【買樓慳招】用「近親轉讓」慳稅、加按套現的財技操作

不少人在買入物業後，會透過轉換業權，等下一次再買樓時，能節省印花稅開支，或增加按揭額。「近親轉讓」就是其中一個常見的做法。近親轉讓如何操作、對印花稅和按揭有甚麼影響？即讀千居為你整理的近親轉讓攻略！

立即跳往：近親轉讓2大法｜近親轉讓慳印花稅｜近親轉讓增按揭額｜近親轉讓要重做按揭

近親定義

在物業買賣層面，近親的定義包括父母、兄弟、姊妹、配偶及子女。

近親轉讓 2 大法

近親或內部轉讓的做法普遍為：

1. 【轉讓名下物業】近親之間，其中一人將名下物業轉讓至另一方，以回復並未持有物業的身份
2. 【轉讓名下業權】物業如由近親聯名持有，其中一人可將名下業權轉讓至另一方，以回復並未持有物業的身份

概括來說，近親轉讓就是透過將業權轉讓予近親，「甩名」除去業權，目的是回復未擁有物業的首次置業資格。

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近親轉讓慳印花稅

香港永久居民購買住宅物業，視乎情況，須付以下 2 項印花稅：

1. 住宅從價印花稅（必須付，分 2 種稅率，較低的俗稱為「首置印花稅」，較高則為「雙倍印花稅」）
   
2. 住宅額外印花稅（適用於短炒物業）

慳「從價印花稅」

如果你本身已經擁有一個住宅物業，但又想再買入多一個物業，作投資或收租之用，你就要繳付「從價印花稅」當中較高的稅率，為樓價的 15%。

但你可透過以下方法做近親轉讓，避免支付 15% 的從價印花稅：

1. 先將原有物業轉讓予近親
   近親轉讓可以較低稅率繳付從價印花稅；如果只是轉讓部分業權，則只須為業權市值繳稅。
2. 再以首置身份購入新物業
   回復了首置買家的身份後，購入新物業時，可使用較低稅率繳稅。

雖然以上做法會衍生 2 次印花稅收費，但都只是收取較低稅率（最高僅為樓價的 4.25%），兩者相加，亦比 15% 的雙倍印花稅便宜。

豁免「額外印花稅」

另外如物業買入後，在 36 個月內放售，原本需要付「額外印花稅」，但因為政府將近親轉讓視為近親之間的資產處理，不當買賣，故豁免額外印花稅（原可高達樓價的 20%）。

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近親轉讓增按揭額

除了新買物業時能節省印花稅，近親轉讓更可為原有物業增加按揭額。

在 2019 年按揭保險計劃新例下，價值 $800 萬至 $1,000 萬的物業最高按揭成數放寬，由過去的 6 成，上調至首置 9 成，非首置 8 成。

一般來說，按揭保險計劃是不接受「轉按套現」或「加按」的。即是說，如果你本身以 6 成按揭購入現有單位，並正在供款，則不能透過轉按或加按，享用新按揭成數，做 8-9 成按揭，藉此套現。

但如果你利用近親轉讓，情況就不一樣。

假使你和配偶聯名持有單位，你可先將業權轉讓至另一半（即「甩名」），你的另一半就可以重做按揭，採用新按揭成數，以達致套現。

不過，如果單位本身由你全權擁有，就不能用近親轉讓的方法去轉按或加按套現了。

近親轉讓要重做按揭

如果物業本身有未供完的按揭，而業主選擇進行內部轉讓，就要重新申請按揭，為物業重新估值並通過銀行的壓力測試。

業主可視「近親轉讓」作一種財技，不過就要記得找可靠的近親，以免轉讓物業後出現爭執。

另外，如想透過近親轉讓增加按揭貸款額，前提必是「還得到先至借」。