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【買第二層樓】最高按揭成數、壓測要求、印花稅、回復首置身份、常見問題

業主專區 | 2022 年 6 月 22 日

自政府於 2022 年 2 月放寬按揭成數,$1000萬樓價最多可做 9 成按揭,部分投資者有意入市買第二層樓。由於已有物業在手,買家在預算上要有更多準備,包括不能借盡 9 成按揭、要通過更嚴格的壓力測試,以至繳付 15 %從價印花稅。現在讓千居為你詳列有關注意事項。



立即跳往:按揭成數壓測要求從價印花稅回復首置身份常見問題



按揭成數

放寬按揭保險樓價上限,是為了協助未持有物業的市民置業,對於打算購買第二層樓的買家,即使購入 $1,000 萬的樓,不符合申請 9 成按揭的要求,最多只可借8成按揭

根據按保公司契約規定,如果申請高成數按揭 (6成按揭以上),申請人的物業須用作自住,才有機會獲批核。現居業主亦不能訛稱買第二層樓作自住用途,若原有物業已報稱自住,當購買新單位時,按保公司會要求申請人解釋,為何兩個單位均用作自住。若購入的是連租約物業,最多借五成按揭。



壓測要求

向銀行敍造按揭, 要通過兩關壓力測試,對於首置人士,第一關的供款入息比率(DTI) 不多於 50 %,第二關的按息加三厘不多於 60 % ,但即使未能通過第二關壓測,仍有機會獲批按揭。

但若買入第二個單位,壓力測試要求更為嚴格,兩關的要求分別下調一成至40%及50%。值得一提,銀行在計算申請人購買新樓的收入要求時,亦會考慮其現時每月供款額,假若現居物業仍有按揭貸款,亦會計入供款入息比率。


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從價印花稅

為了壓抑樓市炒賣情況,買家在持有物業情況下買另一層樓,須支付高達 15 %的從價印花稅。首置身份只需按較低的第二標準稅率,支付印花稅。

以 $1,000 萬單位為例,首置買家須付 3.75% 稅率,相等於 $37.5 萬元稅款;而非首置買家,則須付 $150 萬元印花稅,兩者相差逾 $110 萬元。如果是非香港永久居民買家,購買新物業時,須另付15%的買家印花稅



回復首置身份

以上提到的種種入市障礙,皆源於非首置身份,事實上,不少買家會在買第二層樓前,先回復首置身份。假如現有物業是聯名持有,是可以透過甩名,把其中一方業權轉讓給另一方,從而令其中一人回復首次置業身份。

若不是聯名持有,業主也可考慮以近親轉讓方法,再次回復首次置業身份。但要留意,無論是甩名或近親轉讓,也會被視為一宗樓宇買賣,須支付從價印花稅及律師費開支。


雖然買第二層樓會面對不少難題,但始終買樓放租,亦是增加被動收入的主要渠道之一,而且樓市升幅帶來的資產升值,亦相當吸引。各位業主想了解更多樓盤資訊,即上千居搜尋各區筍盤


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常見問題

轉讓業權予近親時,大幅壓低成交價,能否藉此支付較少印花稅?

如果物業成交價過低,稅局有可能自行為物業進行估價,並會向業主追討相差之印花稅。

買入第二層樓後出售第一層樓,如何獲得稅項寬免?

若買家在一年內完成「樓換樓」,即售出原本持有的唯一住宅物業,可獲退回多繳的稅款,惟買家仍要先繳付15%稅率的印花稅。


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