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「加按套現」全攻略:加按最佳時機 + 有按保都得?

樓宇按揭 | 2022 年 6 月 23 日

「加按」意思是為已按物業,向同一間放貸銀行重新申請按揭,以套現更多出資金,整個程序又叫「加按套現」。如果你是業主,想增加流動資金,但對加按套現不太認識,不明白「加按」、「二按」有甚麼分別,想知幾時會做加按,幾時做二按,可由以下加按基本須知作為起步點。



立即跳往:加按套現最佳時機加按、二按大不同加按注意事項常見問題



加按套現最佳時機

加按的做法,較常見於物業升值時,因現時估價高過買入時價格,重新申請按揭後,新批的按揭額理應可以提高。業主可以透過加按套現,提取新批貸款額多出部分,這樣便有更多現金周轉。

舉例來說:

一個住宅單位 5 年前購入值 500 萬元,以按揭利率 2.5%,供款年期 30 年,做 6 成按揭,貸款額為 300 萬元

假設單位如今升值至 550 萬元,現時尚餘約 250萬元按揭未供,透過加按,同樣做 6 成按揭,新貸款額為 330 萬元,扣除未供的 250 萬元,加按後業主可套現約 80 萬元

購入時 (5年前)現在 (升值後)
樓價500萬550萬
按揭成數60%60%
可借貸款額300萬330萬
未償還貸款300萬250萬
套現金額不適用80萬

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加按、二按大不同

增加貸款額的方法比比皆是,「加按」和「二按」都是其中之一,但有業主會將加按二按混淆,以為加按會涉及向財務公司借貸。

但其實申請加按,放貸人由始至終都只得一個,就是一開始的承按公司(通常是銀行)。加按只是向同一間銀行申請增加貸款額。

相反,二按牽涉 2 項按揭、2 個放貸人。在二按下,物業有 2 個債權人,分別為敍造一按的銀行,以及敍造二按的財務公司。

二按風險比加按高

原因如下:

  • 1. 財務公司的按揭貸款利率比銀行高,形成更沉重的經濟負擔;
  • 2. 財務公司所受監管程度不如銀行,服務未必有保證;
  • 3. 斷供的話,因為二按有 2 位債權人,2 位都有權隨時收回貸款(call loan),繼而收樓

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加按注意事項

向銀行申請加按,利率通常較其他放貸機構的低,而且多數有現金回贈,吸引不少需要資金周轉的業主。

如你有意申請加按,可注意以下 3 點:

1)樓價升幅

如果樓市只是輕微增長,銀行根據物業現時的樓齡、質素等條件再作估價後,物業的估值可能維持不變或只是稍升,最終能夠套現的現金或不似預期。

2)利率上升

即使樓價有增長,如果正值高息期,加按利率高過原有利率,借貸成本提高,業主就要計清楚是否值得為一時之套現,而長期負擔較高息口。

3)供款能力

銀行會為加按申請人再做壓力測試,並會查閱申請人的供款紀錄。如果申請人收入無太大進展,又經常逾時還款,加按申請就未必獲批。


最後,千居提提業主們,加按會令供款壓力增加,業主要記謹還得到先好借。若有意加按套現再買樓,不妨花點時間比較不同物業投資潛力,即上千居尋找各區樓盤


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常見問題

使用按揭保險新制 (林鄭Plan),可否加按

不可以,但若本身選用按揭保險舊制,則可透過「再融資按揭保險計劃」加按,物業價值要在 600 萬元或以下,最高可敍造8 成按揭。

申請加按需要提供甚麼文件?

申請人需要向銀行提交身份及入息證明等資料,以作重新審核按揭之用。


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