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買農地送牌照屋?租買牌照屋陷阱你要知

  • By
  • 千居 Spacious
  • August 18, 2021

本港的鄉郊農地,有兩種建築物可以無業權,卻又合法存在,不需清拆,一種叫「登記寮屋」,另一種叫「牌照屋」。牌照屋意思是甚麼?與寮屋又有甚麼分別?租買牌照屋前,一定要清楚牌照屋陷阱!



立即跳往:牌照屋vs寮屋牌照屋規格牌照屋有繼承權是好是壞?有牌主允許即可入住?牌照屋申請買農地送牌照屋牌照屋重建和賠償


牌照屋vs寮屋

牌照屋 / 大學線

「登記寮屋」的起源,可追溯至 1940 年代,國共內亂從內地走難抵港的難民,在山邊路旁非法霸佔官地,搭建鐵皮屋和木屋等「寮屋」,以作居所。

登記寮屋沒有業權,沒有樓契,理論上不可出租放售。1982 – 1983 年,政府為全港寮屋進行登記,已登記的寮屋一直「暫准存在」至今,直至兩種情況:

  1. ▸ 政府收回土地重新發展
  2. ▸ 佔用人非法改建寮屋,不肯還原,導致收清拆令

簡單而言,寮屋本身是違法違契的建築,沒有業權,但經政府實施寮屋登記一著後,登記寮屋可依照登記時的模樣暫存下去。

「牌照屋」則不同,牌照屋是在政府的批准下興建,地政總署會發出「土地牌照」或「租賃許可證」,批准農民在農地興建臨時構築物,如休息用的農舍、擺放農具用的小屋等,方便農民務農和照顧禽畜。部分牌照屋亦容許居住。

牌照屋同樣沒有業權,沒有樓契,但就有牌照資料為依據,佔用狀況須得政府發牌批准,不可隨意轉讓放售。

臨時房屋類別定義土地業權
獲容許寮屋登記後暫准存在,不可轉名
不可出租放售
多建於官地
牌照屋領牌照後合法佔用,可將牌照轉名至直系親屬(父母、子女、兄弟姊妹)
不可出租放售
或建於私人土地(如私人農地)

牌照屋規格

牌照屋別稱為「TS屋」(TS = Temporary structure),一般有指定規格:

  • ▸ 佔地面積不多於 400 呎
  • ▸ 建屋高度不可超過 14 呎

實際的規格,要按照發牌時的標準,牌照持有人不許擅自進行改建,包括更改物料、大細和用途等,一旦被發現,地政總署會要求還原。

有牌照屋可以住人,也有些只可作務農、飼養禽畜等用途,實際要向持牌人查證。

有登記寮屋同時擁有牌照,也屬於牌照屋,該等牌照屋於當年進行寮屋登記時,或被寮仔部職員在外牆用油漆寫上了記號,以辨認該建築物的用途,較為人所知的識別有 PR 和 ACCT,這兩種一般都是可住人的。


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牌照屋有繼承權是好是壞?

「牌照屋」和「登記寮屋」均屬臨時構建物,兩者的外型、用途、轉讓限制等條件都非常相似,最大的分別便是在於佔用權。

寮屋沒有業權,沒有樓契,也不設由親屬繼承的制度,理論上不可出租放售。不過,政府並無實際規管佔用人狀況,不會因為佔用人非為當初登記人而下遷出令。這個漏洞,造就了登記寮屋「枱底交易」甚為猖獗的現象。

相反,牌照屋的佔用權由持牌人所管有,持牌人可與家人同住,也可將牌照轉名至直系親屬,由兄弟姊妹、父母、子女佔用,但就絕對不能出售或放租予外人,一旦被發現,會被撤銷牌照。

牌照屋有繼承權,按字面看,對持牌人和其直系親屬似乎較有保障,能夠確保佔用權不斷承傳下去;但亦因為該牌照繼承制度,持牌人難以「甩手」建築物,未能從枱底交易獲利。


有牌主允許即可入住?

牌照屋能不能住人、誰人可以入住等問題,首先要搞清楚,如上文所述,不是所有牌照屋都可作居住用途的。部分牌照屋只可作務農等用途,連牌照持有人本身都不可以入住,否則便是違反了牌照用途,牌照或被吊銷。

可作居住用途的牌照屋,亦只供持牌人及其家人入住,不可放租予街外人,當如民宿般放租更是萬萬不能。即使得持牌人同意入住,或佔用人是關係密切的親朋戚友,只要非為持牌人及其直系親屬,亦屬違規。


買農地送牌照屋

有牌照屋建於官地(官地牌照),也有部分建於私人農地之上(私人地牌照)。不少農地放盤會以「送牌照屋」為招徠,吸引農民以外的投資用家。

農地本身為私人土地,在公開市場上買賣正當不過。然而,在私人農地上搭建的牌照屋,似乎受限於「土地牌照」或「租賃許可證」的條款,不能轉讓出去。

當街外人買入該等「送牌照屋」農地後,該牌照便會自動失效,地政總署或發出清拆令,要求買家 / 持牌人拆卸建築物。

如果有代理表示買農地可送牌照屋,買家便要多加留神買賣細節,以免誤墮法網。


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牌照屋申請

圖:Now 新聞

牌照屋是 1970 – 1980 年代香港農業旺盛時的產物,今日本地農業式微,政府已多年沒有批出新牌照。現時存在的牌照屋,該牌照一般由繼承所得。


牌照屋重建和賠償

持牌人不可自行改建牌照屋,但如果政府提出收地要求,需要清拆建築物,持牌人和佔用人可得到特惠補償及安置安排。

過去受政府發展清拆行動影響的

居民只要能夠證明已於受影響寮屋居滿 2 年,便合資格獲得搬遷特惠賠償,以及公屋上樓的安置安排。

牌照屋持牌人如符合公屋入息審查限制,可獲安排優先編配公屋,亦可以綠表資格申請綠置居

不獲公屋安置的受影響戶,可獲「特惠補償」現金津貼(須居滿 2 年):

寮屋戶特惠津貼下限寮屋戶特惠津貼上限
$60,480$120.96萬不等

如佔用人非牌照屋持牌人,則須提交證明,顯示於政府公布清拆行動日時,已居住於受影響寮屋滿 2 年,並符合其他的公屋申請資格,便可被視為已輪候公屋 2 年,加快公屋編配上樓的速度。

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