在香港，買樓是個遙遠的目標，卻又是極之切身的需求。開始計劃預算，擠身上車一族之前，你可先裝備自己，了解置業的其中一個關鍵：樓宇按揭。按揭資訊繁多，如何梳理？千居知道你的難處，故為你準備了這篇最全面的【樓宇按揭懶人包】，從零開始，重點釐清樓宇按揭的每一步，建立基礎，置業初哥必讀！

立即跳往：甚麼是樓宇按揭｜按揭成數｜壓力測試｜按揭種類比較｜H按與P按｜一按VS二按｜加按｜轉按｜罰息期｜抬錢上會｜按揭保險計劃｜按揭轉介｜一二手居屋按揭｜綠置居按揭

甚麼是樓宇按揭？

樓宇按揭即是以物業作為抵押，向銀行或財務機構借貸，以支付物業售價。借款人須按時分期攤還貸款，否則承按人（即提供貸款的銀行或財務機構）有權收回物業。

選擇不同按揭組合時，當中的高最成數、還款期、及利率都是常見的考慮因素。

一般坊間見到的按揭產品都是為私人樓宇而設，當中村屋又有不同的按揭計劃。公營房屋的按揭因有政府做擔保，故亦有另一種申請手續及計算方式。

參考文章：村屋按揭問題｜公屋 (綠置居) 按揭｜居屋/白居二按揭

按揭成數

銀行會根據物業估價、借款人的財務狀況、以及有關的物業類型，訂立最高貸款比例，亦即按揭成數上限。

舉例，如物業估價為 600 萬，借款人獲批 6 成按揭貸款，即須先付 4 成首期（240 萬），餘下之 360 萬則連利率分期攤還。

現時首置人士最高可做 9 成按揭，非首置人士最高可做 8 成按揭。

參考文章：首置VS非首置按揭成數｜首置9成按揭申請教學｜非首置8成按揭申請教學

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壓力測試

銀行在批核按揭申請時，會為申請人進行壓力測試，以確保申請人有足夠還款能力。

壓力測試普遍指，以銀行現有之按揭利率加 3% 計算，申請人的供款不可超過入息的某個百分比，一般由 35% – 50% 不等。

銀行網站通常有模擬壓測的工具，你可在申請之前先初步計算自己能否通過。

參考文章：壓力測試要求

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銀行按揭 VS 發展商按揭

目前提供按揭貸款的承按人有二，一是銀行，二是財務機構。

買家購買新盤，發展商通常會藉指定財務機構，推出發展商按揭計劃，用意是幫助買家上車，催谷項目銷情，同時亦賺取放貸利息。譬如，新鴻基地產推出新盤時，多數會藉新鴻基信貸，向買家提供按揭服務。

一般來說，兩者的分別如下：

參考文章：銀行按揭 VS 發展商按揭

H 按 與 P 按分別

申請銀行按揭時，你要選擇使用「H 按」或是「P 按」。

H 按計劃和 P 按計劃使用兩種不同的按揭利率，兩種利率會因樓市及整體環境而有不同幅度的波動，直接影響你最終的利息開支。

參考文章：比較 H 按 P 按

一按 VS 二按

「一按」是指物業的第一個按揭，一般選擇由銀行承按。

 「二按」是指物業本身已有第一個按揭，再進行第二個按揭。

買家於一按獲批的按揭成數有限，或需要更多資金才能支付首期。在這種情況買家可選擇再二按。

二按的提供者一般為發展商；發展商提供二按，主要是為了推銷新盤。另外，亦有財務機構設有二按服務。

申請二按必須得到一按銀行同意，並要通過壓力測試。

參考文章：二按須知

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加按

「加按」有時會與「二按」混淆。「加按」所指的，是就已按物業，向同一間承按銀行，申請增加按揭貸款額。而「二按」涉及兩個借貸人。

物業升值時，透過加按，或能爭取更高的借貸額，亦即俗稱的「加接套現」的做法。

參考文章：加按套現須知

轉按

「轉按」即是物業原本與某銀行做按揭，其後將物業抵押至另一間銀行，由該銀行承按。

業主可以因各種理由轉按，當中較常見的有：

1. 新承按銀行有更優惠的按揭，利率比現有按揭更低；
   
2. 物業升值，可批貸款額增加，業主能藉轉按，以新貸款額全數償還原有按揭，並套取剩餘資金，俗稱「轉按套現」；
   
3. 其他銀行為轉按提供現金回贈。
   

參考文章：轉按套現須知

罰息期

銀行多數設有按揭「罰息期」，如借款人在罰息期間提早償還按揭，便要另外繳交手續費，費用通常相當於貸款額的某個百份點。

罰息期能保障銀行放貸收入，避免借款人申請按揭成功後，便因其他銀行的優惠，立即「轉按」。

參考文章：比較銀行罰息期

甚麼是「抬錢上會」？

因物業估值不足，按揭額下降，需臨時籌備額外資金，以支付比預期更大筆的首期，此舉俗稱「抬錢上會」。

估值不足可以是因為以下原因：

1. 新盤樓花期長，入伙時樓價大跌，導致物業估值比買入價低；
   
2. 承造高成數按揭的買家，要申請按揭保險計劃。按保公司會為物業再進行估價，所得出之估價或比買入價低；
   
3. 轉按時，新承按銀行會再進行物業估價，得出物業估值或比買入價低。
   

參考文章：估價不足原因

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按揭保險計劃

根據金管局規定，承造高成數按揭（高於 6 成）的買家，須購買按揭保險，以保障銀行於 6 成之上的貸款部分。

參考文章：按揭保險程序｜按揭保費

按揭轉介

如果準業主不清楚怎樣選擇按揭服務，可以使用按揭轉介。按揭轉介會代準業主尋找適合的承按銀行，並處理按揭申請。

按揭代理只向銀行收取佣金，準業主使用按揭轉介一般是毋須付費的。

除了按揭轉介，近年亦有不少按揭服務配對平台冒起，讓準業主能更輕鬆找到適合自己的按揭貸款。

參考文章：按揭轉介陷阱

一二手居屋按揭

居屋因受政府資助和擔保，按揭成數和申請程序都與私樓不同。簡單來說，用綠表買居屋最多可借 9 成半，無需壓力測試；白表買一手居屋則最多可借 9 成，要壓力測試。

參考文章：居屋申請程序｜居屋按揭懶人包

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綠置居按揭

綠置居是協助綠表人士上藉購買公屋上車的置業計劃，綠置居按揭不設入息和資產限額，更免壓力測試，可謂是「呼吸 Plan」。

參考文章：綠置居申請程序｜綠置居按揭懶人包