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買釘契樓有折?釘契原因&自保方法

租買攻略 | 2022 年 11 月 24 日

想用低於市價置業上車,除了買凶宅、綠置居居屋無契樓之外,還可選擇買「釘契樓」。「釘契」代表甚麼?何解業主肯平賣?隱藏著甚麼風險?千居盤點 6 大釘契常見原因,與你解構買釘契樓如何自保。


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釘契的意思

「釘契樓」指的是,物業或業主本身涉及未處理好的法律訴訟,構成產權負擔,相關註冊文件被登記到土地註冊處,令物業難以出售。

涉及物業權益的人士,例如債主、地政署屋宇署,若日後業主申請破產、出售或轉讓該物業時,會按照權益及登記先後,依序獲償。

事實上,釘契能保障新買家,每當進行物業買賣,買方律師必會代為進行物業查冊,確保物業「身家清白」,如律師發現物業有未解除的法律問題(即未「解釘」),會向新買家解釋或須承擔之法律責任。


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釘契常見原因

1 . 業主欠債

如業主因欠債被入稟追討,法庭會先把物業充公,而該法庭命令會登記到樓契上,防止業主出售或轉讓物業。

如業主照樣賣樓,則通常會列明須於簽署《正式買賣合約》前清還債項。但若簽約當日,業主尚未「解釘」,新買家有權提出取消交易,並就業主違約追討損失。

2. 欠管理費

如業主拖欠管理費,不論欠款額多寡,只要業主立案法團或管理公司有理由相信業主沒有清繳款項的打算,便可透過法律訴訟,申請拍賣單位以追收欠款,物業會被「釘契」。

3. 拖欠政府費用

如業主欠繳差餉地租等政府費用,政府有權將警告信登記在土地註冊處,甚至收回有關物業。一般來說,業主一旦放售物業,所得之金額會先償還政府費用。

4. 違犯建築物條例

當屋宇署發現物業違反《建築物條例》,如有僭建、危險建築物、未入則的結構性改動等等,屋宇署會發出改建令、清拆令或封閉令。

這類檢控會被註冊於樓契,直至業主按時解決問題(如清拆僭建物),而僭建亦是最常見的釘契原因。

5. 違反大廈公契

如業主經常或長期違反大廈公契,例如偷偷飼養動物、將住宅物業當作商業用途、擅自分租等,業主立案法團有權提出法律訴訟,一日未經裁定,都會於查冊上顯示。

6. 業權糾紛

遺產及婚姻等問題容易引起業權訴訟,連累物業被釘契,這種官司未必能短時間內得以解決,令新買家難以決定何時簽約,完成買賣交易。


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釘契對買樓和按揭的影響

1. 定價比市價低

釘契樓的唯一好處,就是考慮到對新買家的影響,有關物業售價一般比市價低。至於低幾多成,通常視乎釘契的原因,愈難處理的釘契問題,愈有機會推低樓價。

2. 按揭成數下調

對於較嚴重的釘契問題,如業權糾纏不清,銀行未必會批出按揭。即使問題已得解決,如已清拆僭建物,部分銀行亦有機會因應風險,調低按揭成數

3. 新買家或須負法律責任

假使物業未解釘,所有問題或一併過戶給新買家,要為釘契問題負上法律責任。因此在簽約前,買方律師會確保物業已解釘,或於合約寫明,新業主有權向舊業主追討一切由釘契問題引致的損失。

4. 交易告吹

最後,如果原業主一直都不能為物業解釘,交易就有可能告吹。即使新買家有權入稟向業主追討損失(如訂金、代理佣金、律師費等),亦白白浪費不少時間與心機,裁決又可能遙遠無期,費時失事。


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常見問題

如何避開釘契樓?

最重要是進行查冊,如不確定物業是否含有釘契文件,最好委託熟悉物業買賣的律師處理。

如何避開僭建樓?

睇樓時,應細心比對物業已註冊的圖則和實際間隔,如發現有任何出入,記得向代理和業主查問。


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