會，踴躍發表意見，細閱核數報告，提出改善建議；必要時，可藉業主大會，議決撤換甚至解散法團管委，確保法團與物管之間的合作公平、公正、公開。另外，若認為物管公司有任何失當或違紀行為 ，亦可向物業管理業監管局作出投訴。 值得留意，業主亦應了解所住大廈公契，確保公契沒有賦予物管司過大的權力。有關投訴物管公司事宜，可向民政事務總署作出申訴。屋苑管理得宜，業主住得放心，亦給予下一手買家好印象。立即上千居放盤。 主要物管公司名單 公司名稱 地址 電話 富城物業管理有限公司 九龍九龍灣宏開道8號其士商業中心16樓 2626-7333 佳定物業管理有限公司 香港太古城英皇道1111號7樓 2508-6777 港基物業管理有限公司 九龍大角咀海帆道11號凱帆薈6樓1號室 2388-7786 仲量聯行物業管理有限公司 鰂魚涌英皇道979號太古坊多盛大廈17樓 2846-5000 第 一太平戴維斯物業管理有限公司 香港太古城英皇道1111號8樓 2534-1688 信和物業管理有限 公司 九龍灣宏光道39號宏天廣場19樓1901B-1902室 2138-1000 信德物業管理有限公司 … Continue reading "【差估署】業主必讀！五大差餉地租資訊"