業主立案法團條例的作用，就是界定業主立案法團的角色，賦予法團權利與義務，並且清楚劃分法團與業主之間的關係，避免爭議。業主立案法團負責管理物業大大小小的事宜，並不能忽視其重要性，更不能放任法團處理所有事務，以免出現不公、甚至濫用公家資源的情況出現。千居準備了以下文章，將業主立案法團條例整合，讓你更清楚了解法團的作用。 立即跳往：業主立案法團條例｜法團爭議｜業主/業主立案法團支援｜常見問題 業主立案法團條例 業主立案法團是根據《建築物條例》（第344章）而制定，提供業主一個法律依據，能夠放心依靠法團管理大廈，並且平衡業主立案法團的權力與職責，方便物業的日常運作。 法團成立背景 私人屋苑的業主共同擁有大廈的公共部分，所以大家需要一同負擔管理及維修責任，而這些工作必須有機制的監管，才能有效率地商討並執行。法團的成立就是為了提供一個具法律效力的組織，組織大廈內的大小事宜。 管理委員會委任程序 業主立案法團需要委任一個管理委員會，條例已訂明條文制定管委會的權與責，並且提供指引監督委員會會議，以及指示管委會的職位更換替補。條例已訂明管委會的人數規定，日後若想更改委員人數，只可以透過法團業主大會通過決議，才能更改。 同時，條文亦提出對管委會的保障，假如管委會能夠誠實履行職責，則無須為法團的整體錯失，承擔個人法律責任。 法團業主大會 業主立案法團必需定期舉行法團大會，管委會在法團註冊成立起15個月內，必須召開第一次業主周年大會，其後每次大會後的12-15個月內，需舉行下一個業主周年大會。 由於大廈的保養和維修需要定期進行採購，法團需要依從條例的指引進行採購或招標，以示公正。 除了監管業主立案法團，條例亦載明業主和物業管理公司的職責和權利，即使有法團的幫助，也不代表業主可以完全置大廈事宜不顧，業主有責任主動關心法團工作，而物業管理公司也需要根據條例的指引，協助大廈打理一切事務。如果任何一方沒有履行職責任務，隨時可以被強制命令以其他物業管理公司代為管理大廈。 法團爭議 雖然早已有《建築物條例》的監管，但是業主立案法團的存在多年來也引起不少社會爭議及輿論，尤其當法團需要徵收管理費時，更容易惹業主不滿。 龍門居 以2019年龍門居增加管理費一事為例，當時龍門居的業主立案法團宣佈各單位管理費上調12%，居民因為心感不滿而於屋苑附近聚集抗議。 根據《建築物條例》（第21 1A條），只有當管理費新增幅度超過50%，法團才需要召開業主大會通過決議。但是，龍門居事件中的增幅不足50%，所以並不受條例規範。 在以上情況中，居民若想改變決議，需要召開業主大會否決新增管理費，甚至向土地審裁署訴求裁決，或者直接集合20%的業主支持，解散管理委員會。 雖然妥善管理大廈是管理委員會的義務，但是居民也要提醒自己，參與法團的決策工作也是自己應該履行的責任，需要多加上心。 彩明苑 2021年，將軍澳彩明苑的業主立案法團亦入稟高等法院，指控物業管理公司及物業管理經理多番偽造或更改銀行戶口結單，盜取屋苑逾千萬元，干犯欺詐罪。 一些屋苑的業主立案法團，可能會委任第三方物業管理公司，代為管理屋苑事務，當中許多事務可能牽涉金錢交涉，存在被第三者利用職務之便，盜取屋苑存款之風險。所以即使已委託物業管理公司，仍然要多加監督，切勿掉以輕心，被物業管理公司肆意妄為。 業主/業主立案法團支援 業主支援 除了《建築物條例》的保障，民政事務署也會向私人物業業主提供以下支援： 業主立案法團支援 民政事務署設有專責部門，協助大廈成立法團並提供相關資料，此外，若業主和法團在決策期間出現分歧，可以聯絡地區大廈管理聯絡小組，小組提供以下服務： 業主立案法團扮演物業管理的重要角色，負責處理物業大小事務，所以業主切記要多參與法團活動，若想參考更多樓盤選擇，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題

無論你是業主、準買家、還是租客，你都有機會遇上要繳交差餉的一天，但是你知道如何查詢差餉嗎？對於準買家而言，你必需了解清楚物業的差餉賬目，知道前任業主是否有未清欠的差餉餘額，否則入手後可能變成你要負擔這筆數目。差餉款項未必是大數目，但是長遠而言也是一筆固定支出，所以千居就準備了以下文章，為你講解整個查詢差餉流程。 立即跳往：查詢應課差餉租值｜查詢差餉賬目資料｜常見問題 查詢應課差餉租值 物業的應付差餉，是由政府每年公佈的應課差餉租值計算而來，應課差餉租值是假設物業出租時收到的年租，徵收差餉的金額由應課差餉租值的5%起。政府現已實行「住宅物業累進差餉制度」，因應住宅物業的應課差餉租值，差餉徴收率將逐步提高： 如果你是一名買家，想知道準備入手的物業需要繳付多少差餉，你可以查詢應課差餉租值，然後從中得知物業大概的應付差餉。 應課差餉租值名冊 你可以到差餉物業估價署網站，查閱向大眾公開的應課差餉租值名冊，流程如下： 查詢差餉賬目資料 指定賬目 差餉物業估價署提供免費服務，讓你可以查詢指定賬目的結欠，方便你繳款，流程如下： 這項服務適用於只需繳付一間物業差餉的業主或租客，或者你是已經落訂的準業主，想查詢上手業主是否有結欠未還清的差餉，就可以使用此服務了解更多。 所有賬目 另外，差餉物業估價署也提供收費服務，讓你可以查詢物業所有賬目的結欠，因為同一物業在不同時段可能有不同的賬目結欠，每項物業記錄的查詢費用為20元，流程如下： 此項服務適用於準備轉讓物業的業主，整理好物業不同時期的差餉結欠，免得留有未繳清的數目。 差餉查詢服務是為了提供大眾便利性，方便公眾履行公民責任，準時交稅。買樓前記得要查閱清楚物業的差餉賬目結餘，讓上手業主結清才接手物業，如果對更多樓盤資訊有興趣，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題

買樓除了計算置業開支，入伙後費用也不可忽視，如差餉、地租、地稅、管理費等等。對於新手業主，都能預備好每月的供樓開支和管理費，卻很多時候計漏了地租、地稅與差餉。到底這些費用有何分別？何時繳付？繳付給誰？繳付多少？千居一次過告訴您三者區別。 立即跳往：差餉  |  地租  | 地稅  | 繳付時間、金額與對象 | 2047大限 | 常見問題 差餉 差餉，字面上即「差人」的糧餉，已今天去理解這個意思，或許不合時宜，但若追溯至英治時代，這一項向政府繳納的稅，確是用作維持香港警隊開支。 時至今天，差餉是對房產物業徵收的稅項，用於支付公共服務開支，如公共照明系統、食水供應等等，基本上所有業主都需要繳付差餉，除了少數特殊情況，例如一些新界建築物。 地租 要了解地租，首先要明白，香港所有土地 (中環聖約翰教堂所屬地除外)，均由政府擁有，政府就某地批出地契（即租契）給發展商，以確認為該土地的承租人，但非真正擁有人。 簡單而言，承租人須向政府繳付地租，以換取在地契文件所指明年期內，可佔用土地的權利。順理成章，各單位業主從發展商購入物業，地租轉由各業主支付。但因牽涉歷史問題，部分由新界原居民擁有的丁屋或祖堂地，可獲豁免地租。 新地租的出現 回歸前的香港，經歷多屆殖民地政府管治，出現了不同租期的地契，1984年的《中英聯合聲明》，便釐清了香港回歸後的土地契約問題，以下兩類土地契約，需要繳交新地租： 地稅 至於地稅，其實概念上與徵收地租相同，一般而言，業主繳交地稅，便不用繳交地租，反之亦然。 由於早期香港受到「割讓」與「租借」等形式佔據，不同區域的地契年期有別，因此只有部分地區物業，需要支付地稅。 自19世紀中葉，英國與清政府簽訂了3條條約，其中《南京條約》 及《北京條約》 分別以「永久割讓」方式佔據了香港島，以及界限街以南的九龍半島；及後再簽訂《展拓香港界址專條》，將新界及多個島嶼租給英國。 一般來說，位於九龍界限街以南及港島區，及於1985年5月27日之前獲批土地契約的物業，需繳交地稅。但當中也有例外，例如位於港島區的薄扶林花園，地契於2005年續期後，需要繳交地租。 繳付時間、金額與對象 雖然差餉與地租的定義不同，但都是每個季度向業主收取的，金額是按物業的應課差餉租值 (租值)，乘以一個百分比計算；至於地稅，通常一年收取2次，視乎地稅金額及物業位置而定。 政府於《2022 / 23 財政預算案》提出差餉制度改革， 建議引入累進制差餉，按應課差餉租值，分設三個徵收類別（5%、8%、12%），於2025年1月1日起生效，具體措施如下： 差餉租值 累進稅率 首550,000元 5% 其後250,000元 8% 超出800,000元 12% 值得留意，差餉與地租由差餉物業估價署徵收，地稅則是由地政總署徵收；如不繳交地租或地稅，可被視作違反契諾，政府或有權收回有關物業。 2047大限 上文提過，已獲批續租權的地契，租期都不超過2047年6月30日，於是坊間有所謂的「2047大限」。部分人士擔心買樓後，所屬地契會否自動續期，會否需要補地價，更甚者，由政府直接收回土地。 這個問題何去何從，暫時未有太多著墨，但的而且確，中國內地的土地設有使用權期限，過了限期的物業，有需要補地價。現時，香港只有「千年契」物業 (已批999年地契) ，未必需要面對大限問題，例如太古城、香港仔中心、碧瑤灣、賽西湖大廈等等。 另外，2047大限亦影響到銀行按揭，因自2017年起批出的30年按揭，已觸及2047年。金管局曾為此作出回應，指政府有權批出2047年後的續期地契，呼籲銀行不用調整按揭政策。 遙遠的問題不容易看清，但眼前的上車置業問題，卻需要花時間處理，即上千居搜尋全港筍盤。 常見問題