千居Spacious
1,000+ 個評分
安裝

買釘契樓有折?釘契原因&自保方法

租買攻略 | 2024 年 2 月 26 日

想用低於市價置業上車,除了買凶宅、綠置居居屋無契樓之外,還可選擇買「釘契樓」。「釘契」代表甚麼?何解業主肯平賣?隱藏著甚麼風險?千居盤點 6 大釘契常見原因,與你解構買釘契樓如何自保。

想緊貼樓市動向,立即追蹤千居 FacebookInstagram 專頁 (@spacious.hk),掌握最新地產資訊。


延伸閱讀:新手買樓懶人包

【買樓流程與開支

買新盤程序買二手樓程序首期計算印花稅計算按揭教學 律師費須知 | 管理費

【入伙準備與家居佈置

驗樓清單搬屋收費入伙儀式 家居保險室內設計裝修工程

【搵樓攻略】

新盤一覽十大屋苑 | 校網搵樓 | 新居屋 白居二 綠置居


近期更新

  • 差估署每月公布二手住宅成交數據,2023年 12 月份二手住宅成交總數共 1,970 宗,較 11 月份的 2,007 宗,減少 37 宗,按月跌 1.84 %。(2024年 2月)

釘契的意思

「釘契樓」指的是,物業或業主本身涉及未處理好的法律訴訟,構成產權負擔,相關註冊文件被登記到土地註冊處,令物業難以出售。

涉及物業權益的人士,例如債主、地政署屋宇署,若日後業主申請破產、出售或轉讓該物業時,會按照權益及登記先後,依序獲償。

事實上,釘契能保障新買家,每當進行物業買賣,買方律師必會代為進行物業查冊,確保物業「身家清白」,如律師發現物業有未解除的法律問題(即未「解釘」),會向新買家解釋或須承擔之法律責任。


【買樓必讀】搜尋 600 萬內上車盤 →



釘契常見原因

1 . 業主欠債

如業主因欠債被入稟追討,法庭會先把物業充公,而該法庭命令會登記到樓契上,防止業主出售或轉讓物業。

如業主照樣賣樓,則通常會列明須於簽署《正式買賣合約》前清還債項。但若簽約當日,業主尚未「解釘」,新買家有權提出取消交易,並就業主違約追討損失。

2. 欠管理費

如業主拖欠管理費,不論欠款額多寡,只要業主立案法團或管理公司有理由相信業主沒有清繳款項的打算,便可透過法律訴訟,申請拍賣單位以追收欠款,物業會被「釘契」。

3. 拖欠政府費用

如業主欠繳差餉地租等政府費用,政府有權將警告信登記在土地註冊處,甚至收回有關物業。一般來說,業主一旦放售物業,所得之金額會先償還政府費用。

4. 違犯建築物條例

當屋宇署發現物業違反《建築物》,如有僭建、危險建築物、未入則的結構性改動等等,屋宇署會發出改建令、清拆令或封閉令。

這類檢控會被註冊於樓契,直至業主按時解決問題(如清拆僭建物),而僭建亦是最常見的釘契原因。

5. 違反大廈公契

如業主經常或長期違反大廈公契,例如偷偷飼養動物、將住宅物業當作商業用途、擅自分租等,業主立案法團有權提出法律訴訟,一日未經裁定,都會於查冊上顯示。

6. 業權糾紛

遺產及婚姻等問題容易引起業權訴訟,連累物業被釘契,這種官司未必能短時間內得以解決,令新買家難以決定何時簽約,完成買賣交易。


【買樓必讀】搜尋所有放盤 →



釘契對買樓和按揭的影響

1. 定價比市價低

釘契樓的唯一好處,就是考慮到對新買家的影響,有關物業售價一般比市價低。至於低幾多成,通常視乎釘契的原因,愈難處理的釘契問題,愈有機會推低樓價。

2. 按揭成數下調

對於較嚴重的釘契問題,如業權糾纏不清,銀行未必會批出按揭。即使問題已得解決,如已清拆僭建物,部分銀行亦有機會因應風險,調低按揭成數

3. 新買家或須負法律責任

假使物業未解釘,所有問題或一併過戶給新買家,要為釘契問題負上法律責任。因此在簽約前,買方律師會確保物業已解釘,或於合約寫明,新業主有權向舊業主追討一切由釘契問題引致的損失。

4. 交易告吹

最後,如果原業主一直都不能為物業解釘,交易就有可能告吹。即使新買家有權入稟向業主追討損失(如訂金、代理佣金、律師費等),亦白白浪費不少時間與心機,裁決又可能遙遠無期,費時失事。


買釘契樓有很多風險,比較適合有經驗買家,假如是新手買家,購買前記得找持牌經紀代為查契,即上千居尋找各區筍盤


【買樓必讀】立即搜尋全港優質放盤 →



常見問題

如何避開釘契樓?

最重要是進行查冊,如不確定物業是否含有釘契文件,最好委託熟悉物業買賣的律師處理。

如何避開僭建樓?

睇樓時,應細心比對物業已註冊的圖則和實際間隔,如發現有任何出入,記得向代理和業主查問。


推薦文章

【二手成交記錄冊】資助房屋、私人物業、注意事項、常見問題

租買攻略 | 2024 年 2 月 25 日

一人租屋好貴?盤點適合一人入住的5種平租屋(比較租金/退租期/裝修)

租買攻略 | 2024 年 2 月 26 日

睇車位成交4大重點,掌握車位投資勝利法則!

租買攻略 | 2024 年 3 月 7 日

訂閱網誌

接收最新的樓市動態和見解分享

Exit mobile version