Ads Not Available

【最詳盡買樓程序】逐步教你買二手樓!睇樓/落訂/按揭時序表

  • 租買攻略
  • 【最詳盡買樓程序】逐步教你買二手樓!睇樓/落訂/按揭時序表
  •  |  2021 年 8 月 10 日

買二手樓程序與樓花不同,二手樓沒有發展商擔保,物業又有可能是無契、釘契樓,要考慮的因素甚多。以下千居為你重點整理二手樓買樓程序,盤點買二手樓 10 大步驟!


買二手樓手續一眼睇

買二手樓步驟千居相關文章
1. 於搵樓平台或代理行搜尋樓盤業主免佣盤優缺
2. 上單位睇樓,如經代理,代理會要求睇樓人簽睇樓紙睇樓紙注意事項及範本
3. 準買家上網查詢單位估價,衡量賣家叫價是否合理如何得知單位市價
4. 買賣雙方議價成功,簽署臨時買賣合約及落「細訂」撻訂避免方法
5. 憑臨約往銀行申請按揭,或托按揭中介代為辦理9成按揭申請條件
銀行按揭利率比較
用按揭中介注意
6. 請律師,簽臨約 14 日後上律師樓簽正式合約及落「大訂」律師費用
7. 簽正式合約 30 日內交印花稅印花稅懶人包
8. 成交日前或當日驗收單位驗樓清單
9. 成交日上律師樓簽樓契、按揭契、付樓價尾數和代理佣金,收鎖匙成為業主代理佣金
10. 購買火險 / 家居保險火險懶人包
家居險懶人包

以下會再詳述每個步驟的注意事項。

立即跳往:


【最新樓盤】搜尋 600 萬內上車盤 →


1. 於搵樓平台或代理行搜尋樓盤

搵樓最方便,當然是上網利用搵樓平台,篩選心水樓盤,只要輸入搜尋條件,就能比較所有合適樓盤。

不過,如果您已經看中某座大廈,而該大廈又極少放盤,您或者需要「落區」到附近的中小型代理舖查詢。譬如一些樓齡較高的洋樓,因為伙數不多,放盤量少,變相是您等盤而不是盤等您,便要花心機到處放放風聲,以求一有新放盤,您就會收到通知。


2. 實地睇樓

揀好盤,下一步是約睇樓。

睇樓當然愈細心愈好,留意大廈和單位的保養情況,最基本要學睇是否有漏水問題

香港的買家和代理之間有個「inside joke」是這樣的:落雨做甚麼好?落雨睇樓最好!由來便是因為有些單位的滲水問題,是下雨天才比較明顯,故準買家最好晴天雨天各睇樓一次。

如果是經代理搵樓,代理帶睇樓時會要求您簽一張俗稱「睇樓紙」的文件,用意是防止您自行直接找業主買樓,令代理蒙受損失。

睇樓紙一定要簽,不過有些立心不良的準買家或側側膊找同行友人代簽,讓自己不用背上法律責任。這個做法也有火燒後欄的時候,假如樓盤真的超筍超正,友人或比您搶先一步,買走了單位。


3. 上網查詢單位估價

想知賣家的叫價是否合理,最簡單就是上銀行網站進行免費估價。銀行對單位的估值,就是物業「市價」的一個指標。其他的市價或所謂「行情」的走勢,千居於關於樓價走勢的文章有闡述。

行內有個說法,就是業主放盤一開始叫價會叫貴 5%,好讓自己有更大的空間企穩「揸價」,爭取以高過自己底價的金額放售。

如果經代理搵樓,盡責的代理一般會為您合理地講價,令最終的成交金額達致您心目中的範圍,亦即「到價」。當然,如果您獅子開大口,大大力「鋤價」,勢要業主減價幾成才肯罷休,代理就可能力有不逮了。


【最新樓盤】搜尋所有放盤 →


4. 簽署臨時買賣合約,落細訂

雙方商議好價錢後,便是簽約的時候。買賣雙方第一份並署的文件叫「臨時買賣合約」,臨約比較簡短,當中大致列明了成交價、成交日期、付款方式、訂金金額等等,用途就似是一份「意向書」。

經代理搵樓的話,臨約會由代理提供,代理一般只會提供標準臨約(即代理行自己編製的合約)。簽臨約時,您也須向賣方繳付俗稱細訂的「臨時訂金」,金額普遍為樓價的 3% – 5%。

如果樓盤搶手,有準買家會增加細訂金額,以表誠意。


5. 憑臨約往銀行申請按揭

手執臨約,您便可前往銀行申請樓宇按揭,或委託按揭中介代為辦理,正規的按揭中介都是免收費的。

銀行按揭產品琳瑯滿目,一般人最常比較按揭利率按揭回贈罰息期幾個重點。

預早申請按揭,讓自己有充足時間補交文件證明,也讓銀行及時在成交日前完成審批,準時於成交日放款。如果因種種問題「上會」(即申請按揭)不成,買家就有機會要「撻訂」,即因未能完成買賣而放棄訂金。

如果想借足 8 – 9 成高成數按揭,您便要申請「按揭保險」。


6. 請律師簽正式買賣合約,落大訂

行到這一步,地產代理會慢慢退場,協調交易的角色,由律師頂上。買賣雙方需委託律師,由律師代進行查冊、草擬正式買賣合約、打釐印等瑣碎事項。

一般簽臨約後 14 日雙方會再簽正式買賣合約,此時您要再付「加付訂金」,俗稱「大訂」。大訂連細訂,通常為樓價的 10%。

一個盡責的律師,能夠為您找出物業問題,例如業權不清、業主遺失重要樓契文件、有管理費未交、管理費按金失蹤、有未處理的物業問題(即被釘契而未解釘)等等,如果情況嚴重,而賣方到成交大限之期都未能解決(如補交文件),您就有理由「踢契」,即取消交易並取回全數按金。


7. 簽正式合約 30 日內交印花稅

如簽臨約後 14 日簽署了正式買賣合約,您便須於 30 日內繳付買樓印花稅


【新盤項目】搜尋最人氣新盤 →


8. 成交日前或當日驗收單位

臨近成交日,您須再上單位驗收。

二手樓一般是「現狀買入」,簽樓契就代表了買家同意買入該狀況的物業,不會事後追究賣家維修費用,所以您最好先行下載一份千居驗樓清單,抵場後盡量驗清楚單位的結構。


9. 成交當日上律師樓簽樓契,付樓價尾數

驗收單位後,便是正正式式上律師樓簽「轉讓契」(即樓契)的成交大日子,意味了單位的業權將由賣方轉移至買方。

成交日一般為簽訂正式買賣合約起計的 60 至 90 日內,您的代表律師負責草擬樓契條款和處理按揭契據,並將樓契送往土地註冊處登記。

此時,您須付清樓價尾數,交付代理佣金(一般買賣雙方各付樓價 1%),並收回物業鎖匙,成為業主。

如果您有申請按揭,銀行一般會安排於成交日前放款至您的代表律師,再由您的律師代為向賣方繳付樓價,整個過程您不會收到任何款額。


10. 買火險 / 家居保險

恭喜您成為業主!做業主就要負擔業主的煩惱,買保險就是其一。普遍而高,承造按揭時,銀行已要求您出示單位的火險證明,如果單位太舊,火險已經過期,銀行就會要求您另外購買,甚至趁機向您推銷火險服務和提供優惠。

火險是「樓宇結構保險」,新型的大廈屋苑通常已為整幢大廈投保。不過,樓宇結構都有分「公家」和「私人」範圍,您單位入面的牆身、天花等等結構未必是大廈 master policy 的受保範圍,您有機會要再買一份增加保障。

家居保險和火險不同,單位住戶有權選擇是否購買。家居保險保障單位內的財物損失,以及於住戶因疏忽而造成第三者人財傷亡時提供保障。如果單位用來放租,您更可升級買業主版本的家居保險,保障因租戶造成的損失。


訂閱網誌

接收最新的樓市動態和見解分享

Exit mobile version