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【一文看清】地租、地稅與差餉分別

地產資訊 | 2022 年 11 月 7 日

買樓除了計算置業開支,入伙後費用也不可忽視,如差餉、地租、地稅、管理費等等。對於新手業主,都能預備好每月的供樓開支和管理費,卻很多時候計漏了地租、地稅與差餉。到底這些費用有何分別?何時繳付?繳付給誰?繳付多少?千居一次過告訴您三者區別。


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差餉

差餉,字面上即「差人」的糧餉,已今天去理解這個意思,或許不合時宜,但若追溯至英治時代,這一項向政府繳納的稅,確是用作維持香港警隊開支。

時至今天,差餉是對房產物業徵收的稅項,用於支付公共服務開支,如公共照明系統、食水供應等等,基本上所有業主都需要繳付差餉,除了少數特殊情況,例如一些新界建築物。



地租

要了解地租,首先要明白,香港所有土地 (中環聖約翰教堂所屬地除外),均由政府擁有,政府就某地批出地契(即租契)給發展商,以確認為該土地的承租人,但非真正擁有人。

簡單而言,承租人須向政府繳付地租,以換取在地契文件所指明年期內,可佔用土地的權利。順理成章,各單位業主從發展商購入物業,地租轉由各業主支付。但因牽涉歷史問題,部分由新界原居民擁有的丁屋或祖堂地,可獲豁免地租。

新地租的出現

回歸前的香港,經歷多屆殖民地政府管治,出現了不同租期的地契,1984年的《中英聯合聲明》,便釐清了香港回歸後的土地契約問題,以下兩類土地契約,需要繳交新地租:

  • 在1985年5月27日 (即聯合聲明的生效日期) 後批出的地契,不論位於港島、九龍或新界,須由 1997年 7月 1日起繳交新地租
  • 在1997年6月30日前屆滿的不可續期地契,可自動續期至2047年6月30日,但須由續期日起繳交新地租

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地稅

至於地稅,其實概念上與徵收地租相同,一般而言,業主繳交地稅,便不用繳交地租,反之亦然。

由於早期香港受到「割讓」與「租借」等形式佔據,不同區域的地契年期有別,因此只有部分地區物業,需要支付地稅。

自19世紀中葉,英國與清政府簽訂了3條條約,其中《南京條約》 及《北京條約》 分別以「永久割讓」方式佔據了香港島,以及界限街以南的九龍半島;及後再簽訂《展拓香港界址專條》,將新界及多個島嶼租給英國。

一般來說,位於九龍界限街以南及港島區,及於1985年5月27日之前獲批土地契約的物業,需繳交地稅。但當中也有例外,例如位於港島區的薄扶林花園,地契於2005年續期後,需要繳交地租。



繳付時間、金額與對象

雖然差餉與地租的定義不同,但都是每個季度向業主收取的,金額是按物業的應課差餉租值 (租值),乘以一個百分比計算;至於地稅,通常一年收取2次,視乎地稅金額及物業位置而定。

值得一提,《2022 / 23 財政預算案》提出差餉制度改革, 建議引入累進制差餉,按應課差餉租值,分設三個徵收類別:5%、8%、12%,預計受影響住宅物業佔整體總數約 2%。

值得留意,差餉與地租由差餉物業估價署徵收,地稅則是由地政總署徵收;如不繳交地租或地稅,可被視作違反契諾,政府或有權收回有關物業。


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2047大限

上文提過,已獲批續租權的地契,租期都不超過2047年6月30日,於是坊間有所謂的「2047大限」。部分人士擔心買樓後,所屬地契會否自動續期,會否需要補地價,更甚者,由政府直接收回土地。

這個問題何去何從,暫時未有太多著墨,但的而且確,中國內地的土地設有使用權期限,過了限期的物業,有需要補地價。現時,香港只有「千年契」物業 (已批999年地契) ,未必需要面對大限問題,例如太古城香港仔中心碧瑤灣賽西湖大廈等等。

另外,2047大限亦影響到銀行按揭,因自2017年起批出的30年按揭,已觸及2047年。金管局曾為此作出回應,指政府有權批出2047年後的續期地契,呼籲銀行不用調整按揭政策。


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常見問題

每年繳交多少次差餉,以及何時繳付?

每年分 4 個季度預繳,當局會於季初發出徵收通知書,業主須於每季首個月( 即 1 月、 4 月 、 7 月、 10 月 )月底前繳付 。

哪些物業類別可獲豁免評估差餉?

獲豁免物業包括農地及相關建築物;用作與農地或農務作業相關用途的新界住宅建築物;位於新界指定地區內,並符合訂明的面積、高度及類別等規定的鄉村式屋宇等。


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