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長實樓質素分析!鑽石廳竟是長實發明?李嘉誠發跡史【解構發展商】

  • By
  • 千居 Spacious
  • December 11, 2020

在香港,長實樓盤幾乎是上車盤的代名詞。長江實業可謂是「細價樓」之王,比起恆基、新鴻基和新世界都更熱衷於發展面積細小、間隔奇特的「納米樓」。長實雖被市民調侃愛起「高級劏房」,但集團旗下的樓盤的表現,經常拋離其他專門發展單幢納米樓的中小型及海外發展商,可見集團在港人心中始終佔一席位。家喻戶曉的長實,其地產王國是如何築成?長實樓的質素,比起其他龍頭發展商,又是否真的相形見拙?千居帶你一讀長實的發展故事,分析近年長實樓盤的好與壞。


立即跳往:長實發展歷史鑽石廳竟是長實發明?長實是納米樓始祖?長實樓盤質素


長實發展歷史

長實創辦人「超人」李嘉誠先生一生的傳奇,始於其獨到的創業眼光,令他能靠自己脫貧致富,成為香港發展史上舉足輕重的大人物。長實的發展里程,乃至其李嘉誠先生的生平,最早可追溯至 1940 年代。

中日戰爭下遷居香港

恒基創辦人李兆基家族經營金行,家境富裕;新世界發展創辦人鄭裕彤則由岳父的生意周大福珠寶起家,四大發展商創辦中之中,真正算得上不靠「父幹」,一手一腳白手興家的,李嘉誠先生可謂當之無愧。

李嘉誠於 1928 年出生於潮州,曾祖父是李鵬萬是清朝文官八貢之一,而父親李雲經也曾是一名小學校長,家族可謂書香世家。可惜,李家智者雖眾,卻家境清貧,印證了「窮書生」的形象。

1939 年,中日戰爭步入第二個年頭,潮汕地區終宣布失守,翌年李父便舉家移居,逃難到了香港,當年李嘉誠僅得 12 歲。

李父到港後即告失業,3 年後更因肺病與世長辭。當時只得 15 歲的李嘉誠,雖可選擇投靠舅父「鐘錶大王」莊靜菴,卻堅持求人不如求己,很快便決意輟學養家。只得小學未畢業學歷的他,輾轉當過鐘錶學徒、手錶售貨員、五金行推銷員、塑膠帶推銷員,以及玩具推銷員。

李嘉誠聰明能幹,幾年間便在玩具製造公司升上了總經理,當年他只得 20 歲。

看準人口升幅和工業化,憑塑膠花發跡

50 至 70 年代,香港有大批國共內戰的難民湧至,人口極速膨脹,加上遇有制水等問題,市民對塑膠的需求與日俱增,香港的塑造業,乃至整個製造業步入高峰。放學回家幫忙「穿膠花」,賺錢幫補家計的畫面,更成為了 50、60 年代港人的共同回憶。

圖源自網絡

李嘉誠的商業直覺敏銳,早於 1950 年便看準了時機,以 5 萬元的資金創立「長江塑膠廠」,一嚐當老闆的滋味。5 萬元這筆資金,有 7,000 元來自李嘉誠自己的積蓄,4 萬多向親友借來,其中一名便是鐘錶大王舅父之女、表妹兼未來髮妻莊明月。

塑膠廠雖不完全是李嘉誠自己打本創立,但長實的塑膠王國絕對是他打拼得來。李嘉誠年中無休地為工廠賣力,每天的所有時間均奉獻予工作,終於在 1958 年,長江的營業額已達 1,000 萬元,李嘉誠沒有辜負眾人所望,更嬴得了「塑膠花大王」的美譽。

看準土地升值,轉戰地產,成立長江實業

圖:蘋果日報

在塑膠業取得成功,賺來「第一桶金」後,李家誠又看準了各行各業和居民土地的需求,轉攻地產界,並於 1958 年和 1960 年,先後在北角和柴灣買地興建工廈作放租之用。

香港隨後經歷了文革後遺的六七暴動和相應的移民潮,不少居於香港的富豪,對香港的前景缺乏信心,紛紛「走資」,拋售所持土地物業,密密離港,香港樓市暴跌,叫一眾商人憂心忡忡。慧眼如炬的李嘉誠對香港地產的信心卻沒有因此動搖,反而大舉買入物業,勢要趁低吸納,由 50 年代末兩棟面積約共 12 萬呎的工廈,增長至 70 年代初的 35 萬呎物業。

果真如李嘉誠所料,香港樓市在 70 年代尾又重返軌道,樓價節節上升,短短二十年間,狂漲近百倍。1972 年 7 月,李嘉誠趁勢將長江工業轉型為「長江實業」,並於同年 11 月在港上市。

收購英資和記黃埔,帶頭創造華資天下

李嘉誠一家舊照,前左為妻子莊明月

70 至 80 年代,香港華資精英輩出,鄭裕彤、郭得勝、李兆基、包玉剛等人皆以地產投資發圍,吞併了不少英資洋行。1977 年,李嘉誠率領長江實業奪得了香港地鐵遮打站(今中環站)和金鐘站上蓋的興建權,擊敗了英資對手兼中西區地王置地,與地鐵共同參與當時香港開埠以來最大的基建工程,令長實由中小型發展商,躍身成為最亮眼的大型企業。

兩年後,李嘉誠再下一城,入股由怡和等英資創辦、堪稱香港第二大的英資洋行和記黃埔,並逐步增持,終成為和記黃埔的最大股東,穩固長實在地產界的地位,奪下了一塊重要的版圖,率先為華資打出天下。

李嘉誠於 2018 年退休,其長實董事會主席一職由長子李澤鉅接任至今。


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長實奇則:鑽石廳竟是長實發明?

不少於八九十年代落成的大型屋苑,都採用了「鑽石廳」這種三尖八角的奇則,譬如黃埔花園海怡半島嘉湖山莊等等,翻查紀錄,以上皆是長實發展的屋苑,這絕非巧合,事關鑽石廳的始作俑者,便是李嘉誠名下的長實。

長實於八九十年代率先開創了鑽石龐這種令人又愛又恨的間隔,背後原因無從考究,有人說是為了令相鄰單位不成 L 形,望出窗不至於你眼望我眼,為伙數眾多的大型屋苑增加私隱度;有人認為長實開則開到三尖八角,是為了令更多單位的客飯廳享有單邊開揚景觀。超人的商業頭腦,一般人或難以揣測,事實是自 1997 年前特首董建華放寬《建築物條例》,容許新落成住宅單位的洗手間不設窗戶之後,鑽石廳這個潮流才告一段落,取而代之的是無窗衛浴,即俗稱的「黑廁」。


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長實是納米樓始祖?

2010 起,香港樓價升幅驚人,同時,政府收緊了按揭成數,樓價不斷高,新世代又借不足成數買樓,發展商便將價就貨,勢興起能夠借到高成數按揭的「細價樓」,把單位愈起愈細,實呎只得百逾呎的開放式至一房單位如雨後春筍,佔據了大眾市場。

坊間有人戲言,帶頭起鑽石廳的長實,也是這種「高級劏房」的始祖,但其實當年不少發展商可謂是一窩蜂地興起納米樓,由誰帶起,已難以考究,只是長實作為知名發展商,當然也最受注目。

2014 年,長實推售新盤大埔嵐山,入場單位只得 177 呎,堪稱當年全港最細的私人屋苑單位。不過,其實這個頭銜隨即已被其他新盤奪去。回顧近期新盤,起得最多市區細價樓的,主要是內地房地產公司,以及一些香港中小型發展商。展望未來一兩年,長實旗下的最細的新盤單位「名曰 · 九肚山」實用面積也有 266 呎。

2019 年,政府放寬按揭保險成數上限,首置人士購買 800 萬元或以下的物業,皆可申請「免壓測9 成按揭,上車須「現兜兜」繳付的首期銀碼大減,業界開始出現「納米樓將式微」的預測。翌年 7 月,長實的執行董事趙國雄上《香港01》財經節目「財經加零一」受訪時,曾坦言「納米樓遲早一定會爆煲,二手都冇人買」,集團顯然也見風轉舵,料徹底放棄起納米樓單位的方針。


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長實樓盤質素

長實新盤開價,常常被認為屬於「低水」,不似其他名牌發展商般溢價嚴重。保著「平嘢無好」的心態,不少港人便先入為主地覺得長實樓質素差。

客觀而言,俊和原來是長實御用承建商之一,俊和起樓的質素,在不少市民眼中,總未及金門、協興等金漆招牌。不過,據悉近年長實已陸續轉換承建商,以望改善樓盤質素,故近年落成的新盤水平有上升趨勢。翻查由驗樓達人詹濟南「詹 SIR」成立的香港專業驗樓學會過去幾年頒發的「建造及裝修業優秀大獎」名單,均未見長實的蹤影,「最佳質素屋苑」獎過去得主有恒基、新鴻基、信和、新世界等其他龍頭發展商。有驗樓師認為,每間發展商旗下的樓盤質素皆有分別,長實也不例外,一如其他發展商,長實主要投放資源於地段優秀的高尚住宅。



圖:Kin Cheung / AP、Bloomberg

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