在香港,買樓是個遙遠的目標,卻又是極之切身的需求。開始計劃預算,擠身上車一族之前,你可先裝備自己,了解置業的其中一個關鍵:樓宇按揭。按揭資訊繁多,如何梳理?千居知道你的難處,故為你準備了這篇最全面的【樓宇按揭懶人包】,從零開始,重點釐清樓宇按揭的每一步,建立基礎,置業初哥必讀!
【按揭攻略】終極按揭教學 2021(不斷更新)
【按揭基本步】
【借足成數必讀】
【轉按攻略】
【比較按揭利率及優惠】
【按揭進級版】
【其他物業按揭】
立即跳往:甚麼是樓宇按揭|按揭成數|壓力測試|按揭種類比較|H按與P按|一按VS二按|加按|轉按|罰息期|抬錢上會|按揭保險計劃|按揭轉介|一二手居屋按揭|綠置居按揭
樓宇按揭即是以物業作為抵押,向銀行或財務機構借貸,以支付物業售價。借款人須按時分期攤還貸款,否則承按人(即提供貸款的銀行或財務機構)有權收回物業。
選擇不同按揭組合時,當中的高最成數、還款期、及利率都是常見的考慮因素。
一般坊間見到的按揭產品都是為私人樓宇而設,當中村屋又有不同的按揭計劃。公營房屋的按揭因有政府做擔保,故亦有另一種申請手續及計算方式。
參考文章:村屋按揭問題|公屋 (綠置居) 按揭|居屋/白居二按揭
銀行會根據物業估價、借款人的財務狀況、以及有關的物業類型,訂立最高貸款比例,亦即按揭成數上限。
舉例,如物業估價為 600 萬,借款人獲批 6 成按揭貸款,即須先付 4 成首期(240 萬),餘下之 360 萬則連利率分期攤還。
現時首置人士最高可做 9 成按揭,非首置人士最高可做 8 成按揭。
參考文章:首置VS非首置按揭成數|首置9成按揭申請教學|非首置8成按揭申請教學
銀行在批核按揭申請時,會為申請人進行壓力測試,以確保申請人有足夠還款能力。
壓力測試普遍指,以銀行現有之按揭利率加 3% 計算,申請人的供款不可超過入息的某個百分比,一般由 35% – 50% 不等。
銀行網站通常有模擬壓測的工具,你可在申請之前先初步計算自己能否通過。
參考文章:壓力測試要求
目前提供按揭貸款的承按人有二,一是銀行,二是財務機構。
買家購買新盤,發展商通常會藉指定財務機構,推出發展商按揭計劃,用意是幫助買家上車,催谷項目銷情,同時亦賺取放貸利息。譬如,新鴻基地產推出新盤時,多數會藉新鴻基信貸,向買家提供按揭服務。
一般來說,兩者的分別如下:
銀行按揭 | 發展商按揭 / 財務機構按揭 |
---|---|
受金管局規管,由政府訂立按揭成數上限,要壓力測試 | 不受金管局規管,由機構自行訂立按揭成數上限,毋須壓力測試 |
批核較嚴,未必能借足成數上限 | 批核較寬鬆,較大機會能借足成數 |
利率較低 | 除短期的低息優惠,其餘還款期的利率普遍較高 |
參考文章:銀行按揭 VS 發展商按揭
H 按計劃和 P 按計劃使用兩種不同的按揭利率,兩種利率會因樓市及整體環境而有不同幅度的波動,直接影響你最終的利息開支。
參考文章:比較 H 按 P 按
「一按」是指物業的第一個按揭,一般選擇由銀行承按。
「二按」是指物業本身已有第一個按揭,再進行第二個按揭。
買家於一按獲批的按揭成數有限,或需要更多資金才能支付首期。在這種情況買家可選擇再二按。
二按的提供者一般為發展商;發展商提供二按,主要是為了推銷新盤。另外,亦有財務機構設有二按服務。
申請二按必須得到一按銀行同意,並要通過壓力測試。
參考文章:二按須知
「加按」有時會與「二按」混淆。「加按」所指的,是就已按物業,向同一間承按銀行,申請增加按揭貸款額。而「二按」涉及兩個借貸人。
物業升值時,透過加按,或能爭取更高的借貸額,亦即俗稱的「加接套現」的做法。
參考文章:加按套現須知
「轉按」即是物業原本與某銀行做按揭,其後將物業抵押至另一間銀行,由該銀行承按。
業主可以因各種理由轉按,當中較常見的有:
參考文章:轉按套現須知
銀行多數設有按揭「罰息期」,如借款人在罰息期間提早償還按揭,便要另外繳交手續費,費用通常相當於貸款額的某個百份點。
罰息期能保障銀行放貸收入,避免借款人申請按揭成功後,便因其他銀行的優惠,立即「轉按」。
參考文章:比較銀行罰息期
因物業估值不足,按揭額下降,需臨時籌備額外資金,以支付比預期更大筆的首期,此舉俗稱「抬錢上會」。
估值不足可以是因為以下原因:
參考文章:估價不足原因
根據金管局規定,承造高成數按揭(高於 6 成)的買家,須購買按揭保險,以保障銀行於 6 成之上的貸款部分。
如果準業主不清楚怎樣選擇按揭服務,可以使用按揭轉介。按揭轉介會代準業主尋找適合的承按銀行,並處理按揭申請。
按揭代理只向銀行收取佣金,準業主使用按揭轉介一般是毋須付費的。
除了按揭轉介,近年亦有不少按揭服務配對平台冒起,讓準業主能更輕鬆找到適合自己的按揭貸款。
參考文章:按揭轉介陷阱
居屋因受政府資助和擔保,按揭成數和申請程序都與私樓不同。簡單來說,用綠表買居屋最多可借 9 成半,無需壓力測試;白表買一手居屋則最多可借 9 成,要壓力測試。
綠置居是協助綠表人士上藉購買公屋上車的置業計劃,綠置居按揭不設入息和資產限額,更免壓力測試,可謂是「呼吸 Plan」。
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