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【解構發展商】華懋樓盤質素分析!由小甜甜傳奇走至非家族經營

  • By
  • 千居 Spacious
  • December 22, 2020

本地發展商中,華懋的發展史故,可謂最具戲劇性。華懋集團的兩位靈魂人物王德輝和龔如心,曾經是報章頭條的常客,花邊新聞哄動一時,成為市民茶餘飯後的討論對象。二人離世後,也兩度掀起億元世紀爭產案。近十年,華懋積極「洗底」,重新建立本地龍頭發展商的可靠形象。由高調走向低調,過去買家對華懋樓的負面評論,又有否隨集團改朝換代而出現逆轉?我們由華懋的歷史說起,分析華懋樓的質素。


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華懋集團發展歷史

銷售工業原料起家

尖頂建築為「華懋企業公司」
尖頂建築為上海沙遜大廈的「華懋企業公司」(灼見名家)

華懋集團的歷史,最早可從王廷歆這個關鍵人物說起。王廷歆生於 1911 年,是溫州一家染料公司的太子爺。1930 年代,上海發展進入黃金時期,王廷歆舉家由溫州移居至上海,先是與友人合夥,創立了「榮華公司」,經營「老本行」,售賣工業染料。五年後,他自立門戶,開設了「華懋企業公司」(China United Chemical Corporation),從英美進口工業原料和西藥。

1950 年代中國解放,王廷歆再次舉家移居,搬來了香港定居,並將業務重心從上海移至香港,本來的香港分部頓成了總部。1952 年 12 月,王廷歆與長子王德輝正式成立了「香港華懋公司」(China United Chemical Corporation Limited),繼續從事工業原料進口業務,及後更發展至興盛一時的塑膠業,擔任了美國塑膠供應商的香港獨家代理,比肩李嘉誠的塑膠廠「長江工業」。

1960 年代進軍地產界,於新界發圍

1960 年,王廷歆的長子王德輝接掌了公司,在進口生意淘得第一桶金後,創辦了「華懋置業」(Chinachem Investment Company Limited),與當時結婚 5 年的妻子龔如心攜手經營,銳意進軍香港地產業。

華懋和不少其他屹立至今的大型發展商一樣,趁著香港 1960 年代的移民潮,以及 1967 年六七暴動後的樓市暴跌期間,以低價大手買入大批土地,帶領集團在 70 年代經濟彈起時邁向空前成功。

根據友人趙世曾說,當時香港的發展商眼睛都盯在市區地皮,爭相在港島九龍一帶買地起樓,但華懋王氏夫婦二人眼光獨到,反看準新界地的潛力,在荃灣一帶買入多幅地皮,發展樓高6至12層、單位面積約 300 至 400 呎的單幢式細價樓,吸引在荃灣工廠打工的「工廠妹」置業上車。

趙世曾又說,王德輝和龔如心,一個負責買地, 一個負責構思如何發展,兩人合作得天衣無縫。華懋集團的風雲人物,不再是王老爺王廷歆,而是年輕有為的王氏兩夫婦。

1970 年代香港經濟起飛,華懋成為龍頭發展商

踏入 70 年代,香港的製造業和整體經濟彈起,在荃灣、葵涌、新蒲崗、慈雲山、觀塘等市區邊緣的工廠打工的「工廠妹」們,也躋身成為夠錢買樓的上車族,華懋的買地策略報捷,1971-72 年度公司純利達2,500萬元,令集團更有信心攻打豪宅市場,發展高尚住宅如畢架山碧華閣(1970年)、薄扶林華亭閣(1974年)、西半山大學閣(1979年)、赤柱山莊(1978年),以及寶馬山富豪閣(1979年)等。

正因如此,時至今日,華懋樓仍然極少有港九市區樓,反而新界西、新界東等上車地段,以及港島西半山等傳統豪宅地段才多見集團的蹤影。

隨著香港經濟起飛,地產市道復甦,王德輝身家暴漲,華懋憑藉大量土地儲備,不斷擴充規模,開設了不同與物業相關的附屬公司,例如負責物業管理的合安管理有限公司,以及負責為華懋樓買家造按揭的華新財務有限公司等。王德輝和龔如心二人合力,將華懋這家徹徹底底的華資公司,發展至香港其中一家大型地產商。

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王德輝失蹤奇案

王德輝舊照
王德輝舊照(巴士的報)

正當華懋集團的發展如日中天,華懋主席、千億富豪王德輝的生活卻好景不常。1983 年 和 1990 年,王德輝兩度被綁匪「標蔘」綁架,第一次勒索 1 億美元,第二次更「大咬」勒索 10 億美元。龔如心第一次付了約 8,500 萬港元贖金,第二次則付了約 2.6 億港元,可惜丈夫在第二次被綁架後便下落不明,而主謀前警長鐘維政至今仍然在逃。

王德輝失蹤後,龔如心接掌了華懋王國,業務不斷擴充,涉足海外的科技和金融業。

王廷歆、龔如心世紀爭產案

1997 年,王父王廷歆入稟香港高等法院,要求法庭宣佈失蹤逾 7 年的王德輝已經死亡,並頒令執行王德輝在 1968 年立下的遺囑,繼承其千億身家。

1999 年,高等法院宣佈,王德輝在法律上已經「死亡」。龔如心卻拿出了王德輝在 1990 年訂立、被傳媒報道為「One Life One Love」的 4 頁遺囑(因文件寫有同等字句),指自己才是王德輝遺產承繼人,自此便與家翁掀起了長達 8 年的世紀爭產案。

案件初審及上訴階段王廷歆均獲勝訴,龔不過於 2005 年上訴得直。後來,英皇集團主席楊受成在其自傳中,揭露了爭產案期間,王廷歆曾託他當「幕後金主」出錢資助打官司,並以十億元作回報。

陳振聰億元爭產案

龔如心和陳振聰合照
龔如心和陳振聰合照(巴士的報)

龔如心繼承千億遺產後,不出 2 年便因卵巢癌逝世,其身家又再一次成為城中熱話。一名名叫「陳振聰」的男子突然跳出,自稱為龔的情人,更出示龔於離世前一年立下的遺囑,當中訂立龔將所有遺產都轉交給他。

陳的出位言論、多年來在龔手中得到的逾十億元鉅款、以及其與龔之間的親密關係,曾經日復日地佔據報紙頭條,轟動一時。華懋的代表律師指,龔如心因丈夫失蹤、哀傷過度而失信於人,陳振聰只是其於 90 年代請來尋找王德輝的風水師,兩人關係建基於金錢,難以相信龔會於 10 年後以一紙遺囑將整個華懋業務交予給他。

2010 年,高等法院裁定,陳振聰所持的 06 年遺囑是偽造文件,頒布華懋慈善基金為遺產受託人,而陳則被控偽造遺囑及行使虛假文書,於 2013 被判監禁 12 年。


華懋特色

華懋現任CEO蔡宏興
華懋現任CEO蔡宏興(HK01)

爭產案塵埃落定,華懋的話題性告一段落。因王氏夫婦後繼無人,集團的家族經營模式也成歷史。現時,華懋集團行政總裁一職,由前南豐重臣蔡宏興出任。蔡宏興的管理思維創新,帶領華懋衝破守舊的經營模式,由 centralized(集權)改變成 decentralized(放權),讓員工有更大自由度和自主權,為公司效力。

在一眾發展商中,華懋的最大特色,便是非由家族經營,脫離了長實的李嘉誠家族、恒基的李兆基家族、新世界的鄭裕彤家族等公式。除此之外,華懋也是少數沒有上市的發展商,其他非上市的出名發展商有會德豐(於2020年私有化)和南豐等。

2020 年,華懋踏入 60 周年,集團推出了全新的標誌,透過「Places with Heart」的概念,傳達出集團是一家透過核心業務及創造共享價值,為市民、社區及環境帶來正面影響的發展商,為集團進入數碼時代揭下了新的序幕。


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華懋樓盤質素差?

華懋元朗單幢項目好順意大廈
華懋元朗單幢項目好順意大廈(港股策略王)

舊時香港買家對華懋樓負評如潮,不是無根無據。華懋樓被狠批,主要因為昔日集團主力發展中低價位的住宅,以吸引財力有限、又想落地生根的工廠妹上車族。集團在新界興建了不少單幢樓,單單是這一點,足以遭部分買家詬病,被認為單幢樓管理比起屋苑式管理落後。

華懋淺水灣項目 The Lily
華懋淺水灣項目 The Lily(南華早報)

華懋早期的項目為了以平價吸引買家,不惜「將貨就價」,樓盤的用料都不甚講究,形成了「華懋樓,漏水樓」的印象。不過,華懋其實同時有多年起高檔豪宅的經驗,加上集團經歷過改朝換代,現時已改變策略,不再走中低檔路線,主力發展高尚住宅,部分項目更交由有質素保證的金門建築,華懋樓質素差一說或已成往事。


盤點著名華懋樓盤

華懋樓盤地區入伙年份
建華花園北角1993
泰和閣灣仔1995
西寧閣西環1990
華亭閣薄扶林1974
域多利花園薄扶林1988
碧麗軒薄扶林1992
(2020年重建)
麥當勞道3號中半山2017
The Lily淺水灣2010
赤柱山莊赤柱1978
紅山半島大潭1990
御·豪門黃大仙2010
豪門黃大仙2006
御門·前九龍城2014
金‧御門九龍城2016
寓·弍捌深水埗2012
雲門九龍塘2014
賢文禮士九龍塘2016
金獅花園大圍1986
碧濤花園石門1991
碧霞花園火炭1984
富豪花園沙田1982
花園城沙田1984
希爾頓中心沙田1985
好運中心沙田1983
迎濤灣馬鞍山2001
富·盈門林村2014
上水名都上水1992
粉嶺名都粉嶺1993
花都廣場粉嶺1995
維也納花園粉嶺1993
威尼斯花園粉嶺1993
豪輝花園荃灣1990
御濤·凱濤荃灣2008
全‧城滙荃灣2019
豪景花園深井2002
康麗花園屯門1989
南岸屯門2008
琨崙小欖2012
好順意大廈元朗1983
好順利大廈元朗1984
好順景大廈元朗1985
好順福大廈元朗1988
好順泰大廈元朗1988
朗城匯元朗2019
西貢花園西貢1991
西貢苑西貢1987
海翩滙西貢2018
銀海峯西貢2016
將軍澳中心將軍澳2002
將軍澳豪庭將軍澳2005
安峯觀塘2023