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【盤點屋宇署工作】教你入則/勾則/查僭建|幾時要搵屋宇署?

  • By
  • 千居 Spacious
  • December 8, 2020

物業買賣的過程,涉及多個政府部門,查冊要搵土地註冊處、放租要通知差估署,屋宇署也是業主不時需要交涉的部門。屋宇署的工作是甚麼、業主能夠透過屋宇署找尋哪些資料?千居即帶您認識屋宇署的多項職能和計劃,教您幾時需要尋找屋宇署協助、如何向屋宇署入則,以及於網上尋回遺失多年的單位圖則!


屋宇署總部地址:油麻地海庭道 11 號西九龍政府合署北座


立即跳往:推行強制驗樓計劃推行強制驗窗計劃規管樓宇僭建監管工程入則轄下滲水辦調查漏水批出入伙紙提供「百樓圖網」,方便市民勾則+查僭建


1. 推行強制驗樓計劃

屋宇署負責執行「強制驗樓計劃」,對象是樓齡達 30 年或以上的私人樓宇。

並非所有屆滿 30 年樓齡的私樓都要進行強制驗樓,屋宇署會按大廈的保養狀況而揀選需要接受「強制驗樓計劃」的樓宇。一般而言,符合以下特徵的大廈,會較先被選中:

  • ▸ 大廈已多年沒有維修保養
  • ▸ 大廈沒有任何物業管理(如管理公司、業主立案法團、業委會)
  • ▸ 大廈有舊式危險建築,對行人安全形成威脅(如舊式的懸臂式簷篷和露台)
  • ▸ 大廈位處舊樓群中

屋宇署每年大概會揀選 2,000 幢樓宇進行「強制驗樓計劃」,選定目標樓宇後,屋宇署會向相關業主發出「強制驗樓通知書」,要求業主聘請註冊檢驗人員,由註冊檢驗人員替大廈公用部分進行驗樓。

如果大廈無須進行修葺,程序便就此告終。但如果大廈被認定為需要進行修葺,業主便要另請註冊工程公司進行維修,到檢驗人員認為修葺妥當,才算完成整個驗樓計劃。

業主如逾時就驗樓通知作出行動,有機會遭屋宇署檢控。


2. 推行強制驗窗計劃

除了強制驗樓計劃,屋宇署亦負責執行「強制驗窗計劃」。

一般而言,屋宇署會安排需要強制驗樓的大廈,同時進行強制驗窗,方便業主一次過進行修繕。屋宇署亦會另外再揀選多約 3,800 幢樓宇,只進行「強制驗窗計劃」。

驗窗計劃的樓齡要求會比較嚴謹,大廈樓齡若達 10 年或以上,便有機會收到屋宇署的「強制驗窗通知書」。

關於「強制驗窗計劃」的程序和收費,可參考千居的另一篇文章。同樣地,業主如逾時就驗窗通知作出行動,有機會遭屋宇署檢控。


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3. 規管樓宇僭建

香港僭建問題嚴重,負責調查樓宇是否有非法僭建,並批出「清拆令」的,其實就是屋宇署。

所有小型工程,如沒有根據「小型工程監管制度」呈交文件,或任何未得屋宇署的非小型工程(樓宇改建或改動),均屬僭建,違例者或會收到屋宇署發出的「清拆令」,規定在指明限期前,將僭建物清走,否則或遭檢控。

部分村屋天台屋、非法分間「劏房」、商舖在未經許可的情況下間出閣樓,甚至大門開錯方向,一打開便阻塞走火通道等等,都是常見的大廈僭建例子。

如懷疑單位有僭建問題,可透過屋宇署網上表格作出舉報。


4. 監管工程入則

常常聽聞別人提及「屋宇署入則」,其實就是指,當業主想於單位內進行改動及加建等大工程前,須事先向屋宇署遞交正式申請,提交單位改建後的「圖則」,並徵得屋宇署的同意,方能動工。

根據屋宇署網站,需要向屋宇署入則的工程包括:

  • ▸ 在現存樓宇興建新的延伸部分(直向或橫向)
  • ▸ 拆卸部分樓板及 / 或加建內樓梯,以打通兩個或以上的樓層
  • ▸ 拆除間隔牆,以打通兩個或以上的單位
  • ▸ 在現存樓宇進行改裝工程,包括改裝整幢工業大廈
  • ▸ 在現存樓宇外牆裝設外牆蓋板或玻璃幕牆
  • ▸ 加建水缸、簷篷、遮蓋物、廣告招牌及固定冷氣裝置的結構框架等
  • ▸ 改動樓宇內的逃生逃徑、進出建築物的途徑及暢通無阻通道

向屋宇署入則的程序如下:

  1. ▸ 聘用認可人士及註冊工程師代為遞交申請
  2. ▸ 向屋宇署提交改建工程圖則
  3. ▸ 屋宇署會於60天內作出答覆

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5. 轄下滲水辦調查漏水

屋宇署和食環署有一個共同組成的辦事處,叫做「滲水辦」。滲水辦專門處理大廈滲水、漏水的投訴,就事件進行調查,包括使用色水測試或紅外線測試,協助住戶解釋問題。

有關如何向滲水辦作出投訴的詳情,可參閱千居有關單位漏水 / 滲水的文章。


6. 批出入伙紙

買未落成物業(樓花),「入伙紙」一詞老是常出現。「入伙紙」亦即「佔用許可證」(Occupation Permit,OP),是一份由屋宇署批發予未落成項目的文件。

和一般單位改建工程一樣,新盤動工前,亦須先向屋宇署呈交建築圖則。地盤竣工後,發展商不能立即安排入伙,須先經由屋宇署職員到新盤進行檢驗,認定項目符合施工標準,決定批出「佔用許可證」,物業才可以交樓

一般而言,普通價位的新盤通常以「樓花」形式銷售,取得「入伙紙」後,便會迅速安排業主前來收樓;相反,豪宅項目多待地盤有入伙紙,買家可以買入即住時,才會以「現樓」形式發售。


7. 提供「百樓圖網」,方便市民「勾則」查僭建

上文提及的僭建問題,對物業交易影響甚深,在不知情下買入僭建物業,買家便會蒙受損失。

那麼一般市民可如何得知物業是否有僭建物呢?最準確的做法,便是向屋宇署「勾則」。

「勾則」的意思即是尋回物業過去所有圖則記錄,這項程序能夠在屋宇署提供的「百樓圖網」網上系統進行。

公眾市民只需註冊帳戶(免費),輸入單位地址,便能查閱單位過去入則的記錄,並可訂購圖則副本。您只需網上購買對上一次的圖則,便能比對與單位現況的異同。如單位現時的間隔,與系統記錄不相符,即單位有機會建有僭建物。

同樣地,市民亦可透過百樓圖網,訂購物業所獲批之「入伙紙」,用處是查閱當年入伙紙指明的物業用途,是否與現時有相違背。舊樓多為綜合用途,可商可住,樓上樓下差一層,單位用途可以大相逕庭。有商戶就試過接手唐樓低層商舖後,才發現單位的「入伙紙」寫明只可作住宅用途,令其餐廳不獲發牌,無奈要白白交租。


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