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隨著人們對於環境、社會、公司治理的重視提升（ESG概念），今年香港的本地銀行亦開始推出「綠色按揭」，配合可持續發展的趨勢。ESG投資亦逐漸普遍，衍生出各式各樣的金融產品。眾多產品之中，此項產品受到相對熱門的討論，而且亦較貼近日常生活。究竟何謂綠色按揭？計劃有任何申請資格需要符合嗎？有什麼特別優惠？千居將在下文，為你一一解答所有關於綠色按揭的問題。 立即跳往：何謂綠色按揭計劃｜申請資格｜申請過程｜按揭優惠｜注意事項｜常見問題 何謂綠色按揭計劃 綠色按揭計劃是宣揚以環保減碳排放的方式置業，促成無紙張化的按揭申請，以符合可持續發展概念的樓宇按揭服務，只有獲得認證的本地物業，才適用於此按揭計劃。 申請資格 如果要申請綠色按揭，首先買家購買的物業必須為計劃認可物業。而綠色按揭計劃的申請條件，就是物業需要得到香港建築議會，發出的「綠建環評」鉑金級或金級認證，當中包括了一手物業、二手物業及資助房屋，例如柏瓏、維港滙、綠怡雅苑等。「綠建環評」是香港評估建築物可持續發展表現的工具，評估範疇包括設計、建築用料、廢物處理、社區及能源使用等。 如果你想知道自己打算申請按揭的物業是否合符計劃的資格，可以到香港綠色建築議會網站查詢「綠建環評」住宅名冊。 申請過程 由於銀行的目的是推動環保，故此整個按揭申請過程，都採用全數碼化及無紙張化的形式，包括網上遞交申請表、文件、查閱批核結果及按揭的日常帳單管理，以此減少碳排放，為環保出一分力。 申請人可以直接在各大銀行網站遞交申請，現時推出綠色按揭的銀行包括有中銀、渣打、集友、東亞、工商、滙豐、恆生、富邦、星展及建行。 按揭優惠 為了推廣此項按揭服務，各大銀行推出不同的額外優惠，以吸引更多申請人。最吸引的優惠例如有特惠按揭息率、現金回贈、以及其他額外獎賞等等。 除了特惠息率及現金獎賞，銀行亦推出一些家居保險、按揭存款掛鈎服務戶口優惠，增加綠色按揭的吸引力。 注意事項 雖然申請綠色按揭與一般物業按揭分別不大，不過仍然有一些注意事項，需要提醒各位準申請人。 比較優惠 由於每間銀行提供的優惠都有所不同，一些銀行的優惠針對息率、現金回贈，一些銀行針對買樓後的保險、儲蓄需要而推出相關優惠，申請人應該參考不同優惠計劃後，根據個人需要去選擇哪一間銀行申請按揭。 現金回贈 申請人要注意一點，金管局規定，若綠色按揭的現金回贈高於貸款額 1%，回贈需要從貸款額中扣除，待買賣完成後，銀行才可支付現金回贈。 「綠建環評」名單會不斷更新，買家可以隨時留意更新後的物業，考慮入手支持可持續發展的物業，推動環保。如果對這類型物業有興趣，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題

夫妻二人打算共築愛巢，買樓時難免會遇上世紀難題：物業應全歸其中一人，抑或是聯名擁有？此前，你要先知道：聯名物業有甚麼好壞？將來會否影響原有按揭或新買物業的印花稅？等千居為你拆解。 立即跳往：聯名物業3大好處｜聯名物業3大壞處｜常見問題 近期更新 聯名物業 3 大好處 二人收入相加，更易過壓力測試 現時壓力測試已經暫停，只要申請人的供款佔入息比率（DTI）不超過50%的上限，即可申請按揭。但在2024年2月政府宣佈暫停壓測之前，銀行批核按揭時，會計算申請人的供款與入息比率，以評定申請是否通過壓力測試。如果二人共同聯名擁有物業，一同作為按揭的借款人，兩人的入息可以相加計算。如果二人均有工作收入，聯名應能使壓力測試更易通過。 物業相關決策，須由二人共同作出 如果要放售、轉讓、出租聯名物業，所有文件必須有二人的簽署作實。如果二人對物業均有付出，如首期兩份分、一同供按揭，聯名購買對二人都有保障，即使日後感情有變化，亦不怕其中一人擅自對物業作出改動。 透過近親轉讓，爭取更高按揭成數 如果本身已聯名買入物業，在按揭成數放寬之後，想透過轉按或加按，爭取借入更高成數，可以經由近親轉讓，讓其中一人擁有全部業權後，再重做按揭，新按揭就可以使用放寬後的按揭成數。相反，如果物業本身只由一人持有，就不能夠藉轉按或加按作套現。 聯名物業 3 大壞處 影響二人信貸 雖然聯名能令壓力測試更易通過，但按揭貸款額會分別顯示於二人的信貸報告上，同時影響兩人的信貸評級。 假設貸款額為 $200 萬，聯名人的兩份信貸報告均會各自顯示未供貸款為 $200 萬，並不會將貸款拆半，變相兩人都要承受同樣的信貸負擔。 業權轉讓要收費 轉讓業權會產生不同洗費，如印花稅、律師費及行政費等。 如果是為了符合壓力測試，而決定聯名買入物業，其實更可取的方法，是讓其中一方成為按揭擔保人，擔保人的收入亦會計算在壓測內，日後只須透過轉按即可除名，比業權轉讓簡單得多。（注意，金管局已於2024年2月28日暫停壓力測試要求。） 二人同失首置身份 新住宅從價印花稅 (New Residential Stamp Duty, NRSD) 已於2024年2月28日撤銷，任何買家只需按第 2 標準稅率繳付從價印花稅。無論首置或非首置人士，印花稅率均依從同一稅階徵收。不過，在辣稅取消之前，業主是否首置身份，對買入第二間物業有頗大的影響。 如果物業為聯名持有，所有物業持有人均會失去「首次置業」身份，在買入新物業時，既要繳付更高的從價印花稅（用「新住宅印花稅」稅率，撤辣前統一為樓價的7.5%），能夠借入的非首置按揭成數亦會減少（現時此項規定亦已取消，擁有一層物業按揭不會扣減第二單按揭的借貸成數）。 不過，其實即使是聯名物業，透過近親轉讓，一樣可避過雙倍印花稅。而按揭成數方面，亦可經由近親轉讓，令其中一人重回首置身份，便可受惠於協助首置人士上車的政策，如較高按揭成數及免壓力測試等。 是否聯名購買物業是重要的考慮，同樣重要是在搜尋物業時，比較樓盤優劣，確保滿足雙方需要，即上千居搜尋全港各區筍盤。 常見問題

通常申請銀行或政府服務，都會要求申請人提供收入證明書，或其他收入證明文件，以證明申請人合乎該服務的申請資格。如果無法提供入息證明，申請隨時遭到拒絕，成為許多「打工仔」的煩惱。就算想買樓上車，也要用收入證明申請按揭，所以必須掌握取得證明的方法。千居將會在以下文章，告訴你收入證明的用途、收入證明書的涵蓋內容、相關文件和偽造證明風險。 立即跳往：收入證明用途｜涵蓋內容｜偽造證明書後果｜注意事項｜ 常見問題 收入證明用途 收入證明是申請人收入來源的表述，主要作用有二：一是證明申請人有財政困難，需要金錢支援；二是證明申請人有穩定收入，具充足的還款能力可以借貸。 申請政府資助 一般政府的資助計劃，都必定要求申請人提供收入證明，以審核申請人是否有經濟困難，需要政府的援助。以政府在疫情時推出的政策「臨時失業支援計劃」為例，計劃專門為失業人士而設，所以審批必須符合失業條件，申請人需要提供收入證明，以證實失業並且無收入，才能獲得政府的一次性資助。 申請銀行服務 大部份銀行服務都會要求申請人提供入息證明，尤其貸款服務。因為只有收入證明，能夠直接反映申請人的財政狀況，以審核其是否具足夠能力還款。買樓申請按揭一樣，銀行必須審查按揭申請人的月入，供款佔入息比率不超出50%，方能承造按揭。在政府宣佈暫停壓測前，申請人更須進行壓力測試，以決定是否有資格承造按揭。 涵蓋內容 收入證明書的範本有許多款，視乎你申請的服務要求，一般收入證明書需包括以下內容： 其他收入證明文件種類 除了以收入證明書作證明文件，還有其他常見的入息證明文件，以下是一些常見適用於上班族，和自僱人士的參考文件： 一般上班族 自僱人士 偽造證明書後果 由於收入證明書所填寫的資料簡單，許多人都以為可以虛報資料，隨便填寫。例如編造僱主和公司名稱，這樣做絕對是不可取的方法。銀行會抽查收入證明書覆核，致電僱主查詢，萬一被揭穿，可能會干犯「偽造文書」的刑事罪行，到時就更加得不償失。 注意事項 放租人士收入證明 有別於上班族或自僱人士，物業出租人士需提供最新的物業稅稅單、已打釐印租約及最近3個月的租金存款記錄，以作收入證明。 取回「Net Back Items」紀錄 一般而言，當銀行戶口收支紀錄累計達 20 – 28 條，有關紀錄或會以「Net Back Items」，顯示在存摺之上，變相令原本的收入紀錄消失。遇上這情況，可向銀行申請取回「Net Back Items」內的詳細項目。然而，銀行或會收取行政費，由 $50 – $200 元不等，需時約一星期。 申請樓宇按揭必然需要入息證明，準買家記得留意以上各項內容，做足準備就更加容易成功。如果對更多樓盤有興趣，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題

買入物業後，樓契要好好保存，一旦遺失，物業恐成「無契樓」！無契樓是甚麼？購買無契樓對樓宇按揭/樓價有甚麼影響？遺失樓契可以怎辦？即讀千居了解購買無契樓的注意事項！ 立即跳往：甚麼是無契樓｜較常見的無契樓｜無契樓按揭｜無契或影響樓價｜補領樓契｜常見問題 甚麼是無契樓 出售物業時，如未能提供樓契，或是轉名契、授權書、或買賣合約等查冊會顯示的重要文件，物業被視為已遺失整份或部分樓契，即屬「無契樓」。 較常見的無契樓 部分村屋年代久遠，一旦遺失樓契，即使向土地註冊處查冊或設法補領，亦難以追溯尋回。另外，如物業本身是逆權侵佔所得，亦有機會無法補領重要文件。 無契樓按揭 向銀行申請樓宇按揭時，銀行會檢查與物業查冊有關的文件，如有遺失，銀行未必會批核按揭，即使獲批申請，貸款額或會減少。 無契或影響樓價 如果未能成功申請按揭，買家就要一筆過付清樓價。如一直未能尋回文件，轉售時，新買家亦受同樣限制。所以，無契樓難以易手，售價一般比估值低，折讓率近 3 成。 補領樓契 一般有關物業的重要資料，會在土地註冊處中存檔，如遺失樓契，可委託律師辦理遺失樓契宣誓，說明遺失原因，由律師協助向土地註冊處申請核證副本（Certified True Copy），俗稱影印契。 一經辦理補領手續，新樓契具有法律效用，然而，銀行不一定會視之為正常物業，有關物業的按揭審批以至樓價，仍有機會受影響。另外，有些落成已久的物業，未必有經過土地註冊，文件一旦遺失，就無法尋回補領，故業主記得要保存好屋契，以及與屋契相關的重要文件。 買入無契樓，日後放盤會很困難，所以購買前，記得找持牌經紀代為查冊，即上千居尋找各區筍盤。 常見問題

買樓要「識投胎」？當然不是，等千居教您首置按揭全攻略，上車不一定要靠父幹！眾所周知，香港地寸金尺土，新一代買樓困難，但若有詳細計畫，並利用高成數按揭，要上車也許沒有想像中那麼遙不可及。 立即跳往：銀行首置按揭條件｜發展商首置按揭｜常見問題 近期更新 銀行首置按揭條件 普遍情況下，申請人只需符合有關條件，便可向銀行申請高達 90% 的樓宇按揭。基本條件包括： 根據金管局規定，銀行借出超過 7 成按揭，申請人需要先購買按揭保險，而要符合批出 9 成按揭，物業樓價要在 1,000萬元以內。 發展商首置按揭 至於因個人信貸問題，未能成功獲銀行批 9 成按揭的首置人士，亦可考慮使用發展商按揭。 部分發展商推銷新盤時，會推出自家的高成數按揭計劃，協助買家置業，按揭成數最高可達 9 成半。例如過往新地推出的元朗 PARK YOHO，只要買樓者任職指定 12 種職業，可免壓力測試申請 9 成按揭。有關職業如下： 不過，隨著政府放寬按揭成數，發展商按揭計劃因息口高，吸引力或逐漸退減。 對於剛畢業初出茅廬的職場新人來說，支付首期可能是最大的困難。千居建議大家可以考慮上述提及的高成數按揭組合，雖然供款期較長，但可以縮短儲夠首期的時間。即上千居尋找各區樓盤。 常見問題

香港買樓投資門檻高，單單樓價貴已是一大問題，還未算上按揭等其他開支及注意事項；不少人退而求其次，選擇入場門檻較低的車位，享有不需要翻新、豪裝、維修等優點，又不怕遇上租霸，或處理收樓問題，投資車位基本上是淨賺月租和轉售差價。 買車位所繳納的印花稅與買樓有何不同？車位印花稅如何計算？敘造按揭及揀選車位有何注意事項？下文告訴你。 立即跳往：買樓印花稅 v.s. 車位印花稅｜車位印花稅計算｜車位按揭｜住宅連車位買賣 ｜常見問題 近期更新 買樓印花稅 v.s. 車位印花稅 2010年代炒樓風氣盛行，為打擊炒賣，政府推出多重「辣招」以限制投資者將樓價愈炒愈貴，令真正有住屋需求的人士反而買不起樓。及至2024年2月，《財政預算案》才宣佈全面撤銷買樓辣招稅，無論買樓或買車位，都只須繳付按物業價值百分比計算的「從價印花稅」；惟在此之前，投資者買樓出租或轉售，都需要繳付高昂的辣稅。 於樓市需求管理措施生效期間（2010 年 11 月 至 2024 年 2 月），在香港購買住宅物業，視乎買家身份及物業持有期，涉及以下3種稅項： 簡單而言，除獲豁免外，任何人購買住宅或非住宅物業，都要付從價印花稅。現時業主買樓仍要繳付從價印花稅，但最多只須付相等於物業價值4.25%的稅款（第1標準稅率已修訂至與第2標準稅率相同）。 至於在撤辣前，從價印花稅的稅率分為 2 種，香港永久性居民首置買家可付較低稅率（即首置印花稅）；非首置買家或非永久居民，則要付 7.5% 新住宅印花稅。 此外，額外印花稅適用於買入住宅物業後短期內出售的短炒客；買家印花稅則適用於非香港永久性居民或公司名義買入住宅物業。要留意，額外印花稅及買家印花稅只針對住宅物業買家。 相比之下，在辣稅生效時期，買車位只須繳付從價印花稅。換言之，買入車位後就算即時拋售，亦不用繳付其他稅項。很多準業主買入新盤時會同時認購抽車位，寄望住戶租泊車位的需求穩定，將來便多一份被動收入。 車位印花稅計算 車位屬於非住宅物業，原先為首置印花稅的雙倍稅率，但自2020年11月26日起，為助企業渡難關，非住宅物業印花稅階，由雙倍從價印花稅，恢復為首置印花稅稅率， 亦即第2標準稅率。2025年《財政預算案》出台，400萬元或以下物業只須繳付100元印花稅。以下為2025年2月26日起適用的第2標準最新稅率： 物業價值超過 不超過 首置印花稅稅率（樓價之百分比） – HK4,000,000 HK$100 HK$4,000,000 HK$4,323,780 HK$100＋超出HK$4,000,000款額的20% HK$4,323,780 HK$4,500,000 1.5% HK$4,500,000 HK$4,935,480 HK$67,500 + 超出HK$4,500,000款額的10% HK$4,935,480 HK$6,000,000 2.25% HK$6,000,000 HK$6,642,860 HK$135,000＋超出HK$6,000,000的款額的10% HK$6,642,860 … Continue reading "【新樓須知】預售樓花同意書｜3 分鐘看懂"

許多人都想買樓收租，作為自己的被動收入來源，但是卻不知道放租按揭又是一件麻煩事。業主的確能夠獲得穩定租金回報，但出租物業申請按揭，比起自住物業申請按揭，絕不是一件易事。今日千居就準備了各種買樓放租的按揭注意事項，和你一一分享，避免誤踩地雷！ 立即跳往：按揭成數分別 ｜ 高成數按揭 ｜ 租金計入壓力測試 ｜ 第二間物業申請出租按揭 ｜申報自住VS出租用途？｜ 常見問題 近期更新 1. 按揭成數分別 截止2025年7月，所有住宅物業的最高按揭成數統一為70%（根據2024年10月公佈的《施政報告》），此政策亦適用於首置、非首置和出租物業，變相降低了買樓放租的門檻。業主需留意借款人的最終借貸額將依據物業的估值及其收入證明（如租約）來確定。 然而，在這份《施政報告》出台前，放租按揭的成數，與自住單位申請按揭的成數有所不同。根據金管局當時規定，樓價3,000萬元以下的單位，如果將單位申報為自住用途，按揭成數可高達 7 成；但如果單位申報為出租用途，按揭成數最高只有 6 成。另外，如果單位樓價為 3,600 萬元以上，無論自住還是出租用途，按揭最高都只有 6 成。 2. 高成數按揭 業主要小心，若果購買物業為出租用途，是無法申請高成數按揭的。按揭保險公司列明，申請高成數按揭（即7成以上至9成）的單位，必需要以自住為目的。換言之，由於無法申請按保，出租物業的按揭成數上限最高只到7成。 3. 租金計入壓力測試 金管局已於2024年2月28日暫停壓力測試，惟仍有供款與入息比率要求，所有物業上限劃一為5成。 在政府宣佈暫停壓測前，業主可以將物業租金計算入申請按揭時的壓力測試。如果單位已經出租有租客，銀行會將租金打7折作為申請人收入，當然，申請人需要提供租約等文件證明。 如果單位尚未出租、未有租客，銀行將會根據物業租金估價作為基準，再打6折，計算出一個「擬租金收入」，作為申請人壓力測試的擬定收入。 4. 第二間物業申請出租按揭 許多人都會入手第一個單位，用來自住，再入手第二層樓作出租用途，算是一種比較穩定的投資。現時，無論多重按揭、新物業、非首置，任何樓價的住宅單位，全部最高可借7成按揭，「供款與入息比率」上限則一律為5成，全數與首置看齊。千居以下亦提供按揭放寬前的「第二層樓按揭成數表」，僅供參考： 在2024年10月按揭放寬前，業主必需留意，如果其本身第一層物業尚未供滿，而入手第二層物業作為出租用途，無論是任何價位，最高的按揭成數亦只有4成。視乎樓價不同及用途，按揭成數亦有所不同，詳情參考以下表格。 自住單位 有租客出租單位 未有租客出租單位 第二層物業出租（第一層物業未供滿) 最高按揭成數($3,000萬以下) 7成 6成 6成 5成 最高按揭成數($3,000萬以上) 6-7成 (貸款額上限 $2,100萬元) 6成 6成 5成 供款與入息比例 5成 4成 4成 … Continue reading "【新樓須知】預售樓花同意書｜3 分鐘看懂"