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【2022一文看清樓花按揭】即供樓花、建期樓花、發展商一按、發展商二按、按揭保險

樓宇按揭 | 2022 年 6 月 13 日

現時新樓大多數以樓花形式發售,付款計劃選擇多,可敘造的樓花按揭亦不只一種,物業成交期、按揭成數與上限亦不同。甚麼是即供樓花? 甚麼是建期樓花? 能否與按揭保險一併使用?  發展商提供的一按、二按又有何利弊? 立即為你拆解!


立即跳往:甚麼是樓花按揭 | 甚麼是即供樓花  |  甚麼是建期樓花 | 發展商第一按揭利弊  | 發展商第二按揭利弊 | 樓花按揭與按揭保險 常見問題



甚麼是樓花按揭

樓花是指未落成物業,發展商通常會提供多種付款方法及優惠計劃給樓花買家,大致分為即供樓花及建期樓花,發展商亦通常會與財務公司合作提供按揭計劃,目的是吸引買家入市。

買樓花,除了可付首期後找銀行敘造按揭,也可因應情況使用發展商按揭 (如有一按、二按),但記得要先了解清楚可借按揭成數上限、供款年期及利率變化、轉按及罰息期、以及可否使用按揭保險


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甚麼是即供樓花

一般來說,選用即供樓花的買家可享最高折扣優惠,因成交期是所有付款計劃中最短,亦即要在發展商指定日期前 (樓花期內) 申請按揭並支付餘下尾數。即供樓花適合資金較充裕買家。

即供樓花會設定一個成交天數,舉例,180天即供付款計劃 (照售價減20%),即要在簽署臨時買賣合約後180天內付清樓價,便可享20%樓價折扣優惠,買家要按照發展商指定日期分階段支付:例如簽臨約付5%;臨約後30天內付5%;臨約後90天內付5%;臨約後180天內付清85%。

成交期越短,折扣優惠越多,180天即供付款計劃的優惠比210天即供計劃多,因發展商可早些從買家手中取得資金。



甚麼是建期樓花

建期樓花,即建築期付款計劃,買家可享的折扣優惠比即供樓花少,原因是買家有較長的成交期,可等到發出入伙通知知書14天內才付清尾數,屆時物業經已落成,可入住。對於換樓客,使用建期樓花,有較充裕的時間賣樓。

舉例,建築期付款計劃 (照售價減10%),即在發出入伙通知書14天內付清樓價,便可享10%樓價折扣優惠,買家要按照發展商指定日期分階段支付:例如簽臨約付5%;臨約後90天內付5%;臨約後360天內付5%;發出入伙通知知書14天內付清85%。

值得留意,成交期變長會加大估價變動的風險,日後市況轉差或會導致估價下跌,最終影響銀行按揭申請批核。


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發展商第一按揭利弊

發展商賣樓花,都希望盡早出貨套現,增加現金流,所以當遇到一些手頭上資金不足的準買家,無法從銀行借足錢,發展商很樂意提供按揭「幫他一把」。

利:審批寬鬆

銀行批按揭要跟隨金管局指引,審視借貸人的按揭供款佔其每月收入比率及做要求壓力測試,但發展商一按通常由財務公司提供,不受金管局限制,可借出更高成數 (當然也較高風險),變相令買家以較少資金入市。

坊間所指的「呼吸PLAN」,就是戲稱發展商一按毋須壓力測試及入息審查,上會如呼吸般輕而易舉。但現時發展商都要求買家提供入息證明,即所謂「半呼吸PLAN」。

弊:利息先低後高

發展商一按,同時設有低息期及高息期,首2至3年利息通常與傳統銀行P按差不多,有些甚至首年免息免供,但其後利息會大幅攀升。所以買家一般會於低息期過後轉按至傳統銀行,能否成功轉按,取決於當時物業估價、借貸人的供款與還款能力。


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發展商第二按揭利弊

利:額外按揭成數

發展商第二按揭又稱「備用二按」,當借貸人想從銀行 (一按提供者) 以外借來更多的按揭成數,便可考慮選用發展商二按。舉例,購買1,000萬以上的樓花,最多可從傳統銀行借5成,再於發展商二按借額外成數,通常1按+2按設按揭成數上限 (例如加起來不超過樓價8成)。

弊:用貴息做壓測

借二按需要先得到一按(銀行)同意,而銀行會要求借貸人的一按及二按供款同時通過壓力測試,二按會用還款期中最高息口再加上3%做壓測 (可高達8厘以上),因此要求買家有很高的供款能力。



樓花按揭與按揭保險

上述提過的即供樓花和建期樓花,擁有首置身份的買樓人士要留意,只有建期樓花適用於新制的按揭保險範圍 (林鄭Plan)。如發展商提供一按和二按,會設置不同的即供和建期計劃供買家選擇,折扣優惠亦不盡相同,每一個付款辦法的細節內容,包括即供及建期的折扣優惠、指定付款時間、發展商一按及二按的按揭年期、利率及其他詳情,均可於售樓說明書內查閱。


認清各類樓花按揭的分別,買新盤更加得心應手,當然買二手樓也需要對樓宇按揭有足夠認識,以及時比較不同樓盤的優劣,即上千居尋找各區樓盤


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常見問題

買樓花最早可於甚麼時候轉按?

一般而言,轉按要等到收樓後才可安排,但業主可於收樓前3個月開始申請,以鎖定估價、按揭利率等批核資料。

為何逼近 1,000萬價的轉按要特別留意?

因樓價一旦升穿 1,000萬,便不能敍造 8 成按揭,銀行最高可借5成,若業主打算利用轉按甩走二按,需要先填補大量資金。


【延伸閱讀】購買新盤須知

買樓花程序 | 入票攻略 | 新盤一覽

樓花 VS 現樓 | 示範單位須知

售樓說明書教學 | 一手銷售條例重點

新樓入伙程序

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